Appartamento in comproprietà: spese di conservazione e di godimento

Tizio, Caio e Sempronio e seguito del decesso del loro padre, Mevio, sono divenuti comproprietari di un appartamento situato nella cittadina in montagna Alfa.

Nonostante siano titolari di una quota identica, il solo Tizio si prende l'impegno di pagare le spese riguardanti la gestione e la conservazione in buono stato di quell'appartamento.

Egli, visto che i suoi fratelli vivono fuori città, usufruisce dell'unità immobiliare per brevi periodi di vacanza. Nel corso del tempo, tuttavia, Tizio nota il totale disinteresse dei suoi germani per quell'abitazione; disinteresse che, tradotto in pratica, si sostanzia nella mancata partecipazione alle spese che riguardano quell'immobile.

Nonostante numerosi solleciti bonari, Tizio, vista la perdurante morosità di Caio e Sempronio, si vede costretto a rivolgersi ad un avvocato per avviare una procedura legale di recupero del credito. Il fatto, che abbiamo sintetizzato in un esempio di fantasia, è tutt'altro che fantasioso.

Spesso accade che sorgano contrasti e contenziosi per le spese relative unità immobiliari in comunione. In che modo il legale cui Tizio si è rivolto lo potrà aiutare?

In primis l'avvocato deve specificare al suo assistito che tra le spese riguardanti un immobile in comunione è necessario distinguere tra spese per il godimento di quel bene e costi per la sua conservazione.

Fatta questa distinzione il legale, salvo diverse pattuizioni tra le parti, dovrà indicare al proprio assistito che avrà diritto al rimborso dei soli costi sostenuti per la conservazione dell'appartamento.

Quelli riguardanti il suo godimento, invece, resteranno a suo totale carico.

La norma di riferimento è l'art. 1110 c.c. a mente del quale: Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.

Ciò detto, come operare la distinzione tra costi di conservazione e spese per il godimento?

Secondo la Cassazione le spese per la conservazione sono quelle necessarie per custodire, mantenere la cosa comune in modo che duri a lungo, che non si sciupi, mentre le spese per il godimento riguardano l'uso effettuato nell'esercizio del diritto, per ricavare dalla cosa le utilità che la stessa può offrire.

Soltanto le spese per conservazione - e nel caso di "trascuranza" degli altri comproprietari, da accertarsi in fatto possono essere anticipate da un partecipante al fine di evitare il deterioramento della cosa, cui egli e tutti gli altri hanno un oggettivo interesse, e soltanto delle spese per la conservazione il comunista, che le ha anticipate, può chiederne il rimborso.

Relativamente alle spese per il godimento, le quali invece debbono essere sostenute solamente da chi concretamente gode della cosa comune, il rimborso non è previsto, in quanto il singolo comunista le ha anticipate per un godimento soggettivo, che è suo personale che non può riguardare anche gli altri partecipanti alla comunione (Cass. 1 agosto 2003 n. 11747).

In questo contesto la Corte fa alcuni esempi: sono destinate alla conservazione le spese per l'acqua occorrente per la irrigazione del giardino; mentre sono destinate al godimento le spese per il combustibile e per l'energia elettrica necessari per l'impianto di riscaldamento e per l'acqua potabile (Cass. 1 agosto 2003 n. 11747).

Insomma se il comproprietario anticipa delle spese necessarie per il godimento del bene, godimento riferibile solamente a lui, gli altri non possono essere obbligati a concorrervi.