Appalto in condominio e danni al proprietario

NEWS DI Manutenzione condominiale03 Novembre 2014 ore 14:06
In tema di appalto per l'esecuzione di lavori edili, nel caso di danni il condomino può agire per ottenere il risarcimento dalla compagine e dal direttore dei lavori.

Lavori condominiali e danni agli appartamenti


Un condominio aveva commissionato dei lavori di rifacimento del tetto del palazzo.

Danni in appartamentoTali lavori provocavano gravi danni in quanto a seguito di pioggia intensa si verificavano delle infiltrazioni che andavano a danneggiare beni antichi e di pregio conservati dal proprietario dell'immobile sottostante.

Questi promuoveva il giudizio per l'accertamento delle responsabilità, che si concludeva in primo grado con la condanna dell'impresa cha aveva eseguito i lavori ed il rigetto della richiesta di condanna per il condominio e l' amministratore (e la condanna dell'assicurazione a manlevare parzialmente l'impresa costruttrice).

In appello, in riforma parziale della decisione di primo grado, venivano condannati l'impresa costruttrice, ma anche il condominio e l'amministratore. Il condominio per colpa in eligendo (cioè, nella scelta dell'impresa), mentre l'amministratore per colpa in vigilando (cioè, nel controllo della attività dell'impresa).

In particolare, il condominio, pur in presenza di pregresse infiltrazioni, aveva affidato i lavori senza discussione in assemblea e senza un confronto di preventivi con altre imprese; elemento ancor più grave per il fatto che si trattava di un immobile di particolare valore storico-culturale; l'impresa, da parte sua, aveva fornito un preventivo generico, preventivo che aggravava la responsabilità della scelta del condominio.

L'amministratore, invece veniva ritenuto responsabile per omessa vigilanza, sia in qualità di amministratore, che in qualità di direttore dei lavori, anche perchè in presenza di pregressi episodi di infiltrazioni.

Infine, la Corte di Cassazione si pronunciava con la sentenza in commento (n. 20557/2014) rifomando la decisione di secondo grado e condannando la sola impresa.


Dalla dinamica dei danni all'attribuzione della responsabilità


La domanda cui il giudicante doveva rispondere era se di quanto accaduto dovesse risultare responsabile, oltre all'impresa che aveva effettuato i lavori, anche il condominio e l'amministratore, in qualità, quest'ultimo, sia di amministratore che di direttore dei lavori. L'applicazione delle norme civilistiche e dei principi costruiti dalla giurisprudenza, non poteva non partire dall'accertamento avvenuto in giudizio, e non controverso, della causa dei danni.

Infatti, è intorno a tale dato fattuale che la Corte valuta se riconoscere responsabile qualcun altro oltre all'impresa; cioè, se v'era qualcuno che aveva il compito di vigilare e non l'aveva fatto.

Appalto in condominioI giudici di legittimità aderiscono alla tesi dei ricorrenti e, dopo un excursus circa i principi costruiti dalla giurisprudenza sulle responsabilità sul tema, conclude, proprio in considerazione dell'accertamento fattuale avvenuto in giudizio, con l'escludere la responsabilità di condominio, amministratore e direttore dei lavori.

Avvenuti i danni, l'accertamento circa le responsabilià parte dalla ricostruzione del nesso causale con l'azione. Cioè bisogna verificare quale azione ha prodotto il danno.

E ciò, per poter correttamente applicare il dettato in materia di responsabilità extracontrattuale di cui all'articolo 2043, c.c., richiamato in giudizio: la norma infatti richiede che vi sia un danno ingiusto, che questo danno sia causalmente ricollegabile ad un agente, il quale abbia agito con dolo o con colpa.

Verificati i compiti di ciascuno dei potenziali responsabili secondo la legge, è chiaro che la responsabilità viene attribuita o no in ragione dell'azione specifica commessa o omessa.


Condominio, appalto e responsabilità


Nel delineare il quadro giuridico delle responsabilità, la Cassazione afferma che costituisce pacifica giurisprudenza di questa Corte l'affermazione secondo cui in tema di appalto, è di regola l'appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi [...] attesa l'autonomia con cui egli svolge la sua attività nell'esecuzione dell'opera o del servizio appaltato, organizzandone i mezzi necessari, curandone le modalità ed obbligandosi a fornire alla controparte l'opera o il servizio cui si era obbligato. Il controllo e la sorveglianza del committente, invece, si limitano all'accertamento e alla verifica della corrispondenza dell'opera o del servizio affidato all'appaltatore con quanto costituisce l'oggetto del contratto. In tale contesto, una responsabilità del committente nei riguardi dei terzi risulta configurabile solo allorquando si dimostri che il fatto lesivo sia stato commesso dall'appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal direttore dei lavori o da altro rappresentante del committente stesso, tanto che l'appaltatore finisca per agire quale nudus minister privo dell'autonomia che normalmente gli compete (sentenze 23 marzo 1999, n. 2745, 20 aprile 2004, n. 7499, 2 marzo 2005, n. 4361, e 29 marzo 2007, n. 7755).

La responsabilità dunque, in astratto, si ripartisce tra appaltatore (l'impresa), committente (il condominio) e direttore dei lavori.

È escluso, perlomeno in prima battuta, l'amministratore, ciò in quanto egli non costituisce un'entità diversa dal condominio del quale è rappresentante, perché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica diversa da quella dei singoli condomini (ordinanza 11 gennaio 2012, n. 177). Ciò significa che il condomino che ritenga di essere stato danneggiato, come nella specie, da un'omessa vigilanza da parte del condominio nell'esecuzione di lavori sulle parti comuni non può considerare l'amministratore come un soggetto terzo ed estraneo; dovrà comunque rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti del condominio il quale, a sua volta, valuterà se esistono gli estremi di una rivalsa nei confronti dell'amministratore. (Cass. n. 20557/2014).

A sua volta, il direttore dei lavori presta un'opera professionale in esecuzione di un'obbligazione di mezzi e non di risultati ma, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l'impiego di peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all'opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente si aspetta di conseguire, [...] Il direttore dei lavori, in sostanza, assume la specifica funzione di tutelare la posizione del committente nei confronti dell'appaltatore, vigilando che l'esecuzione dei lavori abbia luogo in conformità a quanto stabilito nel capitolato di appalto (Cass. n. 20557/2014).

Date le modalità del danno accertate nel giudizio, conclude la Corte, non può in questo caso attribuirsi la responsabilità per mancata vigilanza sul direttore dei lavori, perchè non deriva a suo carico nè una responsabilità per cattiva esecuzione dei lavori imputabile alla libera iniziativa dell'appaltatore, né un obbligo continuo di vigilanza anche in relazione a profili - tutto sommato marginali - come quello della copertura con teloni di plastica durante i lavori di scopertura e successiva ricostruzione del tetto. È fuori discussione, del resto, che questa sia stata, nella realtà, l'esclusiva causa del danno lamentato dall'originario attore. In altre parole, in assenza di un qualche indice che faccia supporre che l'appaltatore sia stato sottoposto dal committente a direttive così stringenti da sottrargli qualsiasi possibilità di autodeterminazione, l'appaltatore rimane esclusivo responsabile dell'esecuzione dei lavori, nonché dei relativi danni conseguenti a negligenza nell'esecuzione (Cass. n. 20557/2014).

riproduzione riservata
Articolo: Appalto in condominio e danni al proprietario
Valutazione: 3.00 / 6 basato su 1 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Appalto in condominio e danni al proprietario: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Appalto in condominio e danni al proprietario che potrebbero interessarti
Quando il condominio nomina il direttore dei lavori

Quando il condominio nomina il direttore dei lavori

Il condominio, nel caso di appalto, può nominare il direttore dei lavori. Chi deve incaricarlo? Quando può essere revocato per inadempimento?...
Appalto in condominio e responsabilità contrattuale

Appalto in condominio e responsabilità contrattuale

Poteri dell'amministratore in relazione e la responsabilità contrattuale derivante dal contratto di appalto in condominio...
Condominio: nessun compenso extra all'amministratore revocato

Condominio: nessun compenso extra all'amministratore revocato

Nel caso in cui l'incarico dell'amministratore di condominio venga revocato non è previsto alcun compenso se l'assemblea è contraria alla proroga dei suoi poteri...
Bonus ristrutturazioni per il condominio minimo: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

Bonus ristrutturazioni per il condominio minimo: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

Possibile per i condomini di un condominio minimo portare in detrazione le spese per lavori di ristrutturazione su parti comuni. Cosa dice l'Agenzia delle Entrate...
Commette grave irregolarità l'amministratore di condominio che non si oppone alll'ingiunzione

Commette grave irregolarità l'amministratore di condominio che non si oppone alll'ingiunzione

In tema di gestione di un edificio in condominio, l'amministratore che non si oppone al decreto ingiuntivo, se sussitono fondate ragioni, può essere revocato dal giudice.
usr REGISTRATI COME UTENTE
290.343 Utenti Registrati
usr
REGISTRAZIONE AZIENDE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
  • Facciate condominio
    Facciate condominio...
    50.00
  • Inferriate blindate di sicurezza
    Inferriate blindate di sicurezza...
    329.00
  • Manutenzione condomini Monza e Brianza, Milano
    Manutenzione condomini monza e...
    19.00
  • Ristrutturazione bagno zona Roma
    Ristrutturazione bagno zona roma...
    3790.00
  • Chiodi di micelio pleurotus oro 20 pz
    Chiodi di micelio pleurotus oro 20...
    7.76
  • Compo touchdown hobby diserbante 250 ml
    Compo touchdown hobby diserbante...
    6.49
  • Scopa metallica ue m multi star
    Scopa metallica ue m multi star...
    23.36
  • Forbice lowe 11 bypass
    Forbice lowe 11 bypass...
    40.44
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Mansarda.it
  • Inferriate.it
  • Officine Locati
  • Faidatebook
  • Weber
  • Kone
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 380.00
foto 6 geo Frosinone
Scade il 31 Dicembre 2018
€ 39 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 09 Settembre 2018
€ 40.00
foto 1 geo Napoli
Scade il 30 Giugno 2018
€ 59 000.00
foto 4 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 500.00
foto 2 geo Roma
Scade il 31 Luglio 2018
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.