Appalto in condominio e danni al proprietario

Lavori condominiali e danni agli appartamenti

Un condominio aveva commissionato dei lavori di rifacimento del tetto del palazzo.

Tali lavori provocavano gravi danni in quanto a seguito di pioggia intensa si verificavano delle infiltrazioni che andavano a danneggiare beni antichi e di pregio conservati dal proprietario dell'immobile sottostante.

Questi promuoveva il giudizio per l'accertamento delle responsabilità, che si concludeva in primo grado con la condanna dell'impresa cha aveva eseguito i lavori ed il rigetto della richiesta di condanna per il condominio e l'amministratore (e la condanna dell'assicurazione a manlevare parzialmente l'impresa costruttrice).

In appello, in riforma parziale della decisione di primo grado, venivano condannati l'impresa costruttrice, ma anche il condominio e l'amministratore. Il condominio per colpa in eligendo (cioè, nella scelta dell'impresa), mentre l'amministratore per colpa in vigilando (cioè, nel controllo della attività dell'impresa).

In particolare, il condominio, pur in presenza di pregresse infiltrazioni, aveva affidato i lavori senza discussione in assemblea e senza un confronto di preventivi con altre imprese; elemento ancor più grave per il fatto che si trattava di un immobile di particolare valore storico-culturale; l'impresa, da parte sua, aveva fornito un preventivo generico, preventivo che aggravava la responsabilità della scelta del condominio.

L'amministratore, invece veniva ritenuto responsabile per omessa vigilanza, sia in qualità di amministratore, che in qualità di direttore dei lavori, anche perché in presenza di pregressi episodi di infiltrazioni.

Infine, la Corte di Cassazione si pronunciava con la sentenza in commento (n. 20557/2014) rifomando la decisione di secondo grado e condannando la sola impresa.

Dalla dinamica dei danni all'attribuzione della responsabilità

La domanda cui il giudicante doveva rispondere era se di quanto accaduto dovesse risultare responsabile, oltre all'impresa che aveva effettuato i lavori, anche il condominio e l'amministratore, in qualità, quest'ultimo, sia di amministratore che di direttore dei lavori. L'applicazione delle norme civilistiche e dei principi costruiti dalla giurisprudenza, non poteva non partire dall'accertamento avvenuto in giudizio, e non controverso, della causa dei danni.

Infatti, è intorno a tale dato fattuale che la Corte valuta se riconoscere responsabile qualcun altro oltre all'impresa; cioè, se v'era qualcuno che aveva il compito di vigilare e non l'aveva fatto.

I giudici di legittimità aderiscono alla tesi dei ricorrenti e, dopo un excursus circa i principi costruiti dalla giurisprudenza sulle responsabilità sul tema, conclude, proprio in considerazione dell'accertamento fattuale avvenuto in giudizio, con l'escludere la responsabilità di condominio, amministratore e direttore dei lavori.

Avvenuti i danni, l'accertamento circa le responsabilià parte dalla ricostruzione del nesso causale con l'azione. Cioè bisogna verificare quale azione ha prodotto il danno.

E ciò, per poter correttamente applicare il dettato in materia di responsabilità extracontrattuale di cui all'articolo 2043, c.c., richiamato in giudizio: la norma infatti richiede che vi sia un danno ingiusto, che questo danno sia causalmente ricollegabile ad un agente, il quale abbia agito con dolo o con colpa.

Verificati i compiti di ciascuno dei potenziali responsabili secondo la legge, è chiaro che la responsabilità viene attribuita o no in ragione dell'azione specifica commessa o omessa.

Condominio, appalto e responsabilità

Nel delineare il quadro giuridico delle responsabilità, la Cassazione afferma che costituisce pacifica giurisprudenza di questa Corte l'affermazione secondo cui in tema di appalto, è di regola l'appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi [...] attesa l'autonomia con cui egli svolge la sua attività nell'esecuzione dell'opera o del servizio appaltato, organizzandone i mezzi necessari, curandone le modalità ed obbligandosi a fornire alla controparte l'opera o il servizio cui si era obbligato. Il controllo e la sorveglianza del committente, invece, si limitano all'accertamento e alla verifica della corrispondenza dell'opera o del servizio affidato all'appaltatore con quanto costituisce l'oggetto del contratto. In tale contesto, una responsabilità del committente nei riguardi dei terzi risulta configurabile solo allorquando si dimostri che il fatto lesivo sia stato commesso dall'appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal direttore dei lavori o da altro rappresentante del committente stesso, tanto che l'appaltatore finisca per agire quale nudus minister privo dell'autonomia che normalmente gli compete (sentenze 23 marzo 1999, n. 2745, 20 aprile 2004, n. 7499, 2 marzo 2005, n. 4361, e 29 marzo 2007, n. 7755).

La responsabilità dunque, in astratto, si ripartisce tra appaltatore (l'impresa), committente (il condominio) e direttore dei lavori.

È escluso, perlomeno in prima battuta, l'amministratore, ciò in quanto egli non costituisce un'entità diversa dal condominio del quale è rappresentante, perché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica diversa da quella dei singoli condomini (ordinanza 11 gennaio 2012, n. 177). Ciò significa che il condomino che ritenga di essere stato danneggiato, come nella specie, da un'omessa vigilanza da parte del condominio nell'esecuzione di lavori sulle parti comuni non può considerare l'amministratore come un soggetto terzo ed estraneo; dovrà comunque rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti del condominio il quale, a sua volta, valuterà se esistono gli estremi di una rivalsa nei confronti dell'amministratore. (Cass. n. 20557/2014).

A sua volta, il direttore dei lavori presta un'opera professionale in esecuzione di un'obbligazione di mezzi e non di risultati ma, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l'impiego di peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all'opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente si aspetta di conseguire, [...] Il direttore dei lavori, in sostanza, assume la specifica funzione di tutelare la posizione del committente nei confronti dell'appaltatore, vigilando che l'esecuzione dei lavori abbia luogo in conformità a quanto stabilito nel capitolato di appalto (Cass. n. 20557/2014).

Date le modalità del danno accertate nel giudizio, conclude la Corte, non può in questo caso attribuirsi la responsabilità per mancata vigilanza sul direttore dei lavori, perché non deriva a suo carico nè una responsabilità per cattiva esecuzione dei lavori imputabile alla libera iniziativa dell'appaltatore, né un obbligo continuo di vigilanza anche in relazione a profili - tutto sommato marginali - come quello della copertura con teloni di plastica durante i lavori di scopertura e successiva ricostruzione del tetto. È fuori discussione, del resto, che questa sia stata, nella realtà, l'esclusiva causa del danno lamentato dall'originario attore. In altre parole, in assenza di un qualche indice che faccia supporre che l'appaltatore sia stato sottoposto dal committente a direttive così stringenti da sottrargli qualsiasi possibilità di autodeterminazione, l'appaltatore rimane esclusivo responsabile dell'esecuzione dei lavori, nonché dei relativi danni conseguenti a negligenza nell'esecuzione (Cass. n. 20557/2014).