Come annullare una compravendita immobiliare?

Si può annullare il contratto di compravendita di un immobile?

È possibile chiedere l'annullamento di un contratto di compravendita immobiliare dopo aver stipulato il rogito notarile?

Se mi accorgo dopo aver sottoscritto il contratto che ci sono degli aspetti poco chiari, o che l'accordo non è stato definito in modo completo, posso sciogliere il vincolo che si è costituito?

Ebbene sì e lo stesso potrà avvenire nel caso in cui le trattative siano state condotte in modo scorretto. La legge prevede delle azioni specifiche a tutela delle parti che si ritengano lese durante lo svolgimento della trattativa o dopo la conclusione del contratto traslativo della proprietà.


Vediamo entro quali limiti il nostro ordinamento protegge l'acquirente e il venditore che subiscano la violazione dei propri diritti. Ricordiamo che in base alla fase in cui si trovano le parti (se è stata avanzata la proposta, se le trattative sono già a un livello avanzato oppure se la stipula del contratto definitivo è già avvenuta) i presupposti per procedere sono differenti.

Distinguiamo dunque le diverse fattispecie e verifichiamo quegli che sono strumenti di tutela a disposizione delle parti.

Recesso dalla proposta di acquisto

Nel momento in cui le parti si avvalgono dell'intermediazione di un'agenzia, il primo passo per addivenire alla conclusione di un contratto di compravendita immobiliare è la consegna della proposta di acquisto da parte del soggetto interessato a comprare casa.

È questo il momento in cui le trattative vengono avviate. Solitamente la proposta è irrevocabile per 14 giorni e nel momento in cui essa viene presentata il futuro acquirente consegna un assegno a titolo di acconto.


Il venditore è libero di accettare o meno la proposta ricevuta.
Qualora il venditore accetti la proposta non si crea comunque ancora alcun vincolo tra le parti a stipulare l'atto notarile. Siamo comunque entrati in una fase in cui le trattative sono divenute rilevanti e si è obbligati ad assumere un comportamento improntato al principio della correttezza e della diligenza.

Giunti a questo punto, qualora una delle parti dovesse tirarsi indietro e l'altra abbia fatto affidamento sulla conclusione dell'affare, quest'ultima avrebbe titolo per richiedere il risarcimento del danno. Se ad esempio a seguito dell'accettazione della proposta d'acquisto ho iniziato le trattative per vendere la mia attuale abitazione, un eventuale recesso del venditore deve ritenersi ingiustificato. In questo caso, non è più ammesso il ripensamento delle parti.

Responsabilità precontrattuale

Durante le trattative le parti sono tenute a comportarsi secondo buona fede.
Questo significa che durante la trattativa bisogna assumere un comportamento corretto e leale. Questo si traduce nel dovere di fornire tutte le informazioni necessarie affinché la controparte sia messa a conoscenza dei dati e degli elementi che possano incidere sulla stipula del contratto.


In caso di violazione delle regole di buona fede scatterà la responsabilità precontrattuale che comporterà il diritto a richiedere il risarcimento dei danni subiti.

La giurisprudenza nel corso del tempo si è occupata di identificare quelli che sono validi motivi per recedere durante le trattative e quelli che invece non lo sono. Sono tali, ad esempio, la scoperta tardiva di vincoli sull'immobile o di abusi edilizi.

Annullamento del contratto di compravendita definitivo

Anche dopo aver stipulato il contratto definitivo di compravendita davanti al notaio è possibile fare richiesta di annullamento. Con la domanda volta ad annullare il contratto si invalida il negozio stipulato. A differenza della nullità, in caso di annullamento l'atto continua a produrre i suoi effetti fino alla pronuncia del Giudice.

Si deve tener presente che la procedura può essere attivata solo in presenza di determinate circostanze ed entro un lasso di tempo ben preciso.


Infatti, l'azione di annullamento è soggetta al termine di prescrizione di 5 anni.
I contratti annullabili possono essere sempre convalidati.
Specifiche ipotesi di annullamento del contratto sono descritte dal codice civile. Il contratto può essere annullato in caso di:

• dolo (determinante) e raggiro di una delle parti che ha taciuto elementi fondamentali;
  
  
• violenza fisica o psicologica messa in atto per addivenire alla conclusione del contratto;
  
  
• errore scusabile e riconoscibile nell'individuare l'oggetto del contratto;
  
  
• incapacità di una delle parti che stipulano il contratto.
  
  

Nei primi 3 casi siamo in presenza di vizi della volontà. Affinché sia essenziale, in base a quanto disposto dall'articolo 1429 del codice civile, l'errore deve:

• riguardare la natura o l'oggetto del contratto;
  
  
• vertere sull'identità dell'oggetto della prestazione, ovvero riguardare una qualità dello stesso che, tenuto conto del comune apprezzamento o delle circostanze, deve ritenersi determinante del consenso;
  
  
• concernere la qualità dell'altro contraente ove le stesse siano state determinanti del consenso.

Qualora si tratti invece di errore di diritto, deve trattarsi della ragione principale del contratto.
Gli stessi motivi che abbiamo sopra esposti devono sussistere per poter chiedere l'annullamento del contratto preliminare.

Qualora una delle parti cambi idea e senza un giustificata ragione manifesti l'intenzione di recedere dal compromesso l'altra parte disporrà di alcune tutele.

Quest'ultima potrà chiedere il risarcimento dei danni subiti, trattenere la caparra ricevuta se si tratta del venditore oppure richiedere il doppio della caparra se la parte lesa è l'acquirente.
Ultima possibilità è fare richiesta al tribunale per la conclusione forzata del contratto definitivo.