Cani e gatti in appartamento in locazione: quando il divieto è valido e come gestirlo

Contratto di locazione e regole del condominio non coincidono

Quando si parla di animali domestici tenuti in appartamento, due sono i fattori critici, che possono essere fonti di problemi: il contratto di locazione, ovvero il rapporto privato tra proprietario e inquilino, e la convivenza condominiale.

Contratto di locazione e regole del condominio però, possono non coincidere.

Si possono vietare quindi, in un condominio, gli animali domestici?

Cani casa in affitto - Pexels

Un proprietario di casa può preferire un immobile in cui non sono presenti animali (le cause di questa decisione possono essere diverse, tra cui il timore di rumori, odori e in generale lamentele da parte del vicinato).

Vale però in primis questa regola: quello che è indicato sul contratto tra proprietario e inquilino al momento della firma, va rispettato.

Ma come vedremo tra poco, questo non vuol dire che il condominio può porre il divieto assoluto, discrezionale, di avere animali in casa.

Il regolamento condominiale non può vietare in modo generale gli animali in casa

La legge parla chiaro quando si riferisce agli animali in appartamento.

Il regolamento del condominio non può vietare di possedere o detenere animali domestici, secondo l'Articolo 1138 del Codice Civile, successivo alla riforma del condominio.

Quindi un condominio non può vietare in assoluto agli inquilini di portare con sé in casa il proprio animale.

Animali in condominio regole - Pexels

Ma questo non coincide con un via libera a qualsiasi comportamento, perché il condominio può comunque intervenire nel caso in cui l'animale vada a creare problemi concreti ai vicini, ad esempio con rumori e odori che superano la normale tollerabilità (Articolo 844 del Codice Civile).

Nel contratto di locazione, invece, il divieto può esserci

Parliamo di un argomento controverso, ovvero l'autonomia contrattuale.

La legge dice che il proprietario e l'inquilino possono stabilire, in base ai limiti indicati nell'Articolo 1322 del Codice Civile, il contenuto del contratto di locazione.

Questo vuol dire, in linea teorica, che se nel contratto vi è una clausola chiara che vieta gli animali, e l'inquilino decide di firmare, il patto in linea generale deve essere rispettato.

Si può quindi parlare in questo caso di un vero e proprio vuoto normativo, ovvero non c'è una legge che impedisce al locatore di inserire un divieto nel contratto, come clausola aggiuntiva, ed è da qui che possono nascere le controversie rispetto alle regole condominiali generali.



Va ricordato però che, se non vi è nulla di indicato sul contratto sugli animali domestici, il proprietario non può agire imponendo verbalmente all'inquilino di non portare l'animale nell'abitazione.

Ci va quindi sempre un accordo tra le parti.

Se l’inquilino viola il divieto: quando è automatico lo sfratto

Fatte tutte le premesse di legge, cosa succede se l'inquilino non rispetta un contratto in cui vi è il divieto?

Scatta in automatico lo sfratto?

Non è detto: la sola presenza dell'animale può non portare allo sfratto immediato.

A conferma di quanto c'è una sentenza della Corte d'Appello di Napoli, la n. 1254 del 2025, che ha dichiarato come legittima la clausola che vietava gli animali, ma ha anche detto che lo sfratto non può scattare in automatico.

Il fulcro della questione è la gravità dell'inadempimento, da valutare caso per caso.

Ci sono poi altre sentenze che hanno dichiarato che il divieto assoluto non possa essere accettato, perché inefficace rispetto alle circostanze (ad esempio se l'animale è già presente nell'abitazione).

Secondo la legge una clausola di divieto può esserci, ma nella vita pratica non deve essere un interruttore automatico, che va a terminare il rapporto tra le parti alla prima avvisaglia di un problema.

Rumori, odori e danni: i veri punti di frizione nella vita quotidiana

Nella vita quotidiana, spesso si arriva a questioni e attriti legati agli animali domestici solamente nel momento in cui ci sono fattori di disturbo concreti, come odori, rumori e danni che vanno a compromettere l'abitabilità comune del condominio.

Pensiamo ad esempio ad un bilocale in locazione all'interno di un edificio che ha le pareti sottili, e al caso in cui l'inquilino lavori tutto il giorno fuori casa lasciando l'animale da solo.

Animali domestici divieto condominio - Pexels

I vicini possono sentire l'incessante abbaiare tutto il giorno (o anche di notte) e chiedere una soluzione immediata o un risarcimento danni.

Si va a parlare qui, a livello di legge, di immissioni intollerabili (secondo l'Articolo 844 del Codice Civile) che nel concreto provano il disturbo.

Senza contare che nel caso in cui si registrano danni materiali (come graffi su porte o parquet, morsi a oggetti o persone, cadute) il proprietario dell'animale deve risponderne per legge, in base all'Articolo 2052 del Codice Civile.

La clausola “intelligente” che tutela entrambi: meno divieti assoluti, più condizioni chiare

La soluzione migliore in questi casi è quella di inserire nel contratto di locazione una clausola intelligente, che va a tutelare entrambi, stabilendo condizioni chiare e meno divieti assoluti.

Avere delle condizioni più specifiche e dichiarate sul contratto evita fraintendimenti e divieti assoluti che possono poi portare a problemi legali.

Negli annunci di case in affitto spesso si leggono frasi vaghe come "animali ammessi previo consenso del locatore" senza condizioni chiare o limiti specifici, oppure divieti categorici che potrebbero essere facilmente contestati.

Inserire nel contratto una clausola ben scritta permette di individuare chiaramente le responsabilità, stabilire il rispetto degli ambienti comuni, le regole sul rumore e i limiti di permanenza degli animali.

In questo modo si possono evitare problemi tra locatore e locatario, ma anche tra vicini di casa.

Animali di assistenza e situazioni delicate

Vi sono poi dei casi particolari da tenere in considerazione, come quelli in cui l'animale è necessario alla persona per assistenza o per situazioni delicate.

Pensiamo ad esempio ai cani guida per i non vedenti, o per tutti gli animali di assistenza legati alla disabilità.

La legge tutela l'accesso del cane guida sui mezzi pubblici e negli esercizi aperti al pubblico, ma il tema della locazione può essere più delicato, in quanto contratto privato.

Cani a supporto emotivo - Pexels

Anche in questi casi conviene sempre evitare regole rigide, scegliendo la flessibilità e l'accordo individuale con le persone che detengono gli animali, per non agire d'istinto arrivando a conflitti seri, anche legali.

Ci sono poi oggi anche gli animali di supporto emotivo, e su questo punto in Italia circolano molte informazioni che hanno valore puramente commerciale, ma non tengono conto delle leggi, per cui si consiglia di affidarsi a dei legali esperti.

La regola che evita guai: chiarire tutto prima della firma

Chiarire ogni aspetto dell'accordo tra le parti prima della firma del contratto è indispensabile.

Un animale non è un dettaglio di poco conto quando si parla di case in affitto, per cui bisogna trattare questa condizione contrattuale alla pari del numero di occupanti, della caparra o dell'uso dei balconi.

Se sei il proprietario di casa e non vuoi animali, dovresti dichiararlo subito, nero su bianco.

Se sei l'inquilino, fai emergere subito le tue necessità se hai un animale, non aspettare che ci sia un problema reale o un danno.

Accordo chiaro, convivenza più semplice: cosa resta in piedi anche quando si litiga

In sostanza, il condominio non può vietare in assoluto agli inquilini di tenere animali in casa, ma può apporre regole per far rispettare la quiete e la normale tollerabilità.

Il contratto di locazione è lo strumento che va a regolare queste situazioni, anche intervenendo con un divieto, se è il proprietario a deciderlo.

Locazione animali accordi affitto - pexels

Ma vietare del tutto, in modo rigido, la presenza di animali in casa non è efficace, soprattutto alla luce della complessità normativa e della giurisprudenza più recente, per cui si consiglia sempre di scegliere la flessibilità tra le parti.