Soldi anticipati dall'amministratore di condominio: quando e come possono essere recuperati?

Che cosa sono le anticipazioni?

Può accadere che un amministratore, nel corso dell'anno di gestione, anticipi di tasca propria delle somme in favore del condominio amministrato.

Tale comportamento è normale (alle volte usuale) sia pur non essendo obbligatorio; il mandatario della compagine, questo infatti è il ruolo dell'amministratore, preferisce garantire la normalità della gestione a fronte dell'esborso di piccole quantità di denaro.

I motivi che spingono l'amministratore ad anticipare le somme possono essere vari: fiducia nei pagamenti da parte dei condomini, ritardo nella presentazione della richiesta a fronte della scadenza della fattura, modus operandi, ecc. L'aspettativa è quella di recuperare l'anticipazione.

Di più: a livello giuridico non si tratta semplicemente di un'aspettativa quanto di un vero e proprio diritto.

Non ammette dubbi sul punto l'art. 1720 c.c., rubricato Spese e compenso del mandatario, il quale, per l'appunto impone al mandante il rimborso al mandatario delle anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, oltre che il dovere di pagargli il compenso che gli spetta. La norma specifica altresì che il mandante è tenuto a risarcire i danni che il mandatario ha subito a causa dell'incarico.

Insomma lo schema è facile: l'amministratore anticipa e il condominio rimborsa. Ci sono dei passaggi intermedi, però, che rendono necessarie alcune specificazioni.

Per essere corretti il concetto formulato nel penultimo periodo dovrebbe essere espresso in questo modo: l'amministratore anticipa delle somme che, poi, al momento della presentazione del rendiconto devono essere approvate dall'assemblea con la specifica indicazione che esse sono state anticipate dal mandatario.

Anticipazioni e ruolo dell'assemblea

Solamente attraverso l'approvazione espressa dell'anticipazione da parte dell'assemblea, dunque, il legale rappresentante della compagine avrà la certezza di poter utilizzare il rendiconto consuntivo quale strumento per provare il proprio credito.

Il perché l'ha spiegato la Cassazione, più recentemente, in sue varie pronunce sul tema.
Secondo gli ermellini la decisione dell'assise condominiale che delibera all'approvazione del rendiconto consuntivo predisposto dall'amministratore vale come riconoscimento di debito solamente in relazione alle poste passive che siano oggetto di specifica indicazione; stando così le cose, allorquando il rendiconto metta in evidenza un disavanzo tra le entrate e le uscite, la sua approvazione senza alcuna indicazione degli esborsi dell'amministratore non consente di ritenere dimostrato in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio.

Ciò in ragione del fatto che la ricognizione di debito richiede un atto di volizione – in sostanza di una consapevole presa di coscienza – da parte dell'assemblea su un oggetto specifico posto all'esame dell'organo collegiale (Cass. 9 maggio 2011 n. 10153).

Questa conclusione, legittimamente, fa porre una domanda: e se l'amministratore non ha specificato che le poste passive sono riconducibili a sue anticipazioni, egli perde automaticamente il diritto a ottenerne il rimborso? No, il mandatario avrà comunque la possibilità di recuperare le somme anticipate ma l'onere della prova a suo carico sarà maggiore. Il rendiconto senza alcuna specificazione, infatti, chiarisce che ci sono delle poste passive ma non verso chi è rivolto il debito. Come dire: si potrebbe anche trattare di fatture non ancora pagate.

Anticipazioni non ratificate e poteri dell'amministratore

Vi sono, poi, delle ipotesi rispetto alle quali le anticipazioni dell'amministratore sono collegate a interventi che lo stesso può ordinare senza preventiva disposizione degli stessi da parte dell'assemblea.

In riferimento, per fare un'ipotesi, è quello dei interventi di manutenzione straordinaria di carattere urgente, cui l'amministratore può dare attuazione di propria iniziativa, così come disposto dal secondo comma dell'art. 1135 del codice civile. In tali circostanza, specifica la norma, l'amministratore deve riferirne alla prima assemblea.

La locuzione prima assemblea, dev'essere letta nel senso di prima assemblea utile, con ciò evidenziando che il mandatario della compagine non è obbligato (ma può essere consigliabile) a convocare un'assemblea ad hoc.

Ebbene, anche in siffatte situazioni, laddove l'assemblea non ratificasse la spesa per l'intervento effettuato, l'amministratore non resterebbe sprovvisto di tutela.
Egli potrebbe sempre agire giudizialmente contro il condominio al fine di ottenere una sentenza di condanna che accerti e dichiari la correttezza del suo operato e di conseguenza disponga l'obbligo di refusione delle somme anticipate con riferimento all'intervento urgente.

È bene evidenziare che, secondo l'interpretazione comunemente accolta, un intervento dev'essere considerato urgente quando non possa essere rimandata la sua esecuzione (cfr. tra le tante, Cassazione civile sentenza n. 4330 del 19 marzo 2012).
Esempio classico di questa fattispecie è rappresentato dalla rottura di un componente dell'impianto di autoclave, la cui sostituzione è indispensabile per consentire la riattivazione dell'impianto e quindi la corretta erogazione dell'acqua potabile ai condòmini.

Controversie sulle anticipazioni

Dalla disamina della casistica fin qui eseguita, si evidenzia che laddove l'assemblea non ratifichi o comunque non approvi specificamente che una spesa sia stata anticipata dall'amministratore è possibile che sorgano contenziosi in merito al rimborso.

È opportuno soffermarsi su questo aspetto della vicenda, al fine di valutare quali sono gli adempimenti necessari.

Ai sensi del combinato disposto dell'art. 5, comma 1-bis, decreto legislativo n. 28 del 2010 e dell'art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, tutte le controversie attinenti l'errata applicazione o la violazione degli articoli del codice civile e delle sue disposizioni attuative dedicate al condominio sono soggette all'obbligatorio esperimento di un tentativo di mediazione. L'organismo, che dev'essere iscritto nei registri tenuti presso il Ministero della giustizia, deve avere una propria sede nel circondario del Tribunale competente in relazione al condominio.

Non sorgono dubbi sulla necessità di questa procedura in relazione alle spese per interventi di manutenzione straordinaria urgente, in quanto riguardanti espressamente l'applicazione dell'art. 1135, secondo comma, c.c.

E per le anticipazioni ordinarie non espressamente indicate nel rendiconto di gestione?
Ad avviso di chi scrive, anche in questo caso la procedura di mediazione è obbligatoria, riguardando la stessa somme denaro contenute – sia pur senza esplicita menzione – nel rendiconto di gestione, ossia in un atto previsto e disciplinato dall'art. 1130-bis del codice civile.

Il mancato esperimento della procedura prevista dal decreto legislativo n. 28 del 2010 comporta l'improcedibilità della domanda giudiziale. Come dire: senza mediazione non si può adire il giudice che, d'ufficio o su istanza di parte, può rilevare tale mancanza.

Quanto all'individuazione del giudice competente, è necessario valutare la questione sotto due profili:

a) la competenza territoriale;

b) la competenza per valore.

In relazione alla prima, in ragione di quanto stabilito dell'art. 23 del codice di procedura civile, l'Autorità Giudiziaria compente è del circondario in cui è ubicato il condominio, mentre per ciò che concerne il valore, le cause fino a € 5.000,00 sono di competenza del Giudice di pace, per quelle di valore superiore ci si deve rivolgere al Tribunale (art. 7 c.p.c.).