Amministratore di condominio revocato dall'Autorità Giudiziaria e nuova nomina

Nomina e revoca dell'amministratore di condominio

L'amministratore di condominio è quella figura, incarnabile da una persona fisica o giuridica, cui l'assemblea condominiale affida l'incarico di gestione delle parti comuni dell'edificio.


Incarico complesso, cui l'amministratore di condominio nominato deve adempiere dando seguito nel rispetto di quanto stabilito dagli artt. 1129-1130 c.c. e più in generale dalle norme che lo riguardano.

Come specificato dal quindicesimo comma dell'art. 1129 c.c. nel solco di quanto affermato dalla più autorevole giurisprudenza (su tutte Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148), il rapporto tra amministratore e condominio è disciplinato dalle norme dettate in materia di mandato.

L'amministratore di condominio, in sostanza, è un mandatario dei condòmini e agisce in loro nome e conto in relazione a quanto necessario per la gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.

La nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto (art.1129, primo comma, c.c.) e necessita sempre (cioè tanto se obbligatoria, tanto se facoltativa, tanto in prima, quanto in seconda convocazione) del voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea e di almeno la metà del valore dell'edificio.

Quando la nomina è obbligatoria e l'assemblea non vi provvede ci si può rivolgere all'Autorità Giudiziaria e ciò possono farlo tanto i singoli condòmini, quanto l'amministratore uscente.

La revoca, contrariamente alla nomina, è l'atto che pone la parola fine al rapporto contrattuale in essere. L'assemblea può deliberarla in qualunque momento (art. 1129, undicesimo comma, c.c.), salvo richiesta risarcitoria da parte dell'amministratore, se ingiusta (Cass. SS.UU. n. 20957/2004). La revoca può essere disposta anche dall'Autorità giudiziaria.

Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio

La revoca giudiziale dell'amministratore di condominio è decretabile su istanza di anche un solo condòmino da parte del Tribunale (dal 31 ottobre 2021, ai sensi del d.lgs n. 116/2017, dal Giudice Onorario di Pace), quando ricorrono gravi irregolarità nella gestione.

La revoca giudiziale, afferma laconicamente e seccamente il tredicesimo comma dell'art. 1129 c.c., fa sì che l'assemblea non possa nominare nuovamente l'amministratore revocato.

Per sempre oppure per un dato periodo di tempo?

Alla domanda sta iniziando a dar risposta la giurisprudenza, ma andiamo per gradi per comprendere meglio la problematica.

Gravi irregolarità sono quelle individuate ed elencate esemplificativamente dall'art. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c.


Non aprire ovvero non utilizzare il conto corrente condominiale è una grave irregolarità.
Non convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio, idem.

Si badi: il vaglio della effettiva gravità dell'inadempimento gestionale è rimesso sempre all'Autorità Giudiziaria. Sebbene in alcuni provvedimenti giurisdizionali (si vedano ad es. Trib. Taranto decreto 21 settembre 2015 e Trib. Udine decreto 25 marzo 2014) sembra darsi una sorta di automaticità della revoca al ricorrere di un dato adempimento (es. mancata presentazione nei termini del rendiconto), la parola finale spetta sempre al giudice adito.

Definitività della revoca giudiziale dell'amministratore di condominio

Come si svolge un procedimento di revoca?

Questi in sintesi i passi:

- un condòmino che intende ottenere la revoca del proprio amministratore di condominio deve presentare, per il tramite di un legale, ricorso al giudice allegando alla sua domanda elementi dai quali emergano le gravi irregolarità che portino alla necessità di recidere il rapporto di mandato;

- controparte del condòmino (o dei condòmini), è l'amministratore personalmente e non nella sua qualità di legale rappresentante del condominio;

- si tiene una udienza o più di una davanti al Tribunale in composizione collegiale (si tratta di un procedimento in camera di consiglio, in sede di volontaria giurisdizione) dopo la quale viene emesso un provvedimento (un decreto) col quale viene disposta la revoca ovvero rigettata la domanda;

- avverso tale provvedimento, così stabilisce l'art. 64 delle disposizioni di attuazione del codice civile, proposto reclamo alla Corte d'Appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.

Al termine di questo iter, cioè solamente dopo l'eventuale reclamo, ovvero trascorsi dieci giorni dalla sua comunicazione o notificazione senza che venga proposto, il provvedimento di revoca diviene definitivo.

Nomina amministratore condominio revocato dall'Autorità Giudiziaria

È questo punto che bisogna valutare la norma di cui al tredicesimo comma dell'art. 1129 c.c.: l'assemblea può rinominare un amministratore di condominio che è stato revocato dall'Autorità Giudiziaria?

Detta diversamente: il divieto di nomina è permanente oppure ha una scadenza?

La stringatezza della norma sembrerebbe lasciare intendere per il divieto di nomina sine die. Una soluzione forse troppo severa, specie davanti al quell'orientamento che sanziona come gravi le irregolarità anche solamente formali.

Per dirne una, si pensi al termine di presentazione del rendiconto: centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio e presentazione del rendiconto al giorno numero duecento.
Formalmente una grave irregolarità comportante revoca. Davvero si può pensare che solo per questa ragione l'assemblea non possa più nominare quell'amministratore revocato in sede giudiziale?


Per il Tribunale di Trieste, che si è uniformato a un precedente espresso dal Tribunale di Velletri, le cose non stanno così.

In una sentenza resa nel mese di dicembre del 2018 è stato affermato che quanto previsto dal tredicesimo comma dell'art. 1129, co. 13, c.c. fa sì che resti precluso all'assemblea il potere di riconferma immediata dell'amministratore di condominio rimosso dal Tribunale, essendo tuttavia limitato tale divieto solamente avendo riguardo all'esercizio di gestione successivo a quello in cui è avvenuta la revoca (in tal senso Trib. Trieste 11 dicembre 2018 n. 792, in senso conf. Trib. Velletri 30 ottobre 2017, n. 3061).

Per la giurisprudenza che fin qui si è espressa sulla materia, dunque, l'avverbio nuovamente, contenuto nella succitata norma, va inteso nel senso di delimitazione temporale del divieto al solo esercizio successivo alla revoca giudiziale, non anche a quelli futuri.

Quindi ciò vorrebbe dire che l'amministratore che si è appropriato di somme dei condòmini e che per svariate ragioni, pur essendo stato revocato dal giudice, non può essere perseguito penalmente può essere nominato nuovamente dal condominio?
Stando a questa presa di posizione, sì.