Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio

Revoca mandato amministratore condominio

Come noto, per svariate ragioni (a esempio per inottemperanza agli obblighi amministratore condominio o nel caso si dovesse ravvisare un comportamento scorretto amministratore condominio) è possibile procedere al cambio amministratore condominio.

Ciò è possibile con l'istituto della revoca amministratore,con il quale è possibile revocare amministratore condominio.


Esistono essenzialmente due modalità attraverso le quali è possibile ottenere la revoca amministratore di condominio e, dunque, la rimozione amministratore condominio dal proprio incarico: vi è, infatti, la revoca assembleare e anche la revoca giudiziale amministratore condominio.

Con specifico riferimento alla revoca giudiziale, sulla quale ci soffermeremo, diversi sono i presupposti e le procedure.

Revoca giudiziale dell'amministratore del condominio

Prima di rispondere all'interrogativo di molti, ovverosia, come revocare amministratore condominio, è utile anteporre brevi cenni sull'istituto della revoca giudiziale, disciplinata dall' articolo 1129 cc.

Tale norma si concentra sulla figura dell'amministratore condomino.

In particolare, l'art 1129 codice civile disciplina principalmente due momenti dell'attività dell'amministratore: la nomina amministratore condominio e la revoca.

Riguardo alla revoca e, nel dettaglio, la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, il citato articolo 1129 del codice civile prevede essenzialmente due modalità con le quali procedere alla sostituzione amministratore di condominio:

• revoca dell'amministratore di condominio disposta direttamente dall'autorità giudiziaria;
  
  
• revoca dell'amministratore disposta sempre su provvedimento dell'autorità giudiziaria, a seguito della mancata revoca da parte dell'assemblea per gravi irregolarità fiscali o in caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto.
  
  

La revoca giudiziale diretta su ricorso del condomino

Come precisato, l'art. 1129 codice civile, nella prima parte stabilisce che ogni condomino, con ricorso, può chiedere la revoca dell'amministratore di condominio all'autorità giudiziaria nei casi disciplinati dall'art 1131 codice civile, comma 4, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

Revoca giudiziale a seguito di convocazione dell'assemblea

La revoca dell'amministratore di condominio da parte del giudice può intervenire anche in seguito alla convocazione dell'assemblea dei condomini nel caso in cui questa non abbia deliberato in ordine alla revoca amministratore condominiale.

Quando l'amministratore di condominio può essere revocato giudizialmente?

Preliminarmente occorre precisare che l'amministratore di condominio può essere revocato per giusta causa, ovverosia per questioni di particolare rilevanza che riguardano la vita in condominio.

Fra tali casi si annovera il mancato ottemperamento di un obbligo informativo verso l'assemblea di condominio riguardante la notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo, avente a oggetto una materia che va oltre le competenze attribuite generalmente ex lege dall'art. 1130 c.c. o dal regolamento all'amministratore di condominio.

Altra causa che consente la revoca da parte del giudice è la mancata presentazione del rendiconto condominiale.

L'ultimo caso che consente di procedere alla revoca dell'amministratore di condominio su provvedimento del giudice è rappresentato dal compimento di altre gravi responsabilità.

Si tratta di una casistica che, in linea di principio, potrebbe ricomprendere un numero molto ampio di cause di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio.
Ciò nondimeno, è importante chiarire che le gravi responsabilità devono, in ogni caso, riguardare specifici obblighi di particolare rilevanza, non essendo possibile revocare un amministratore per mero disaccordo o per motivi di carattere personale.

A titolo esemplificativo, si può chiedere l'intervento del giudice per revocare il mandato all'amministratore di condominio nei casi di:

• omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale;
  
  
• omessa esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi nonché di deliberazioni dell'assemblea;
  
  
• mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
  
  
• versamento delle quote condominiali su un conto diverso da quello aperto per il condominio, inadempimento agli obblighi di tenuta dei registri condominiali, ecc.
  
  
  

Come chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore

Per ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, è necessario in primis, procedere con la mediazione condominiale.

Nonostante talune pronunce della giurisprudenza di segno opposto, a oggi deve ritenersi pacifica che la mediazione condominiale rappresenti un primo obbligato step per cambiare amministratore condominio.


A seguito della infruttuosità della procedura, si può procedere rivolgendosi al giudice competente per materia e per territorio, depositando un motivato ricorso.

Procedimento per la revoca giudiziale dell'amministratore

Sul procedimento da seguire per ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, si è pronunciata di recente la Corte di Cassazione, con la sentenza 2 febbraio 2023, n. 3198, con la quale sono state definite anche le importanti differenze rispetto al procedimento di revoca assembleare, ovverosia senza l'intervento del giudice.

In particolare, con tale decisione, la Corte ha stabilito la natura camerale del giudizio, che si conclude con un decreto reclamabile in Corte di Appello, che, in quanto tale, non è impugnabile con ricorso per cassazione.

La Suprema Corte, nel tentativo di valorizzare l'impulso dell'assemblea, soprattutto in un'ottica deflattiva del contenzioso, ha chiarito come la revoca dell'amministratore di condominio rappresenta un potere attribuito ex lege all'assemblea del condominio, con la conseguenza che la revoca disposta dall'autorità giudiziaria ha un esplicito carattere sanzionatorio e rispetto alla stessa il condominio ha un ruolo esclusivamente di impulso procedimentale.

Cosa succede dopo la revoca dell'amministratore di condominio

Una volta revocato l'amministratore di condominio con provvedimento giudiziale, l'assemblea condominiale deve provvedere alla nomina di un nuovo amministratore.

Al riguardo, è importante precisare che l'articolo 1129 c.c. stabilisce espressamente che in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

Sulla base della citata norma sembrerebbe di capire come non sia possibile nominare di nuovo lo stesso amministratore in precedenza revocato.



Sul punto, è intervenuta la citata sentenza della Corte di Cassazione, la quale afferma un principio di segno opposto ovverosia che è da considerarsi possibile una nuova nomina dell'amministratore di condominio revocato.

Sull'interpretazione di tale norma, la Corte di Cassazione ha stabilito che la previsione normativa dispone un divieto a carattere temporaneo che non comprime definitivamente il diritto dello stesso di ricevere l'incarico, rilevando soltanto per la designazione assembleare immediatamente successiva al decreto di rimozione.

Nomina giudiziale del nuovo amministratore di condominio

Fermo il principio in base al quale è l'assemblea a dover nominare il nuovo amministratore di condominio revocato con provvedimento giudiziale, per completezza si precisa che l'ordinamento prevede anche la possibilità di una nomina giudiziale del nuovo amministratore, nel caso in cui l'assemblea non vi provveda.

È bene precisare che è possibile ricorrere alla nomina giudiziale solo in casi estremi, atteso che il potere di nomina compete all'assemblea condominiale, non potendo il giudice sostituirsi a questa.