Quando l'amministratore del condominio inserisce nel rendiconto delle spese riguardanti il supercondominio, il condomino ha diritto di visionare le pezze giustificative.
Spese del supercondominio nel rendiconto condominiale
Un condomino impugnava una deliberazione di approvazione del conto consuntivo, lamentando la mancanza di giustificativi di spese e l'inserimento, nel rendiconto, di quote di supercondominio.
La domanda veniva accolta in ogni grado, compreso quello di legittimità, che si concludeva con la sentenza n. 19800/2014.
In particolare la Corte rispondeva al seguente quesito: dica codesta Ecc.ma Corte se sussista o meno l'obbligo per un amministratore di un Condominio di tenere e mostrare ai condomini che ne facciano richiesta, giustificativi di spese sottratte alla sua amministrazione e conferite invece all'amministrazione di altro Condominio che ha l'obbligo di consentire l'uso perpetuo dei servizi, cui le spese afferiscono.
Secondo la normativa sul condominio e la comunione, spetta all'amministratore l'onere di esibire la documentazione contabile delle spese indicate nel consuntivo.
Il condomino può sempre richiedere l'esibizione di tali documenti, non solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, e senza doverne spiegare le ragioni, sempre che ciò non sia di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contrario ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (Cass. n. 8460/1998 Cass. n. 15129/2011); è stato inoltre deciso che, a fronte della richiesta del condomino di accedere alla detta documentazione in vista della partecipazione informata all'assemblea condominiale in cui si deve deliberare su aspetti contabili della gestione condominiale, l'onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua incompatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull'amministratore (Cass. n. 15129/2011).
Esibizione documenti e supercondominio
Il tutto non cambia in materia di supercondominio; innanzitutto, anche nel supercondominio i comproprietari devono partecipare alle spese per tutto ciò che riguarda le cose comuni: è stato deciso nella sentenza in commento che il fatto che la documentazione di cui si discute potesse avere riguardo a spese di supercondominio o comunque a spese comuni a più condominii non escludeva affatto il diritto del singolo partecipante a ciascun condominio di rivolgersi al proprio amministratore per prendere contezza dei giustificativi inerenti a tali spese, atteso che sulle stesse verteva appunto nel caso di specie il rendiconto soggetto ad approvazione, e sarebbe stato quindi onere dell'amministratore che tale rendiconto aveva predisposto munirsi preventivamente, come per ogni altra fonte di spesa, della documentazione giustificativa da esibire ai condomini prima o durante l'assemblea.
In mancaza di assemblee di supercondominio, finalizzate all'approvazione delle spese per le voci relative ai servizi condominiali comuni ai Condomini - il che costituisce di per sè ragione di invalidità dell'approvazione e della ripartizione delle dette spese (Cass. n. 15476 del 2001) - l'unico interlocutore e l'unico soggetto obbligato a esibire i giustificativi delle spese è seconco la sentenza in commento, l'amministratore del Condominio.
Ciò anche se ovviamente essi riguardano la gestione di un altro amministratore di condominio, per garantire al condomino la possibilità di verficare sia gli importi che i criteri di imputazioni delle spese.
E ciò, è stato detto, anche se il regolamento dell'altro condominio abbia clausole che prevedano la conservazione della documentazione presso lo studio del relativo amministratore, in quanto detto regolamento è inopponibile ai terzi componenti di altri condominii, mentre la documentazione giustificativa delle spese fondate sulle dette clausole era una richiesta non diversa da quella pertinente alle altre voci di spesa, del tutto identici essendo, in entrambi i casi, i diritti di informativa e di controllo spettanti ad ogni singolo condomino (Cass. n. 19800/2014).
Il tutto sempre alla luce del rapporto di mandato tra i condomini e l'amministratore. È stato infatti l'amministratore ad inserire le voci del supercondominio nel rendiconto.
Riassumendo, è diritto di ciascun proprietario di essere convocato all'assemblea dove il supercondominio approva le spese relative a parti e servizi comuni. Il punto è frutto di elaborazione giurisprudenziale (Cass. 1576/2001), ma è oggi direttamente normato dal codice civile, agli artt. 1117-bis e 1136 c.c. e 67 disp. att. c.c.
L'efficacia delle delibere assembleari del supercondominio (correttamente convocate) nei confronti del singolo condomino è diretta ed immediata, non avendo necessità del passaggio attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass. n. 15476/2001).
Aggiunge però la sentenza in commento che in assenza della convocazione del supercondominio la delibera condominiale emessa senza prova delle spese del supercondominio non sarà valida.
Ma, ci si chiede: se, invece, l'amministratore avesse avuto la documentazione in assemblea, questa sarebbe stata sufficiente per superare il vizio di nullità per mancata convocazione dell'assemblea del supercondominio?
Insomma, che cosa deve fare l'amministratore che riceve dal supercondominio richieste di pagamenti in assenza di assemblea del supercondominio? Probabimente, adoprando il parallelo con la normativa sul condominio, se si tratterà di spese urgenti dovrà pagarle, eventualmente anche prima del passaggio assemebleare.
