Amministratore di condominio: poteri, limiti e legittimazione

ll nuovo amministratore di condominio

Da diversi anni, si registra un maggiore interesse del Legislatore per la materia condominiale.

Tale nuovo assetto ha comportato un inevitabile mutamento del ruolo e della figura dell'amministratore di condominio, che a partire dalla riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012, n. 220), ha attribuito sempre più mansioni amministratore condominio.


L'amministratore, pertanto, da mero esecutore delle delibere assembleari e rappresentante della comunione forzata è diventato, ben presto, soggetto di imputazione di nuovi rapporti giuridici e, conseguentemente, di nuove responsabilità.

Come fare amministratore di condominio oggi?

La corretta esecuzione dei doveri amministratore condominio richiede una sempre più dettagliata preparazione e un costante aggiornamento della normativa in continua evoluzione, acquisita mediante l'assolvimento degli obblighi formativi.

I nuovi amministratori di condominio devono, inoltre, saper gestire le nuove teleassemblee, e in alcuni contesti anche spiegare argomenti ostici quali, a solo titolo esemplificativo, la fruibilità di bonus fiscali, mediante cessione del credito e sconto in fattura.

Limiti e compiti amministratore condominio

A conferma del nuovo ruolo dell'amministratore di condominio, per effetto della riforma condominiale, numerose sono le attribuzioni riconosciute in capo all'amministratore, disciplinate dall'art. 1130 cc.

Tale norma, nel definire i compiti amministratore condominio, individua al negativo i limiti e i doveri previsti in capo agli amministratori di condominio.

In altri più specifici termini, le attribuzioni individuate dall'art. 1130 c.c. e le mansioni amministratore condominio, eventualmente previste nel regolamento condominiale, rappresentano i limiti delle competenze riconosciute all'amministratore.

Ciò significa che, il mandato conferito all'amministratore non si estende oltre le attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c., aventi a oggetto le parti comuni dell'edificio condominiale, con l'immediata conseguenza che è estraneo alla sua competenza ogni potere concernente le parti di proprietà esclusiva dei condomini o alla soluzione di conflitti tra i partecipanti.

Cosa accade se l'amministratore va oltre le sue competenze?

Se l'atto compiuto dall'amministratore eccede i poteri conferitigli dalla legge, ovverosia dall'art. 1130 c.c. dall'assemblea dei condomini o dal regolamento e l'assemblea non provvede a ratificarlo, l'amministratore di condominio risponde personalmente e patrimonialmente degli effetti dell'atto che trascende dai suoi poteri, con l'obbligo di tenere indenne il condominio da qualsiasi pregiudizio che possa derivare dalla stipulazione e dalla esecuzione di quell'atto.


L'elenco, contenuto all'art. 1130 c.c. a cui si rinvia, come rilevato da dottrina e giurisprudenza è suscettibile di modifiche su volere dell'assemblea dei condomini che, a esempio, può legittimamente sottrarre all'amministratore il potere di decidere autonomamente in ordine al compimento di eventuali atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Revoca dell'amministratore di condominio

In caso di negligenza amministratore condominio o di mancato ottemperamento delle attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c., si pone il problema di come sfiduciare l'amministratore di condominio, ovverosia come revocare il mandato conferito dal condominio all'amministratore, senza dover incorrere a richieste di risarcimento del danno ed evitare, qualora possibile, di dover corrispondere il compenso di tutto l'anno.

Preliminarmente, occorre brevemente precisare che, ai sensi dell'art. 1129 c.c., la revoca dell'amministratore può essere richiesta in qualsiasi momento dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina o dal regolamento condominiale (maggioranza dei presenti in assemblea e almeno la metà dei millesimi del condominio, ai sensi dell'art 1136).

Ogni singolo condomino può, previa convocazione dell'assemblea, ricorrere all'autorità giudiziaria per ottenere la revoca del mandato conferito all'amministratore di condominio, nel caso, a esempio, di mancato ottemperamento dell'obbligo amministratore condominio di redigere il rendiconto di gestione o convocare annualmente l'assemblea.

Revoca dell'amministratore e diritto al risarcimento del danno

Sovente, allorquando si procede alla revoca dell'amministratore di condominio è possibile che questi avanzi richiesta di risarcimento del danno a seguito della decisione assunta dal condominio e che chieda il pagamento del compenso pattuito per l'intero anno.

Con riferimento alla richiesta di risarcimento del danno, la risposta è affermativa: l'amministratore di condominio può chiedere il risarcimento del danno se revocato prima della naturale scadenza del proprio mandato, salvo che ricorra una giusta causa indicativamente ravvisabile, per l'amministratore di condominio, tra quelle che la legge, all'art. 1129, commi 11 e 12, c.c., individua come motivo di revoca giudiziaria.

Ciò significa che per evitare domande di risarcimento del danno, è consigliabile deliberare la revoca del proprio amministratore prima della scadenza del mandato solo in presenza di motivi che la legge, seppur in via indicativa, individua come giusta causa.

Ne consegue che motivazioni pretestuose comporteranno per il condominio l'obbligo di corrispondere il risarcimento dei danni, nella misura che l'amministratore revocato riuscirà a provare.

Rappresentanza dell'amministratore di condominio

Il codice civile attribuisce all'amministratore la rappresentanza sostanziale e processuale del condominio.

Tale potere è espressamente previsto dall'art. 1131 c.c., a norma del quale, nei limiti delle attribuzioni stabilite dal citato articolo o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.


Il punto di partenza, dunque, per definire i limiti e l'ambito di applicazione dei poteri di rappresentanza dell'amministratore è sempre l'art. 1130 c.c.

Ciò nondimeno, i limiti imposti dalla legge possono essere rivisti da parte dell'assemblea di condominio, la quale ha il potere di ampliare i poteri rappresentativi dell'amministratore rispetto a quelli previsti dalla legge.

Limiti alla rappresentanza processuale attiva e passiva dell'amministratore di condominio

La legittimazione ad agire o a resistere in giudizio da parte degli amministratori condominio, incontra specifici limiti: il primo, rappresentato dalle attribuzioni indicate all'articolo 1130 del codice civile e, il secondo, dalla necessità, in alcuni casi, della autorizzazione o ratifica da parte dell'assemblea condominiale.

Ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4), e 1131 c.c., l'amministratore di condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio, nei confronti dei singoli condomini e dei terzi, per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio, ivi compresa la richiesta delle necessarie misure cautelari per tutelare la fruibilità degli spazi condominiali (Cass. civ., sez. II, 1 ottobre 2008, n. 24391).


Sul punto, si è espressa laCorte di Cassazione, la quale, in merito ai limiti al potere di rappresentanza dell'amministratore di condominio, con la sentenza 29 gennaio 2021, n. 2127 ha statuito che il potere dell'amministratore di rappresentare il condominio conferitegli a norma dell'art. 1130 c.c., deriva direttamente dalla legge e non può soffrire limitazioni né per volontà dell'amministratore né per deliberazione della assemblea.

Ne deriva, secondo la Corte, che l'eventuale clausola contenuta in un regolamento condominiale che subordina la legittimazione dell'amministratore a stare in giudizio, con riferimento alle materie di sua competenza, ai sensi dell'art. 1130 c.c. a una previa delibera da parte dall'assemblea non ha efficacia giuridica, poiché l'art. 1138 c.c., comma 4, prevede che le norme regolamentari non possono derogare alle disposizioni di legge.

Legittimazione ad agire e autorizzazione assembleare

Come rilevato, la legittimazione dell'amministratore di condominio non necessita dell'autorizzazione assembleare per gli atti conservativi inerenti alle parti comuni, allorquando si limitino ad azioni finalizzate al ripristino della situazione delle parti comuni nel loro stato ordinario, con la conseguenza che non si estende ad azioni per il risarcimento di danni conseguenti al deprezzamento di tali parti comuni (Cass. civ., sez. II, 16 aprile 1992, n. 4679).

Ai sensi dell'art. 1136 c.c. le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore richiedono l'autorizzazione da parte dell'assemblea.

A medesime conclusioni si giunge nei casi di azioni reali nei confronti dei terzi, a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio (nella specie, azione di rivendica), tendono a statuizioni relative alla titolarità e al contenuto dei diritti medesimi ed esulando, pertanto, dall'ambito degli atti meramente conservativi (art. 1130, n. 4, c.c.), possono essere proposte dall'amministratore del condominio solo se regolarmente autorizzato dall'assemblea, ai sensi dell'art. 1131 c.c., con la maggioranza indicata dal secondo comma, dell'art. 1136 c.c. (Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1993, n. 4856).

Difetto di rappresentanza dell'amministratore di condominio

Ciò posto, è bene precisare che, nei casi in cui l'amministratore di condominio agisca al di fuori dei compiti dell'amministratore di condominio, il suo operato non viene automaticamente meno, ma nel caso in cui il difetto di rappresentanza sia rilevato dal giudice, questi fissa, ai sensi dell'art. 182 c.p.c., un termine perentorio entro cui l'amministratore deve convocare l'assemblea dei condomini, per provvedere alla ratifica del proprio operato.

Nel caso diverso in cui il difetto di rappresentanza dell'amministratore sia rilevato da controparte nell'ambito di un giudizio, l'amministratore deve, nelle more, ottenere l'autorizzazione assembleare, pena l'inammissibilità della propria azione.

Rappresentanza sostanziale dell'amministratore di condominio

Fra i compiti amministratore condominiale rientra altresì anche la rappresentanza sostanziale del condominio.



La rappresentanza sostanziale si riassume essenzialmente nel compimento degli atti di ordinaria amministrazione, ovverosia nel dare esecuzione alla delibera condominiale.

Ne consegue che, ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n. 4 del codice civile, l'amministratore non può autonomamente compiere atti di straordinaria amministrazione del condominio, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.