Danni da allagamenti in condominio, quali responsabilità?

Allagamenti nel condominio

Fognatura traboccante che crea rigurgiti e danni alle parti comuni e agli appartamenti ubicati nell’edificio.


Colonna di scarico che si intasa e fuoriesce dagli scarichi dei sanitari danneggiando appartamenti e loro suppellettili. Tubazioni d’acqua che si rompono creando fuoriuscite d’acqua.
Impianto di autoclave che si danneggia e allaga uno o più locali.
Appartamenti incustoditi dai quali proviene acqua per accidentali rottura di tubazioni ed elettrodomestici. Pioggia che causa allagamenti nelle terrazze e nell’edificio.

La casistica è lunga e variegata: abbiamo capito che ci stiamo riferendo agli allagamenti in condominio e ai conseguenti danni.

Esiste un diritto al risarcimento danni quando si creano allagamenti in condominio?
Che cosa succede se il danno è cagionato dal medesimo proprietario della cosa danneggiata?

Risarcimento danni vuol dire eliminare le cause che l’hanno prodotto o anche sistemare ciò che è stato danneggiato?
Se c’è un’assicurazione è questa a dover pagare il risarcimento danni?

Danni da cose in custodia

Prima di entrare nel merito delle varie ipotesi, è utile ricordare che i danni da allagamento così come fin’ora descritti trovano disciplina nell’art. 2051 c.c.


La norma inserita nell’ambito di quelle inerenti alla responsabilità civile da fatto illecito prevede il diritto al risarcimento danni in favore di chi è stato danneggiato da una cosa altrui, o meglio ciò è previsto solamente in via indiretta, posto che la disposizione in esame specifica che ognuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, a meno che questo non sia avvenuto per un caso fortuito.

Responsabilità che, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità (es. Cass. 1 febbraio 2018 n. 2482), ha natura oggettiva. Si è responsabili in quanto custodi, cioè per il legame tra cosa e persona, non per errori nella vigilanza.

Il risarcimento danni, dunque, è cosa certa, a meno che esso non sia avvenuto non per la cosa, ma per come qualcuno altro l’ha usata (fatto del terzo) o per un evento eccezionale non prevedibile (fortuito).

Danni derivanti da allagamento

Partiamo dall’ipotesi che la parola allagamento fa venire in mente per prima quando la si pronuncia associandola a un’abitazione: allagamento dovuto ad acquazzone o a tracimazione dell’impianto fognario.

Quanto alle fogne pubbliche, impianti per legge da considerarsi di proprietà del comune nel quale sono posizionati, la giurisprudenza ormai da tempo afferma che l’ente citato è comunque gravato dall’esercizio del controllo, nella sua qualità di custode dell’impianto, del sistema di raccolta e deflusso delle acque dell’impianto fognatura presente sul territorio comunale; in considerazione di ciò, si legge in più d’una sentenza , e a prescindere dalla responsabilità eventualmente imputabile ad altri titoli a soggetti terzi, il comune deve comunque rispondere dei danni subiti dal danneggiato in virtù della relazione qualificata con la res, in base al disposto normativo di cui all’art. 2051 c.c. (Trib. Milano 1 dicembre 2016 n. 13293).


Se la fogna tracima, dunque, a meno che ciò non sia dovuto a un evento assolutamente eccezionale, ovvero a una esclusiva condotta di un altro soggetto, è il comune competente, in quanto custode, a rispondere dei danni.

Se il danno proviene dalla fogna condominiale, il risarcimento sarà dovuto dal condominio al condòmino o al terzo estraneo al condominio danneggiato dalla fuoriuscita.

Se l’allagamento è dovuto a un acquazzone, la situazione si complica, o meglio di quel danno, se il forte nubifragio era prevedibile e le conseguenze dannose eliminabili o riducibili (es. corretta manutenzione tombini pubblici mediante rimozione foglie), la responsabilità potrebbe essere imputata al comune, ovvero al condominio in caso di derivazione del danno da cose condominiali.

In tutte le altre ipotesi di allagamenti da proprietà condominiale a parti in proprietà il responsabile dei danni è il condominio. In questi casi, ove sia presente un contratto di assicurazione e questo comprenda le ipotesi di danno verificatesi, il condominio può attivarla.
Si badi: l’assicurazione interviene in favore del condominio, che resta comunque l’unico responsabile del danno.

Se i danni provengono da parti in proprietà esclusiva, sarà il loro custode a doverne rispondere verso:

- il condominio;

- i condòmini;

- i terzi.

Chiaramente alternativamente o cumulativamente in ragione della esistenza di un danno.

Risarcimento danni per allagamento, quando se ne ha diritto

Il fatto che un allagamento abbia causato danno non vuol dire che automaticamente vi siano diritti a vederseli risarciti.

Detta diversamente: danni e risarcimento danni sono fattispecie affini ma non totalmente sovrapponibili.

Se ho in mano un orologio di un amico e mi cade per terra, rompendosi, allora quell’amico avrà diritto al risarcimento. Se l’orologio è mio ci sarà il danno, certamente, ma non il diritto al risarcimento.

Insomma, un conto sono i danni altro il risarcimento danni che presuppone l’altruità della cosa e quindi la lesione dell’altrui sfera giuridica.

Con ciò, per tornare agli allagamenti, si vuol dire che non tutti gli allagamenti che causano danni hanno come conseguenza il risarcimento, perché se l’allagamento proviene da una cosa di proprietà del danneggiato, allora questi dovrà provvedere a riparare il tutto a proprie spese.