Problemi di installazione delle tende da sole in edifici con balcone aggettante

Balcone aggettante, proprietà e uso

È nota, agli addetti ai lavori, ma non solo, la distinzione tra balcone aggettante e balcone incassato. In termini strettamente edilizi, la differenza è posta fin dalla sede definitoria, cioè nello schema di regolamento edilizio tipo, che pone una differenza tra balcone, la cui definizione ricalca quella di balcone aggettante, e loggia (o loggiato), la cui nozione coincide con quella di balcone incassato.

Quando si può parlare di balcone aggettante?
È tale quel manufatto edilizio che sporge rispetto alla facciata dell'edificio ed è parto su almeno due lati.

Il balcone incassato, invece, non sporge dalla facciata e si connota per essere in totale continuità con il solaio del piano, distinguendosi solamente perché c'è una cesura tra gli ambienti interni ed esterni data dai muri divisori.

La qualificazioni del balcone come incassato, in quanto il solaio è considerato il comproprietà tra proprietario del piano inferiore e superiore non crea problemi in merito all'aggancio della tenda: questa può essere infissa al soffitto come se si stesse attaccando un lampadario in casa, ferme restando le questioni attinenti al decoro dell'edificio.

Le maggiori problematiche sorgono per l'aggancio delle tende da sole al balcone aggettante.
In termini giuridici e più strettamente condominiali, le criticità vanno individuate in ragione degli assetti proprietari di questo manufatto.


Ormai da anni la giurisprudenza afferma che i balconi, non svolgendo funzione portante, non vanno annoverati tra le parti comuni dell'edificio anche se sono inseriti nella facciata, poiché formano parte integrante dell'appartamento, cui accedono (Cass. 7 settembre 1996, n. 8159; Cass. 29 ottobre 1992, n. 11775).

Fanno eccezione a questo principio il rivestimento e gli elementi decorativi del parapetto o della parte sottostante della soletta, che qualora assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio allora debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini (Cass. n. 8159 del 1996 cit. e Cass. 28 novembre 1992, n. 12792, Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Tende da sole, decoro ed eventuali autorizzazioni per l'installazione

Se il balcone aggettante, salvo gli eventuali elementi decorativi incidenti sul decoro, è tutto di proprietà del titolare dell'abitazione che se ne serve, chi vuole agganciare delle tende da sole, evidentemente, non può farlo senza consenso. Quanto al soggetto tenuto a dare questa autorizzazione, la prima persona che viene in mente è il proprietario dell'unità immobiliare dalla quale si accede al balcone.

Si badi: resta sempre fermo il fatto che le tende da sole, inserendosi in un contesto di facciata (principale, laterale o secondaria è indifferente) non devono alterare il decoro dell'edificio, cioè peggiorare (imbruttire per semplificare al massimo) l'estetica del palazzo.

Ma non solo: se il sottobalcone connota esteticamente l'edificio allora anche il condominio dovrà dire la propria per assentire alla installazione.

Al di là della generalità dei casi, poi, bisogna sempre guardare al contenuto del regolamento condominiale che, specie se di natura contrattuale, può contenere prescrizioni esecutive e finanche autorizzazioni assembleari (il regolamento contrattuale).

Tende da sole, autorizzazioni del condominio o del condòmino del piano superiore

In pratica se Tizio abita sotto l'unità immobiliare di Caio e vuole installare una tenda, allora dovrà munirsi del permesso di quest'ultimo, meglio se in forma scritta, per evitare problemi in futuro per le ipotesi di cambio di proprietà.

Se il sottobalcone ha dei fregi tali da farlo considerare condominiale allora prudenza vorrebbe che ottenesse il placet da parte dei condòmini o quanto meno particolari prescrizioni esecutive da parte dell'assemblea per evitare o almeno limitare al minimo le possibilità di contestazione in seguito alla installazione delle tende da sole.

Le autorizzazioni, si diceva, posso essere espressamente previste da un regolamento contrattuale, regolamento che se di tale natura può spingersi fino a vietare sempre e comunque installazioni di tende, al di là delle questioni afferenti alla proprietà del sottobalcone o dei suoi elementi decorativi.

Allargando la visuale va sempre tenuto presente che particolari disposizioni degli strumenti urbanistici locali possono contenere prescrizioni circa forma e colore delle tende da sole, ovvero imporre autorizzazioni per la loro installazione. Se l'edificio ha pregio storico artistico, poi, l'installazione potrebbe essere vietata o soggetta a procedimento coinvolgente la competente sovraintendenza ai beni culturali.

Rimozione tende da sole agganciata al balcone aggettante, quando bisogna provvedervi?

In astratto, se qualcuno contesta l'installazione di una tenda, chi l'ha installata è tenuto a smontarla solamente se un giudice, ovvero l'Autorità amministrativa, nei casi in cui ciò è possibile, glielo ordina.

Come non è necessaria una sanzione per capire che non si deve parcheggiare in divieto, allora se si ha la certezza di avere agito nel torto è bene premunirsi e comportarsi di conseguenza.


Ciò vuol dire che se ho installato una tenda da sole sapendo che non avrei potuto farlo perché necessitavo di una o più autorizzazioni, o magari vengo a sapere dopo, per mia colpevole ignoranza, che non avrei potuto installare, allora è bene che la rimuova perché è inutile, in quanto certamente più costoso e controproducente aspettare che sia un giudice a ordinarmi quella rimozione.

Diversi i casi dubbi: se ho ottenuto l'autorizzazione del proprietario del piano superiore e a contestare è il condominio in casi di normale sottobalcone, allora sarà bene valutare con attenzione il da farsi poiché, come è noto, la valutazione dell'alterazione estetica varia di caso in caso, in ragione della specifica fattispecie.