Cos'è l'affrancazione e a cosa serve?

Affrancazione edilizia convenzionata: cosa è?

Per spiegare cosa è l'affrancazione e cosa significa affrancazione terreni agricoli o affrancazione immobile, occorre fare un passo indietro.

Il tema dell'affrancazione immobiliare si pone allorquando si acquista un immobile inserito in un piano di zona – ossia in un'area soggetta a piani urbanistici particolareggiati regolarmente approvati. In tale circostanza, solitamente si ottiene la proprietà dell'immobile, usufruendo di agevolazioni di natura economica o meglio sconti sul prezzo di acquisto solitamente praticato nel mercato.

La differenza fra il prezzo agevolato effettivamente corrisposto e il prezzo di mercato è sostenuta dal Comune, dalla Regione o può essere coperto anche con specifici contributi.


Se, in seguito, si decide di vendere l'immobile sito in un piano di zona (PDZ), acquistato con tali agevolazioni, si deve tenere ben in mente che, in linea generale, i benefici devono applicarsi e riconoscersi anche nella vendita successiva.

In altri termini, lo sconto iniziale ottenuto sul prezzo di acquisto, in forza del piano di zona, deve riconoscersi a cascata a tutti gli acquirenti del medesimo immobile.

Vi è comunque però la possibilità, più conveniente per il cedente, di vendere l'immobile al prezzo di mercato, solitamente più elevato.

In tale caso, però, è necessario procedere all'affrancazione del vincolo, con la quale si elimina il tetto al prezzo di cessione.

Come si procede per affrancare il vincolo

Se si sceglie la strada di procedere alla affrancazione prezzo massimo di cessione per poter vendere l'immobile al prezzo di mercato, occorre attivare presso il Comune competente una specifica procedura.
Questa consiste nel pagamento di un importo da corrispondere all'ente locale, finalizzata a coprire l'investimento sostenuto dall'ente al momento dell'acquisto precedente agevolato.

Si tratta di uno specifico iter amministrativo di affrancazione nell'ambito del quale si procede alla predisposizione di tutti gli atti istruttori previsti per l'emissione del provvedimento finale.

Alcuni Comuni, con apposito provvedimento, hanno istituito apposite procedure semplificate, che consentono di ridurre le tempistiche e gli adempimenti.

Per conoscere quali sono i passaggi per attivare la procedura di affrancazione, quali sono i documenti specifici richiesti e le tempistiche, si consiglia di consultare il sito del Comune con cui instaurare la procedura, ove è possibile, nelle more, consultare anche lo stato della richiesta.


In linea generale, le modalità dell'affrancazione, ovvero l'eliminazione dei vincoli relativi al prezzo di cessione massimo gravanti sugli alloggi, sono definite nell'ambito di ciascun Comune e, segnatamente, dall'Ufficio appositamente predisposto.

In linea generale, occorre presentare una istanza all'Ufficio competente, comprensiva di tutti gli allegati, quali a titolo esemplificativo, ma non esaustivo:

• atto d'acquisto o di assegnazione dell'immobile;
  
  
• Convenzione sottoscritta con il Comune;
  
  
• tabella prezzi massimi;
  
  
• visura storica e planimetria catastale dell'immobile;
  
  
• regolamento di Condominio e tabelle millesimali;
  
  
• copia del documento di identità del proprietario o del legale rappresentante (se persona giuridica);
• copia del codice fiscale del proprietario o del legale rappresentante (se persona giuridica);
  
  
• partita IVA (se persona giuridica);
  
  
• dichiarazione in ordine alla capacità a contrarre con la pubblica amministrazione;
  
  
• ricevuta attestante l'avvenuto pagamento dei diritti di istruttoria.
  
  

Al termine dell'istruttoria, il Comune e, nello specifico l'Ufficio competente, notifica al richiedente l'ammontare del corrispettivo da corrispondere per l'affrancazione immobile, al fine di liberare l'immobile dal vincolo del prezzo di cessione massimo e immetterlo sul libero mercato.

Il Comune incaricato ha l'obbligo di rispondere all'istanza per l'affrancamento immobili entro 90 giorni alla richiesta di affrancazione immobili.

La convenzione di rimozione del vincolo deve essere redatta in forma pubblica, ancorché l'ordinamento non contempli alcuna forma di nullità in caso contrario.
Non è, dunque, sufficiente la redazione di una scrittura privata autenticata, ma è necessario l'atto pubblico.

Quest'ultimo può essere stipulato sia dal notaio sia dal segretario comunale, poiché questi può rogare tutti i contratti nei quali l'ente è parte e autenticare scritture private e atti unilaterali nell'interesse dell'ente.

La convenzione è, inoltre, soggetta a trascrizione da parte del notaio, al fine di poter rendere opponibile a terzi la rimozione del vincolo.

Prezzo di cessione massimo per affrancare gli immobili

Come rilevato, caratteristica principale della affrancazione è il prezzo di cessione che rappresenta un vincolo che può essere rimosso solo allorquando sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49-bis della L. n. 448 del 1998.


Come chiarito dalla giurisprudenza nazionale, nel caso in cui il preliminare di compravendita nel quale sia convenuto un prezzo superiore a quello imposto, il negozio giuridico si intende dunque nullo, ai sensi dell'art. 1419 c.c., per contrarietà a norma imperativa, con la conseguenza che torna a operare l'integrazione automatica della clausola di prezzo imposto, di cui all'art. 1339 c.c. (Cass., SS UU, 16 settembre 2015, n. 18135).

Affrancazione chi può chiederla?

L'affrancazione può essere richiesta da tutti i soggetti attuali proprietari degli alloggi realizzati su aree ricomprese nei piani di zona, purchè siano trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento, nonché da chiunque vi abbia interesse anche se non proprietario.