Canoni arretrati e diritti del proprietario di casa
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Canoni non pagati, quali sono i diritti del proprietario di casa
Davanti a situazioni di morosità in cui i canoni arretrati degli affittuari non vengono versati, ai proprietari di casa sono riconosciuti ampi diritti di recupero del credito vantato.
Occorre partire dal fatto che negli ultimi anni il settore immobiliare, e nello specifico il ramo delle locazioni, si è evoluto in maniera significativa.
Il che ha portato ad un aumento delle complessità non solo sotto il profilo normativo ma anche sotto quello pratico.
Molte sono le persone che versano in difficoltà economiche e vivono un’instabilità dei redditi, tale che la loro capacità di adempiere con regolarità all’obbligo principale del contratto di locazione, ossia il pagamento del canone, riscontra numerosi ostacoli.
L’ordinamento, tuttavia, riconosce al locatore una serie articolata di diritti: il recupero coattivo dei canoni arretrati attraverso decreto ingiuntivo, ad esempio, o l'ottenimento della risoluzione del contratto con la conseguente liberazione dell’immobile attraverso lo sfratto per morosità.
Da non dimenticare anche gli strumenti esecutivi per la soddisfazione del credito, nonché la tutela risarcitoria per eventuali danni subiti.
Il primo passo verso una gestione efficace di tali situazioni consiste nella piena consapevolezza di queste prerogative e delle modalità attraverso cui possono essere esercitate.
La natura giuridica del canone di locazione e l’inadempimento degli inquilini
Il canone di locazione è la prinicipale obbligazione in capo all'inquilino (per il codice civile conduttore).
Rappresenta pertanto il perno principale del rapporto contrattuale locatore-locatario.
Il diritto del locatore a percepire il corrispettivo è sancita dall’art. 1571 del codice civile e rappresenta una posizione giuridica piena e tutelata.
Quando il conduttore omette o ritarda il pagamento, si configura un inadempimento che legittima il proprietario ad attivare i rimedi previsti dall’ordinamento.
La posizione della giurisprudenza
La giurisprudenza più recente, con numerose sentenze della Corte di Cassazione, ha precisato che "la morosità non deve essere valutata esclusivamente in termini quantitativi, ma anche in relazione alla sua incidenza sull’equilibrio del rapporto".
Canoni locazione e diritti proprietario - Getty Images
Il diritto del locatore non si limita quindi alla mera percezione del canone, ma si estende alla conservazione dell’affidamento contrattuale, che viene compromesso in presenza di reiterati ritardi o mancati pagamenti.
Il diritto del proprietario al recupero del credito: il decreto ingiuntivo
Tra i principali mezzi a disposizione del proprietario per il recupero dei canoni di locazione arretrati c'è il decreto ingiuntivo.
Esso permette l'ottenimento celere di un titolo esecutivo attraverso il quale porre in essere il recupero dei canoni arretrati.
Si tratta pertanto di una tutela diretta del diritto di credito del locatore, esercitabile anche indipendentemente dalla cessazione del rapporto di locazione.
Il contratto scritto rappresenta prova sufficiente per fondare la richiesta, permettendo al giudice di emettere un provvedimento che impone al conduttore il pagamento delle somme dovute.
In presenza dei presupposti, il decreto può essere dichiarato provvisoriamente esecutivo, rafforzando ulteriormente la posizione del creditore.
Di particolare rilevanza è il principio secondo cui il locatore può agire anche per il recupero dei canoni che matureranno fino alla riconsegna dell’immobile, evidenziando la continuità del diritto di credito durante l’intero rapporto locatizio.
Competenza e tutela giudiziaria del locatore
Il diritto del locatore trova concreta attuazione anche attraverso la corretta individuazione del giudice competente.
In materia locatizia, la competenza è generalmente attribuita al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile, in quanto foro strettamente connesso al rapporto contrattuale.
Questa regola consente una gestione più efficiente delle controversie e garantisce una tutela più immediata ed efficace.
Necessità di decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni di affitto - Getty Images
Anche nelle locazioni commerciali, pur in presenza di specificità legate all’attività esercitata, resta ferma la possibilità per il locatore di ottenere il riconoscimento giudiziale del proprio credito e delle relative spese.
Il diritto alla risoluzione del contratto: sfratto per morosità
Un ulteriore diritto, ancora più rilevante che viene riconosciuto al proprietario vi è l'ottenimento della risoluzione del contratto in caso di inadempimento del conduttore.
Lo sfratto per morosità consente infatti al locatore di liberarsi da un rapporto non più sostenibile e di recuperare la disponibilità dell’immobile.
L'iter si fonda sull’assunto per il quale il giudice porre in essere l'accertamento della morosità e termina, in assenza di valide opposizioni, con la convalida dello sfratto.
La giurisprudenza ha più volte messo in evidenza che il mancato pagamento dei canoni è una grave violazione, atta alla giustifica della cessazione del rapporto.
Il diritto del locatore, in questo caso, assume una duplice dimensione: da un lato il recupero del bene, dall’altro la tutela economica derivante dall’inadempimento.
Esercizio concomitante di più diritti: sfratto e recupero del credito
Il nostro ordinamento permette al proprietario di casa di porre in essere un esercizio contemporaneo di più diritti, combinando la procedura di sfratto con quella monitoria.
In tal modo è possibile ottenere una tutela completa, onde evitare che la liberazione dell’immobile avvenga senza il recupero delle somme dovute.
Una tale possibilità, riconosciuta dalla prassi e dalla giurisprudenza, risponde a esigenze di efficienza e concentrazione processuale.
Sfratto e recupero dei crediti, diritti esercitati in contemporanea - Getty Images
Il locatore può così far valere in un unico contesto sia il diritto alla restituzione dell’immobile sia quello alla soddisfazione del credito.
Il diritto al recupero dei canoni dopo il rilascio dell’immobile
Anche dopo la cessazione del rapporto locatizio, il locatore conserva il diritto di agire per il recupero dei canoni arretrati.
Il rilascio dell’immobile non estingue infatti le obbligazioni già maturate, né limita la possibilità di ottenere tutela giudiziaria.
In tali casi, il decreto ingiuntivo rappresenta lo strumento più efficace, consentendo al proprietario di far valere il proprio credito sulla base della documentazione contrattuale.
La giurisprudenza di legittimità ha confermato in più occasioni la piena validità di tale azione, anche a distanza di tempo dalla cessazione del rapporto.
Il diritto all’esecuzione forzata
Una volta ottenuto un titolo esecutivo, il locatore ha diritto di procedere all’esecuzione forzata per soddisfare il proprio credito.
Questo diritto si traduce nella possibilità di aggredire i beni del debitore attraverso strumenti quali il pignoramento mobiliare, immobiliare o presso terzi.
Particolarmente efficace risulta il pignoramento presso terzi, che consente di intervenire su crediti del conduttore, come stipendi o conti correnti.
Esecuzione forzata per soddisfare il proprio credito - Getty Images
L’ordinamento garantisce così una tutela concreta e non meramente teorica del diritto del locatore.
L’avvio dell’esecuzione è preceduto dalla notifica del precetto, atto che rappresenta l’ultimo invito ad adempiere prima dell’intervento coattivo.
Il diritto di difesa del conduttore e l’equilibrio del sistema
Il sistema processuale riconosce, nonostante i diritti del proprietario, al conduttore la possibilità di opporsi alle pretese del locatore, garantendo un equilibrio tra le parti.
L’opposizione al decreto ingiuntivo e la contestazione nello sfratto consentono al debitore di far valere eventuali ragioni difensive.
Tuttavia, tali strumenti non comprimono il diritto del locatore, ma si inseriscono in un quadro di garanzie reciproche.
La presenza di un contratto scritto e di prove documentali solide consente generalmente al proprietario di vedere riconosciute le proprie ragioni.
Esigenze del proprietario vs esigenze dell'inquilino, una giustizia a metà
Il tema dei canoni arretrati evidenzia la centralità dei diritti del locatore all’interno del rapporto di locazione.
L’ordinamento offre strumenti efficaci e articolati, che permettono di tutelare sia il diritto di credito sia quello alla disponibilità dell’immobile.
La scelta dello strumento più adeguato richiede una valutazione attenta delle circostanze concrete, ma resta fermo il principio secondo cui il proprietario non è privo di tutela.
Equilibrio tra proprietario e affittuario - Getty Images
Al contrario, dispone di un sistema normativo che, se correttamente utilizzato, consente di reagire in modo tempestivo e incisivo alle situazioni di morosità.
In un contesto economico complesso, la conoscenza e l’esercizio consapevole di tali diritti rappresentano l’elemento decisivo per una gestione efficace del patrimonio immobiliare.
Il tutto però senza mai dimenticare il sacrosanto diritto dell'inquilino di difendersi e far valere a sua volta le sue ragioni.
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