Contratto di locazione: a chi spetta il pagamento delle bollette?

Contratto di locazione immobiliare e obblighi delle parti

In base al contratto di locazione il proprietario dell'immobile è obbligato a consegnare il bene locato e a mantenerlo in stato da servire all'uso convenuto.

Il conduttore è invece obbligato a utilizzare il bene ricevuto con la diligenza del buon padre di famiglia, a restituirlo alla data fissata e a pagare il canone nei modi e nei termini stabiliti.


Nell'ambito della ripartizione delle spese tra padrone di casa e inquilino, la legge prevede, all'articolo 1576 del codice civile, che tutte le spese necessarie siano a carico del proprietario, tranne quelle di piccola manutenzione imputabili al conduttore.

Spetteranno dunque a quest'ultimo le speseordinarie, mentre dovranno essere sostenute dal padrone di casa quelle di straordinaria manutenzione.

Maggiori chiarimenti si possono trovare nella normativa che disciplina le locazioni di immobili urbani. In particolare, l'articolo 9 della legge 392/78 prevede che:

sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. (Legge 392/78)

Le spese sopra riportate, dovute dal conduttore in forza del contratto di locazione, sono definite oneri accessori rispetto al canone corrisposto per il godimento dell'immobile.
Vediamo innanzitutto cosa sono gli oneri accessori. Nell'ambito di questa categoria rientrano le spese condominiali e le bollette relative ai consumi periodici effettuati durante l'utilizzo della casa in affitto.

Pagamento delle bollette: a chi spetta?

Il contratto di locazione lascia alle parti la libertà di disciplinare e regolare molte questioni, tra le quali le spese per l'uso delle utenze. In mancanza di clausole esplicite relative alla ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino, si dovranno applicare i criteri fissati dalla legge.

Quando si stipula un contratto di locazione è bene sapere che il canone non è l'unica somma di denaro versata dal conduttore. La legge pone infatti a carico dell'inquilino il pagamento degli oneri accessori. Una deroga alla normativa è consentita solo previo accordo tra le parti, in quanto la legge stessa fa salvo il patto contrario.


Per capire come funziona il pagamento delle bollette (per acqua, luce e gas) ed evitare inutili controversie tra proprietario e conduttore, oltre a sapere cosa dice la legge, è necessario verificare chi sia il soggetto intestatario del contratto di fornitura del servizio.
Per scongiurare spiacevoli contrasti tra le parti, sarebbe meglio che le utenze venissero intestate all'inquilino. Quest'ultimo, in qualità di titolare del contratto di fornitura, sarebbe l'unico soggetto personalmente obbligato.

Adottando questa soluzione si eviteranno ripercussioni negative e spiacevoli inconvenienti sul padrone di casa. Qualora l'inquilino lasci la casa senza aver provveduto a pagare le bollette, la ditta fornitrice non potrà rivolgersi al proprietario dell'immobile che non dovrà farsi carico del debito altrui.

Qualora invece il padrone di casa rimanga il titolare delle utenze, potranno sorgere dubbi interpretativi e situazioni conflittuali. Ecco che in mancanza di accordi tra le parti, si applicherà quanto previsto dalla legge che impone gli oneri accessori a carico del conduttore.

Qualora il proprietario abbia un qualche interesse a mantenere l'intestazione del contratto o nei casi in cui il pagamento per i consumi sia riconducibile nell'ambito delle spese condominiali, sarà il proprietario a effettuare il pagamento della bolletta. Tuttavia il locatore potrà pretendere dal conduttore il rimborso del pagamento sostenuto.

Oltre a quanto stabilito dalla legge, appositi criteri di ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino si rinvengono in apposite tabelle approvate dalle organizzazioni di categoria (inquilini e proprietari) e ispirate a principi equitativi. Ci si avvale così di una suddivisione delle spese effettuata in base alla tipologia di intervento. Per poter avere validità e poter essere applicate, le tabelle devono essere richiamate all'interno dei regolamenti condominiali e negli stessi contratti di locazione.

Rimborso del pagamento da parte dell'inquilino: tempi e modalità

Il padrone di casa che effettua il pagamento delle bollette per luce, acqua e gas, ha diritto di chiedere il rimborso della spesa da lui sostenuta. Ha tempo 2 anni, trascorsi i quali il diritto si prescrive. Un termine breve di prescrizione nasce dalla esigenza di contenere alla lunga le possibili contestazioni tra le parti del contratto di locazione.


Una volta effettuata la richiesta di restituzione, l'inquilino avrà un termine di 2 mesi per provvedere al rimborso. Qualora abbia dei dubbi sugli importi richiesti, sempre nel termine di 2 mesi potrà chiedere al locatore di prendere in visione i giustificativi della spesa da lui anticipata.
Potrà infatti chiedere di visionare tutta la documentazione che attesti quanto il padrone di casa abbia corrisposto alla ditta fornitrice o all'amministratore del condominio. L'inquilino dovrà infatti essere certo che la spesa effettuata sia a lui effettivamente imputabile.
Qualora non faccia alcuna richiesta, qualunque ritardo o contestazione non saranno più legittimi.

I 2 mesi di tempo concessi all'inquilino per ottemperare ai propri obblighi decorrono dal momento di presentazione della richiesta da parte del locatore. È opportuno che la stessa sia redatta in forma scritta, al fine di costituire prova dell'avvenuta conoscenza da parte del debitore.

Cosa succede in caso di mancato pagamento di quanto dovuto da parte dell'inquilino?
In caso di inadempimento del conduttore, il padrone di casa sarà legittimato a richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione. Potrà dunque, ai sensi di legge, intraprendere la procedura di sfratto per morosità.

L'articolo 5 della legge 392/78 dispone che:

il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del Codice civile Legge 392/78

Condizione necessaria per poter sfrattare l'inquilino è che la morosità degli oneri accessori superi almeno il valore di 2 mensilità del canone dovuto. È bene sapere che in questo caso lo sfratto è dalla legge consentito quando anche l'inquilino provveda a versare regolarmente il canone di locazione.

Altro aspetto da chiarire è che gli oneri accessorinon possono considerarsi parte della somma dovuta a titolo di canone mensile, in quanto devono essere considerati a parte.
Qualora il pagamento delle bollette venga compreso nel canone di locazione, dovrà essere chiarito nel contratto con apposita clausola.