Rischi di un affitto in nero per proprietario e inquilino

Perché l’affitto in nero sembra conveniente e poi presenta il conto

Vivere in affitto senza contratto può sembrare allettante, in termini di costi ridotti per l'inquilino e incassi maggiori per il proprietario, ma accedere a questi apparenti vantaggi porta a non pochi problemi.

Un affitto non regolare comporta un elevato rischio fiscale, legale e pratico, anche nella gestione quotidiana dell'immobile.

Ciò perché al primo problema serio che può verificarsi mancano le basi per potersi tutelare.

Una situazione di questo tipo può sembrare conveniente, ma poi presenta il conto.

Se manca un contratto scritto e correttamente registrato, non si risparmia ma si apre la porta ad altri problemi.

Che cosa si intende per affitto in nero e per canone occulto

Si parla di affitto in nero per accorpare situazioni diverse che hanno in comune lo stesso fattore.

L'accordo di locazione non è correttamente dichiarato e quindi non tracciato.

Il primo di questi casi è quello dell'assenza totale di un contratto d'affitto registrato, ad esempio con un accordo a voce o messaggi sullo smartphone.

Dunque si consegnano le chiavi e si paga il canone mensilmente al proprietario, spesso in contanti.

Contratto d'affitto irregolare - Pexels

Ma esiste un'altra eventualità, quella di un contratto scritto non ufficializzato nel modo corretto.

Si parla in questi casi di canone occulto, che la legge non prevede.

Forma scritta e registrazione: la soglia che separa tutela e caos

La forma scritta è la condizione minima perché il rapporto sia gestibile, non è solamente un passaggio burocratico, e soprattutto non è opzionale.

Affitto in nero soluzioni - Pexels

La sola eccezione riguarda i canoni di affitto brevi, per cui non vi è obbligo di registrazione se il rapporto con lo stesso inquilino non supera 30 giorni complessivi all'anno.

Oltre questo contesto, se non viene registrato il contratto entro i termini, si parla di affitto in nero, e a pagarne le conseguenze spesso sono sia il proprietario che l'inquilino.

Sanzioni e recuperi: perché per il proprietario il rischio non è solo “una multa”

Per il proprietario le conseguenze di un affitto in nero possono essere ben più critiche di una semplice multa, anche dal lato fiscale.

Non dichiarare il canone significa non versare le imposte sui guadagni mensili percepiti dagli inquilini, per cui si può parlare tranquillamente di evasione fiscale.

Contratto in nero sanzioni fisco - Pexels

Come conferma L'Agenzia delle Entrate vi è una sanzione del 120% dell'imposta dovuta, con un minimo di 250 euro da pagare, se la registrazione è omessa, ovvero mancante del tutto.

Se invece tale adempimento avviene in ritardo, ma non si superano i 30 giorni, la sanzione viene ridotta al 45%, con un minimo da pagare di 150 euro.

Obblighi solidali e coinvolgimento nei controlli

Locatore e conduttore "rispondono in solido" al pagamento dovuto per la registrazione del documento.



Se c'è un'irregolarità, non è automatico che a pagare sia solo il proprietario, ma può anche essere coinvolto l'inquilino, con richieste di documenti, di ricostruzioni dei pagamenti, con contestazioni sulle date di versamento, sui consumi e così via.

Le forme di tutele: manutenzioni, deposito, danni, controversie

Senza contratto, oltre a poter essere sanzionati, si va incontro ad una diminuzione (o totale assenza) di tutele, soprattutto in alcune circostanze:

• se c'è una perdita d'acqua e bisogna capire chi deve pagare, in mancanza di un contratto i doveri non sono definiti, ovvero si può facilmente litigare sulla suddivisione delle spese, sui tempi e sulle responsabilità;
• se si rompe una caldaia o è necessario un intervento di manutenzione urgente, la discussione può portare ad un ricatto;
• zona grigia intorno alla cauzione: non essendoci un contratto, trattenere o restituire la cauzione diventa un terreno fertile di scontro;
• se ci sono problemi condominiali, la mancanza di un accordo scritto rende più difficile dimostrare diritti e doveri.

Nel caso di un danno concreto la regolarità del rapporto e la tracciabilità delle comunicazioni sono importanti.

Questo perché incidono sulla possibilità di ricevere denaro da un'assicurazione oppure l'assistenza di periti, amministratori e avvocati.

Agevolazioni e diritti pratici che si perdono: non è solo una questione di “soldi”

Per un inquilino, un contratto d'affitto è quindi importante per mantenere dei diritti pratici, mentre un affitto in nero equivale alla rinuncia di cose molto concrete.

Inquilino moroso contratto in nero - Pexels

Anche dal punto di vista pratico può essere molto difficoltoso svolgere alcune operazioni senza un contratto d'affitto.

Uscire dall’irregolarità: come mettersi in regola senza fare passi falsi

L'unica soluzione agli scenari visti sopra è quella di uscire dall'irregolarità, mettendo in chiaro l'accordo, prima che questa operazione venga imposta da un accertamento.

Se il rapporto è già cominciato, bisogna ricostruire nel modo corretto le date e le condizioni, evitando di fare un finto contratto, retrodatato, che può aggravare la situazione invece di risolverla.

Canone di affitto legge italiana - Pexels

Per un inquilino che si sente incastrato in una situazione irregolare, l'obiettivo pratico è quello di recuperare la propria tutela, chiedendo un contratto scritto con condizioni chiare e registrazione e pagamenti tracciabili, non in contanti.

La legge prevede poi l'obbligazione solidale per il pagamento dell'imposta di registro, per cui bisogna ragionare con lucidità anche se si è inquilini.

Segnali tipici di una proposta rischiosa e come impostare una trattativa pulita

Ci sono alcuni segnali, utili per chi sta cercando casa in affitto, per capire che una proposta è rischiosa:

• richieste di pagamento solo in contanti, senza ricevute o alternative tracciabili;
• disponibilità del proprietario a consegnare le chiavi subito, rimandando contratto e registrazione;
• canone ufficiale dichiarato più basso rispetto a quello richiesto, con quota extra da pagare a parte;
• rifiuto di inserire nel contratto clausole fondamentali come la durata, il deposito cauzionale, le spese o le responsabilità per le manutenzioni.

Se il proprietario insiste sul canone in nero, sta chiedendo di fatto all'inquilino di condividere un rischio, che non vale lo sconto eventuale sul canone. In questi casi è meglio chiedere chiaramente un contratto regolare, oppure rifiutare e cercare delle alternative.