Tutte le novità fiscali sulle locazioni brevi

Regime fiscale locazioni brevi: quadro delle novità normative

Il regime fiscale delle locazioni brevi, con il D.L. n. 50 del 2017 ha subito importanti novità.

Le previsioni del Decreto sono state poi integrate e chiarite dai contenuti di successivi atti, quali il Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 12 luglio, la Risoluzione 88 del 5 luglio, la Circolare dell'Agenzia delle Entrate 24E del 12 ottobre.

L'Agenzia, nell'ottobre del 2017, ha anche pubblicato una Guida,un video e delle slide a fini divulgativi, che saranno sicuramente utili per una più semplice comprensione (e applicazione) della materia.

Si rimanda alla pagina del sito dell'Agenzia delle Entrate dedicata.

Partiamo dunque dalla sintetica esposizione di quanto contenuto nell'art. 4 del D.L. n. 50/2017 per poi passare agli altri atti citati.

Come sempre rinviamo alla lettura integrale dei testi richiamati e alla consulenza di un esperto.

Precisiamo che spesso nel linguaggio parlato nel riferirsi alle locazioni si utilizza anche l'espressione affitti, dunque nel nostro caso, affitti brevi; anche noi utilizzeremo questa espressione, ricordano però che quella corretta da un punto di vista giuridico è locazioni brevi.

D.L. 50/2017: nuovo regime fiscale per le locazioni brevi

La novità normativa è contenuta nell'art. 4 del D.L. n. 50/2017 (da qui in avanti, art. 4), il quale, in estrema sintesi contiene le seguenti previsioni.

Innanzitutto l'art. 4 circoscrive l'ambito di applicazione del nuovo regime, dando una definizione di locazioni brevi.

Dunque, per locazioni brevi, dobbiamo intendere

i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (art. 4, co.1).

Per tali locazioni è prevista la possibilità, se stipulate dall'1 giugno 2017, di optare per la cedolare secca, con l'aliquota al 21%.

La cedolare secca (prevista dall'art. 3, D.Lgs. n. 23/2011) è in sintesi

l'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali nonché delle eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, di cui all'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Provv. Dir. AdE 12 luglio 2017).

Tale opzione è prevista anche per

i corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi (art. 4, co.3).

rientranti nella definizione di locazioni brevi su indicata.

L'art. 4 poi rinvia ad un regolamento per la definizione dei criteri in base a cui l'attività di locazione in questione debba presumersi svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l'articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare (art. 4, co.3-bis).

È poi previsto per i soggetti che svolgono attività di

intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (art. 4, co.4).

l'obbligo di comunicare (entro il 30 giugno dell'anno successivo alla conclusione del contratto) i dati relativi ai contratti di locazione breve sottoscritti loro tramite.

Se la comunicazione non è effettuata o è effettuata in maniera incompleta oppure infedele, è prevista una sanzione, che può essere ridotta se la comunicazione omessa si invia entro 15 giorni dalla scadenza o se viene effettuata in maniera corretta entro lo stesso termine.

Inoltre, gli stessi soggetti, qualora residenti in Italia e incassino i corrispettivi dei contatti di locazione o intervengano nel pagamento degli stessi, devono operare come sostituti d'imposta, una ritenuta del 21% sull'ammontare, provvedendo al relativo versamento.

Se non è esercitata l'opzione per l'applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Gli stessi soggetti se non residenti i Italia, ma dotati di una stabile organizzazione nel nostro Paese, adempiono agli obblighi tramite la detta stabile organizzazione.

Se detti soggetti sono riconosciuti privi di stabile organizzazione, devono nominare un rappresentante fiscale, in qualità di responsabile d'imposta, individuato tra i soggetti indicati nell'articolo 23 del Dpr 600/1973.

Come è stato precisato nella Circolare 24E dell'Agenzia delle Entrate

l'utilizzo della locuzione responsabile d'imposta in luogo di sostituto d'imposta è finalizzato a evitare che l'effettuazione degli adempimenti richiesti dalle nuove disposizioni, possano far ritenere sussistente una stabile organizzazione (Circ. AdE 24E).

Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo o interviene nel pagamento deve pagare l'impostadi soggiorno (di cui all'art. 4, D.Lgs. n. 23/2011), il contributo di soggiorno (di cui all'art. 14, co. D.L. n. 78/2010) nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.



Viene poi rimandata alla successiva emissione di un Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate l'indicazione delle disposizioni di attuazione delle norme relative agli obblighi di comunicazione, pagamento (e certificazione) della ritenuta d'acconto, conservazione dei dati da parte dell'intermediario.

Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate

Tale Provvedimento è stato emanato il 12 luglio 2017. L'atto precisa che i contratti di locazione brevi devono essere svolti al di fuori dell'attività d'impresa.

Tale provvedimento indica quindi i dati che devono essere trasmessi, le modalità che i soggetti intermediari devono seguire per la trasmissione e la conservazione dei dati e l'effettuazione della ritenuta.

I soggetti che operano la ritenuta adempiono all'obbligo di comunicazione dei dati mediante la certificazione di pagamento della r.a.

Tra l'altro il provvedimento rammenta che la ritenuta va pagata entro il 16 del mese successivo a quando è stata effettuata la ritenuta, la dichiarazione e la certificazione.

Il Provvedimento evidenzia, inoltre, che i soggetti intermediari sono soggetti agli obblighi di conservazione dei dati per il periodo utile alla notifica dell'avviso di accertamento (di cui all'art. 43, D.P.R. n. 600/1973).

Affitti brevi: istituzione del codice tributo

Con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017 è stato istituito il codice tributo da utilizzare per il versamento tramite modello F24 della ritenuta e sono stati indicati i codici da utilizzare per recuperare eventuali eccedenze di versamento.

Definizione del contratto di affitto breve

La Circolare AdE 24E del 12 ottobre 2017 contiene chiarimenti su questioni emerse dai confronti con le associazioni di categoria e i principali operatori interessati (con la precisazione espressa che i chiarimenti non riguardano l'imposta di soggiorno).

Il documento ribadisce che rientrano nell'ambito di applicazione della norma i contratti di locazione breve come definiti dall'art.4 cit. e, precisa ancora, se stipulati tra persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa, direttamente tra conduttore e locatore oppure tramite intermediari.

Si precisa dunque che devono ritenersi escluse le locazioni brevi

che rientrano nell'esercizio di attività d'impresa come definita, ai fini reddituali e ai fini IVA, rispettivamente dall'art. 55, comma 2 del TUIR e dall'art. 4 del D.P.R. n. 633 del 1972, secondo i quali le prestazioni di servizi che non rientrano nell'articolo 2195 del codice civile, quali... le locazioni, costituiscono esercizio d'impresa se derivanti dall'esercizio di attività organizzata in forma d'impresa (Circ. 24E/2017).

Sottolinea la circolare che dal momento che la norma va applicata anche a subconduttori e comodatari, ne deriva che l'elemento essenziale perché il contratto rientri nell'ambito applicativo non è il diritto che le parti vantano sull'immobile, ma la causa del contratto; ne deriva, secondo l'Agenzia, che la normativa si applica prescindendo dal reddito derivante dal contratto, in quanto riferita

sia ai contratti di locazione produttivi di reddito fondiario (nel caso in cui il locatore sia titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale sull'immobile) sia ai contratti produttivi di reddito diverso (nel caso in cui il locatore sia titolare di un diritto personale di godimento sull'immobile, ad esempio di locazione o di comodato) (Circ. 24E/2017).

L'immobile dato in locazione, ricorda l'Agenzia, deve avere destinazione residenziale: può trattarsi di immobili rientranti nelle categorie catastali dalla A1 alla A11 (esclusa la A10, che riguarda uffici o studi privati), le relative pertinenze, ma anche singole stanze (come già ammesso dalla Circ. 26E/2011 sulla cedolare secca).



L'immobile deve poi essere situato in Italia, prosegue l'Agenzia, perché quelli all'estero producono un reddito diverso, ex art. 67, D.P.R. n. 917/1986, non rientrante nella normativa in esame.

Quanto ai servizi, l'Agenzia partendo dal presupposto che la norma ammette espressamente contratti con cui sono messi a disposizione, oltre all'immobile, anche determinati servizi come la fornitura di biancheria o la pulizia dei locali, dunque strettamente connessi alle esigenze abitative di breve periodo, ne deduce che possano essere ammessi anche contratti che prevedono servizi differenti da quelli previsti dalla legge, come ad es. la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, i quali pure sono strettamente connessi all'utilizzo dell'immobile.

La disciplina è inviene esclusa per quei servizi non strettamente connessi con l'utilizzo dell'immobile, come

la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione (Circ. 24E/2017).

Infine, per le Entrate la normativa è applicabile anche nel caso di ripetizione del contratto breve nell'arco dell'anno, a parte gli obblighi di registrazione nel caso di molteplici stipule in un anno di contratti di durata breve.

Circolare AdE 24 del 12 ottobre 2017, contratti con intermediari

Data la amplia definizione della norma, secondo l'Agenzia rientrano nell'ambito applicativo non solo gli agenti immobiliari, dunque non solo coloro che esercitano la professione di mediatore disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39,

ma più genericamente tutti coloro attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve come, ad esempio, coloro che in via abituale anche se non esclusiva offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare l'incontro della domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore (Circ. 24E/2017).

Gli obblighi indicati a carico degli intermediari riguardano contratti rientranti nell'ambito già definito (in particolare proprio dalla stessa circolare); quindi ad es. non possono riguardare contratti riguardanti immobili non abitativi o stipulati prima del 1 giugno 2017).

A tal fine, prosegue l'Agenzia, rileva il momento in cui si concludono le trattative; o per i contratti stipulati tramite intermediari, nel momento in cui si ha conferma della prenotazione.

Quanto all'obbligo di comunicazione, non spetta all'intermediario verificare l'autenticità dei dati forniti dal locatore.

Questi è responsabile della veridicità dei dati come della corretta tassazione del reddito e del corretto adempimento degli altri eventuali obblighi tributari connessi al contratto e della mendacità delle proprie dichiarazioni.

Gli intermediari potranno, però, informarsi anche da altri canali e rifiutarsi di procedere (ad es. qualora ravvedano che non vi siano i requisiti prescritti ad es. vi è l'esercizio di impresa).

Precisa l'Agenzia che l'obbligo di comunicazione dei dati e di effettuazione della ritenuta sono previsti per facilitare l'assoggettamento a tassazione dei redditi prodotti dal locatore persona fisica e, pertanto, devono essere eseguiti dall'intermediario al quale il locatore ha affidato l'incarico, anche qualora questi si avvalga a sua volta di altri intermediari: ad es. l'agente che inserisce l'annuncio sulla piattaforma online sarà tenuto alla comunicazione dei dati del contratto perché la piattaforma rende la prestazione all'agenzia e non al locatore.

L'agenzia immobiliare sarà tenuta anche ad operare la ritenuta qualora intervenga nei pagamenti.

Sarà poi cura dell'Agenzia medesima rendere noto al gestore della piattaforma il ruolo nel quale opera, in modo che il gestore non effettui gli adempimenti.

Precisa l'Agenzia che la trasmissione dei dati spetta non a tutti gli intermediari che favoriscono l'incontro tra domanda e offerta, ma solo a coloro che oltre all'intermediazione

forniscono un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell'accordo (Circ. 24E/2017)

in sostanza, se il conduttore ha accettato la proposta tramite la piattaforma o aderendo alla offerta di locazione tramite la piattaforma online.



In caso di recesso dal contratto di locazione breve, gli intermediari, se il recesso è esercitato successivamente all'adempimento dell'obbligo di trasmissione dovranno rettificare la comunicazione utilizzando le modalità informatiche predisposte dall'Agenzia.

Quanto all'applicazione della ritenuta, questa va effettuata in caso di intervento nel pagamento o nella riscossione del canone e in ogni caso di materiale disposizione delle risorse finanaziarie: per l'Agenzia l'obbligo è escluso in caso di pagamento mediante assegni intestati al locatore, non avendo l'intermediario la materiale disponibilità delle risorse.

Mentre in caso di pagamenti tramite carte di pagamento (carte di credito, di debito, prepagate) non sono obbligati alla ritenuta gli intermediari quali banche, poste etc, o società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro in Internet (ad es. PayPal), non svolgendo attività di intermediazione nel contratto di locazione.

La ritenuta, prosegue l'Agenzia, va operata anche se l'intermediario affidi a terzi l'incasso del canone e l'accredito del relativo importo al locatore; tale attività deve essere riferita al delegante.

Ai fini del calcolo della ritenuta, l'importo su cui operare il calcolo dev'essere quello riferito al canone o corrispettivo lordo indicato a contratto.

Ritiene poi l'Agenzia che le spese per servizi accessori non concorrano al corrispettivo lordo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore oppure siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Quanto all'inclusione nel corrispettivo lordo della provvigione dovuta all'intermediario, va letto quanto stabilito nel contratto di intermediazione e nel contratto di locazione: se è addebitata direttamente dall'intermediario al conduttore non è compresa nel corrispettivo; allo stesso modo, non è compresa nel corrispettivo quando l'intermediario l'addebita direttamente al locatore, e questi non la ribalta sul conduttore.

La provvigione concorre, invece, alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta se è trattenuta dall'intermediario sul canone dovuto.

Nel caso di recesso dal contratto, la ritenuta se eventualmente già operata dall'intermediario - versata e certificata con le modalità sopra descritte – può essere recuperata dal locatore in dichiarazione dei redditi oppure chiesta a rimborso mentre, potrà essere restituita al locatore e recuperata dall'intermediario in compensazione se la disdetta del contratto è antecedente alla certificazione della ritenuta stessa.



L'obbligo di versamento della ritenuta era in vigore quindi dal 16 del mese di luglio; il mancato versamento, come detto, è sanzionato dal D.L. 50.

La Circolare tiene in considerazione le difficoltà che gli operatori posso avere incontrato e del fatto che il Provvedimento Direttoriale è stato emanato il 12 luglio, dovendo attendere la conversione in legge del D.L. n. 50.

Per tali motivi, viene espressamente esclusa dall'Ufficio l'applicazione delle sanzioni per le omissioni compiute fino all' 11 settembre, in quanto secondo l'art. 3, L. 212/2000 (Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente),

le disposizioni tributarie non possono prevedere adempimenti a carico dei contribuenti la cui scadenza sia fissata anteriormente al sessantesimo giorno dalla data della loro entrata in vigore o dell'adozione dei provvedimenti di attuazione in esse espressamente previsti (Circ. 24E/2017).

Prosegue l'Agenzia avvertendo che gli intermediari saranno comunque sanzionabili per le omesse o
incomplete ritenute da effettuare a partire dal 12 settembre 2017 e da versare entro il 16 ottobre 2017.

Resta comunque fermo, naturalmente, per gli intermediari che hanno applicato la ritenuta, pur in assenza del Provvedimento, l'obbligo di effettuare il versamento all'Erario entro il 16 del mese successivo, ai sensi dell'art. 17 del D.lgs. n. 241 del 1997.

Resta in ogni caso fermo l'obbligo di comunicazione dei dati dei contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017 in quanto l'adempimento deve essere posto in essere nel 2018.

Circolare 24E del 12 ottobre 2017, regime fiscale affitti brevi

L'Agenzia precisa che mentre per quanto riguarda la sublocazione l'applicazione della cedolare secca non modifica la qualificazione reddituale dei proventi derivanti da tale contratto, per la concessione in godimento dell'immobile da parte del comodatario,

si ritiene che, per effetto delle nuove disposizioni che prevedono l'applicazione della ritenuta in capo al comodatario, il comodante resti titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell'immobile oggetto di comodato mentre il comodatario/locatore, diventi titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento qualificabile come reddito diverso assimilabile alla sublocazione. Per le locazioni brevi sono, pertanto, superati, i precedenti orientamenti di prassi volti ad attribuire al comodante la titolarità del reddito fondiario, determinato tenendo conto anche dei corrispettivi derivanti dal contratto di locazione stipulato dal comodatario/locatore (cfr. Ris. n. 381/E e Ris. n. 394/E del 2008) (Circ. 24E/2017).

Circolare 24E 2017 e obblighi di dichiarazione e versamento

Poiché con la sublocazione o il comodato non si trasferisce la titolarità del reddito, (che resta al titolare del diritto reale) non mutano nemmeno gli obblighi dichiarativi.

Si prosegue affermando che il richiamo alla norme sulla cedolare secca sugli affitti (D.Lgs. n. 23/2011) comporta l'applicazione di quelle norme per la dichiarazione, la liquidazione, l'accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi.

La scelta del regime si effettua nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui i canoni sono maturati o riscossi o in caso di registrazione del contratto, in tale momento.

L'opzione può essere effettuata per ogni contratto, salvo che

siano locate singole porzioni della medesima unità abitativa per periodi in tutto o in parte coincidenti (cfr. Circ. n. 26/E del 2011). In tal caso l'esercizio dell'opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo (Circ. 24E/2017).

Se il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari, e quindi la ritenuta sia effettuata e certificata solo per questi,

solo il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione potrà scomputare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita sulla quota di reddito a lui non imputabile, qualora non abbia capienza per scomputarla dall'imposta dovuta dal reddito complessivo. (Circ. 24E/2017).

Mentre gli altri dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro-quota in sede di dichiarazione applicando la cedolare secca opure il regime ordinario di tassazione.

Quindi il locatore deve riliquidare l'imposta dovuta sul canone:

- se non sceglie il regime sostitutivo della cedolare secca;
- se non ha subito la ritenuta (ad esempio per i canoni incassati dagli intermediari prima del 12 settembre 2017);
- se l'intermediario ha effettuato la ritenuta in assenza dei presupposti;
- nel caso in cui la ritenuta subita è maggiore dell'imposta dovuta (Circ. 24E/2017).

L'Agenzia ritiene infine che trovi applicazione anche ai contratti di locazione breve la norma del D.Lgs. n. 23/2011 secondo cui

quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell'indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 109 (art.7).