Affitti brevi: regole, tassazione e ddl sul turismo

Affitti brevi: come sono disciplinati

Il quadro normativo relativo agli affitti brevi ad uso turistico è in continua evoluzione.
Si tratta di un settore che negli ultimi anni si è sviluppato in fretta e richiede la giusta attenzione e approfondimento.

Cosa si intende per locazioni brevi, chi può intraprendere questo tipo di business e quali sono le regole da rispettare. A queste e ad altre domande cercheremo di dare una risposta.

In Italia, nell'alveo delle locazioni brevi ad uso turistico rientrano tutte le locazioni aventi una durata non superiore ai 30 giorni volte a soddisfare esigenze transitorie di tipo turistico.


La normativa nazionale di riferimento è DL 59/2017, convertito con la legge n.96/2017.
Ricordiamo tuttavia che le problematiche afferenti gli affitti brevi sono disciplinati da provvedimenti regionali, essendo il turismo materia di competenza delle Regioni.

Affittare una casa da destinare alle vacanze è una grossa opportunità per il proprietario in quanto permette di trarre dei profitti in termini reddituali. Molti turisti preferiscono trascorrere le vacanze in appartamento piuttosto che in una stanza di albergo, soprattutto se i giorni a disposizione sono numerosi. Per questo, se si ha una seconda casa da poter concedere in affitto, può essere vantaggioso sfruttare l'occasione. A tal fine è bene essere informati sulla normativa di riferimento, sulle tasse da pagare e in generale su quelli che sono gli adempimenti da espletare.

L'articolo 4 del DL 59/2017 al comma 1 afferma che:

Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Art.1c.4 DL 54/2017

Durata e caratteristiche degli affitti brevi

Da un'analisi della normativa vediamo subito che il legislatore ci fornisce una definizione di quelle che possono dirsi locazioni brevi.

Si considerano tali le locazioni di immobili ad uso abitativo aventi una durata non superiore a 30 giorni. La durata è dunque un elemento essenziale per poter contraddistinguere questo tipo di locazioni.

Esse, inoltre, devono avere ad oggetto, come qualsiasi contratto di locazione disciplinato dagli articoli 1521 e seguenti del codice civile, il godimento di un bene che, nella fattispecie, deve essere un bene immobile ad uso abitativo. Non è possibile, dunque, includere nell'affitto la prestazione di servizi aggiuntivi.

Gli unici servizi accessori consentiti dalla legge che non cambiano la natura giuridica del contratto, sono la fornitura della biancheria o la pulizia dei locali. Altri servizi come la ristorazione o la colazione non sono ammessi.

Chi può concedere una casa in affitto per le vacanze?

Per rientrare nell'ambito di applicazione della normativa in questione, possono stipulare un contratto di affitto breve a fini turistici solo i soggetti privati, cioè persone fisiche che non svolgano un'attività in forma di impresa con propria partita IVA. Tale requisito è richiesto con riferimento a entrambe le parti contraenti. L'immobile deve inoltre essere in regola dal punto di vista della normativa in materia edilizia, igienico sanitaria e di sicurezza.

Quali sono le modalità di stipula dei contratti di locazione breve?

Questo tipo di contratto, come gli altri contratti di locazione, è disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile. Tali contratti non vanno registrati presso l'Agenzia delle Entrate, vista la durata inferiore ai 30 giorni. Il limite dei 30 giorni deve essere riferito alla stessa persona, tenendo conto dell'intero anno solare.

Spiegando meglio, per accertare l'esistenza o meno dell'obbligo di registrazione è necessario prendere in considerazione tutti i contratti di locazione stipulati dal proprietario nell'anno con il medesimo conduttore in relazione allo stesso immobile.
In tal caso non sono dovute dal proprietario né l'imposta di registro né quella di bollo.

Per la conclusione di un affitto breve è necessaria innanzitutto la forma scritta; l'accordo deve essere firmato dalle parti, pena la nullità. Si precisa che per le locazioni brevi turistiche non esiste un modello standard cui fare riferimento.

Per quanto concerne il canone che il conduttore deve versare, siamo in presenza di un contratto libero, in quanto non sono previste regole o vincoli particolari. Unica regola da rispettare riguarda le modalità di pagamento del canone: ricordiamo che per somme di denaro superiori ai €. 2.999 il pagamento deve avvenire obbligatoriamente mediante mezzi di pagamento che siano tracciabili, come ad esempio bonifici o assegni.
La somma definita in contratto quale corrispettivo della locazione deve essere pagata per intero, al termine della scadenza contrattuale.


I contratti possono essere stipulati direttamente dal soggetto privato oppure mediante la prestazione di un soggetto che fa da intermediario tra le parti.

L'intermediazione può avvenire non solo grazie a un'agenzia immobiliare bensì anche attraverso un portale online; si tratta di quei canali ormai noti che consentono di affittare l'appartamento e che mettono direttamente in contatto i turisti con i proprietari di appartamenti da adibire per uso vacanziero. Si pensi a portali come Airbnb, Homeaway o Booking ormai sempre più diffusi.

Per quanto concerne le modalità di registrazione alla piattaforma e i costi del servizio precisiamo che essi variano a seconda del portale considerato.

Regime fiscale e ddl sul turismo

Ai fini fiscali il reddito percepito dal proprietario a seguito del contratto di locazione breve deve essere riportato nella dichiarazione dei redditi. Il canone è soggetto a tassazione IRPEF.

Sulla base del DL 59/2017, in alternativa al posto della tassazione Irpef che abbiamo appena visto, il locatore potrà optare per la tassazione con cedolare secca, che può dunque essere applicata anche alle locazioni turistiche.

Nel caso in cui ci si avvalga della prestazione di un portale web che funge da intermediario dal 1° giugno 2017, qualora i mediatori incassino i canoni della locazione breve, diventano sostituti d'imposta e sono tenuti ad operare una ritenuta del 21% che, nel caso non sia esercitata l'opzione per l'applicazione del regime della cedolare secca da parte del locatore, si considera operata a titolo di acconto.

Al fine di combattere il fenomeno delle evasioni fiscali, il Governo ha approvato di recente un disegno di legge delega sul turismo.
L'intento è quello di introdurre un codice identificativo per ogni struttura ospitante, inclusi gli appartamenti che vengono dati in affitto da privati tramite portali online come Airbnb.
Questo strumento dovà servire ad evitare le elusioni nel pagamento delle imposte, problematica che attualmente affligge il nostro paese.

Abbiamo detto che in base all'attuale legge sulla tassazione degli affitti brevi, la cedolare secca del 21% deve essere trattenuta e versata al fisco in caso di pagamento del canone avvenuto tramite l'intermediario (agenzia o portale online).
Airbnb si è rifiutata ad oggi di portare a termine questo adempimento, rinnegando il suo ruolo di sostituto d'imposta. Ne è seguito un ricorso al Tar del Lazio che ha respinto le richiste di Aibnb.
Quest'utima provvederà a presentare ricorso al Consiglio di Stato.