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Affittare stanze, contratto

In tempi di crisi economica, un modo per rendere meno gravosa la rata del mutuo pare essere quello di affittare ad estranei una o più stanze del proprio alloggio.
24 Marzo 2013 ore 00:20 - NEWS Affittare casa
affitto , contratto d'affitto , locazione , subaffitto

Locazione parziale di un immobile


In tempi di crisi economica, un modo per rendere meno gravosa la rata del mutuo pare essere quello di affittare ad estranei una o più stanze del proprio alloggio, tendenza che sta diventando sempre più diffusa. In questo caso si parla di locazione parziale di un immobile.

Si tratta di una scelta che può essere effettuata direttamente dal proprietario o dall'inquilino che decide di subaffittare una parte dell'alloggio, purchè, però, il contratto principale lo consenta.

affittare una sola stanzaPurtroppo questi affitti sono spesso fatti in nero, ma questa scelta, piuttosto che costituire un risparmio, può rivelarsi controproducente, perché il proprietario può essere denunciato dal conduttore all'Agenzia delle Entrate ed essere obbligato a stipulare un regolare contratto di durata 4+4 con riduzione dell'importo del canone di locazione fino al 90%.

Per mettersi quindi in regola è consigliabile registrare un regolare contratto.
La normativa da rispettare, infatti, è la stessa dettata per la locazione dell'intero immobile.


Naturalmente, anche se si affitta una sola stanza dell'alloggio, essa deve essere idonea all'abitazione, per cui bisogna concedere l'uso del bagno e della cucina, e di elettricità, riscaldamento, telefono e televisione.
Per tutelare la rispettiva privacy, quindi, piuttosto che affittare una singola stanza, si preferisce frequentemente affittarla se provvista di ingresso e bagno autonomi, e dotandola di un frigorifero e di un piccolo angolo cottura.

Un aspetto importante da considerare, poi, che viene spesso sottovaluto, è quello di fare un'adeguata distinzione tra subaffitto ed ospitalità. Infatti capita che, quando si accoglie una persona a titolo gratuito, si pensi che si tratta di semplice ospitalità. Invece, se la permanenza diventa prolungata si può configurare come un vero e proprio subaffitto.
Non esiste comunque un tempo massimo oltre il quale questa permanenza può definirsi prolungata. Spetterà al giudice stabilirlo, nel caso in cui si ricorra alle vie legali.
Quindi, la cosa migliore da fare nel caso in cui si ospiti qualcuno per lungo tempo, è quella di informare tempestivamente il locatore.


Che tipo di contratto è necessario per l'affitto di una sola stanza?


Per affittare una sola stanza del proprio appartamento si possono stipulare vari tipi di contratto: da quello transitorio a quello libero 4+4 o quello convenzionato 3+2.

Ma siccome la locazione di una sola stanza è a volte una scelta momentanea, è consigliabile adottare il contratto del tipo definito transitorio, regolamentato dalla legge 431 del 1998, che viene di solito utilizzato per la locazione a studenti fuori sede e che ha una durata inferiore ad un contratto tradizionale, che può andare da un mese a 18 mesi.

planimetria stanza da affittareInfatti, può verificarsi, ad esempio, la circostanza di avere una stanza temporaneamente libera per un figlio che è andato a studiare all'estero, ma non ci si vorrà trovare con un inquilino in casa al suo ritorno. Oppure si può scegliere di subaffittare per far fronte ad una difficoltà economica momentanea, per poi ritornare ad occupare la casa per intero in un secondo momento.

Tuttavia se si sceglie questo tipo di contratto è importante specificare i motivi della transitorietà che devono essere veritieri, per cui vanno allegati i documenti che la attestano. Ad esempio se i motivi sono legati a trasferimenti per lavoro o al corso di studi, va allegata la documentazione relativa.

Il contratto può essere rinnovato, non oltre i 18 mesi, ma questo tipo di locazione prevede una clausola contrattuale, secondo cui la transitorietà deve essere confermata a ridosso della scadenza con l'invio di una raccomandata con avviso di ricevimento. Se ciò non avviene, l'inquilino può chiedere l'annullamento del contratto transitorio e la sua formulazione in forma di contratto di natura libera (quindi con durata 4+4).

Lo schema tipo del contratto è contenuto negli allegati C e D del Dm 30/12/02, ai quali è consigliabile attenersi. Particolare attenzione deve essere riservata alla descrizione dell'immobile, del quale conviene allegare una planimetria, nella quale verranno evidenziati chiaramente i confini della stanza oggetto della locazione. Nel contratto sarà inoltre definita la modalità di utilizzo degli spazi comuni e la ripartizione di eventuali spese.

Per questo tipo di contratto è previsto un canone libero, tranne in alcune città, soprattutto capoluoghi di provincia e comuni limitrofi, dove viene posto un limite, per il quale l'importo non può essere superiore di oltre il 20% rispetto al canone concordato.

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Affittare stanze, contratto: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Mike
    Mike
    Domenica 7 Febbraio 2021, alle ore 14:08
    Mi sono trovato ad ospitare due persone (evito di spiegare i motivi ma sono quasi stato costretto) e mi è stato chiesto di procedere ad una piccola scrittura privata che garantisse diritti e richiedesse i doveri di entrambi
    .Nel contratto non si prevede il subaffitto ma il padrone di casa ha concesso una deroga scritta purchè non chiedessi più della suddivisione delle spese effettive (affitto, condominio e bollette).
    Ovviamente ho specificato nella scrittura che le quote sono divise equamente e non c'è lucro alcuno da parte mia che sono il conduttore.
    È una situazione illegale o siamo in una zona grigia?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mike
      Martedì 9 Febbraio 2021, alle ore 16:58
      Il contratto, non avendo subìto variazioni nelle modalità di pagamento, è formalmente corretto. Certo rinunciando alla rendicontazione sulle spese di gestione il proprietario ha la possibilità di introdurre o fare lievitare costi o partite non dovute. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nonna3
    Nonna3
    Venerdì 4 Gennaio 2019, alle ore 18:19
    Risiedo a Roma e avrei due stanze libere che potrei affittare di cui una anche con bagno in camera.
    Che opzioni ho ?
    Parlo di fitti brevi ,sicuramente per meno di trenta giorni.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nonna3
      Mercoledì 9 Gennaio 2019, alle ore 09:51
      Nel Suo caso ha due opzioni il contratto turistico e per studenti se la Sua città è sede Universitaria o comuni limitrofi. In entrambi i casi non è sogetto a registrazione. Nel primo va accertato presso il comune dove è ubicato l'immobile se sussiste il pagamento della tassa di soggiorno. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Nonna3
        Nonna3 Pasquale
        Mercoledì 9 Gennaio 2019, alle ore 11:04
        Grazie mille Pasquale conciso ed efficace . Approfitto ancora un po' per un altra domanda . Visto che le due stanze si trovano nella mia prima casa  in cui ho la residenza per cui quindi non n pago quindi l IMU ,cambiere cam qualcosa in proposito in caso di affitto a turistico o a studenti? 
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Nonna3
          Sabato 12 Gennaio 2019, alle ore 19:33
          L'agevolazione Imu prevista sull'abitazione principale non cambia se Lei continua a dimorare abitualmente e a risiedere anagraficamente nell’immobile oggetto di affitto parziale. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Massimo3
    Massimo3
    Sabato 4 Novembre 2017, alle ore 22:44
    Mi chiamo Massimo e lavoro come segretario presso uno studio medico privato, di proprietà del Professionista e nel quale è anche domiciliato.
    L'appartamento, molto grande, è utilizzato per l'attività intramoenia ( il Medico è dipendente ospedaliero ) ed alcune stanze non sono utilizzate.
    Si stà pensando di locarle a dei colleghi Medici per far fronte alle spese di gestione dello stabile ( condominio, utenze, imposte comunali, spese di pulizia ambienti comuni, etc.).
    Quale forma giuridica potrebbe consentire la realizzazione di quanto esposto ?
    Da ricordare che il Medico fattura soltanto per l'attività intramoenia e non ha partita IVA.
    rispondi al commento
  • Roberta1
    Roberta1
    Giovedì 21 Settembre 2017, alle ore 12:37
    Ho un appartamento da affittare con due stanze, posso effettuare due contratti differenti per stanza?
    Ad esempio uno transitorio e uno turistico?
    rispondi al commento
  • Marco741
    Marco741
    Lunedì 4 Settembre 2017, alle ore 20:49
    Vorrei domandarLe se è obbligatorio rilasciare una ricevuta affitto all'inquilino che mensilmente effettua un bonifico sul mio conto corrente, relativo al rateo locativo.
    Ho affittato un immobile con cedolare secca nel 2014, il contratto è stato registrato ma l'inquilino non mi ha mai richiesto alcuna ricevuta.
    rispondi al commento
  • Lorenzo
    Lorenzo
    Giovedì 22 Giugno 2017, alle ore 09:20
    Ho un regolare contratto di affitto con possibilità di subaffitto di una stanza, ma non ho trovato necessità di effettuare un contratto.
    Vorrei però poter dichiarare la presenza di una persona in casa alla pubblica autorità.
    Come posso fare?
    Devo far compilare la dichiarazione autocertificativa di domicilio alla persona che occupa l'altra stanza in casa?
    A chi devo poi mandare questo documento?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lorenzo
      Venerdì 23 Giugno 2017, alle ore 12:56
      Deve compilare una dichiarazione di ospitalità all'Autorità locale di Pubblica Sicurezza, ai sensi dell'art. 7 del dlgs. n. 286 del 25/07/1998, entro le 48 ore successive dal ricevimento in casa della persona.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Lorenzocaroʨ
        Lorenzocaroʨ Pasquale
        Lunedì 26 Giugno 2017, alle ore 14:27
        Gentile Pasquale, grazie per la risposta.Credevo che la dichiarazione di ospitalità fosse necessaria solo per stranieri ed extracomunitari. Andrò a compilare il modulo dai vigili,grazie
        rispondi al commento
  • Valeria
    Valeria
    Martedì 13 Giugno 2017, alle ore 00:20
    Vorrei sapere se è possibile affittare occasionalmente per brevissimi periodi al di sotto dei 30 gg una stanza, con bagno, del mio appartamento con uso cucina pubblicando l'inserzione su siti tipo booking oppure devo presentare la scia in comune e registrarmi come B&B?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Valeria
      Martedì 13 Giugno 2017, alle ore 18:07
      Se Lei intende locare una porzione della Sua abitazione, dovrà comunicare, nelle norme stabilite della Sua Regione, la forma imprenditoriale o non imprenditoriale di esercizio dell'attività e le informazioni relative all'attività svolta (ad esempio: il periodo durante il quale s'intende affittare l'alloggio, il numero delle camere e i posti letto; gli arrivi e le presenze turistiche). Molti richiedono di allegare una planimetria dell'abitazione dove si evidenza la stanza da adibire agli ospiti ed i servizi annessi in forma privata o in comune. Non è richiesta la Scia (salvo alcuni comuni ad altissima vocazione turistica dove hanno un proprio regolamento).  Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
  • Elisa
    Elisa
    Venerdì 12 Maggio 2017, alle ore 19:37
    Se si vuole dividere le spese  con un estraneo e parte delle stanze  in un periodo transitorio, prestabilito , con un regolare contratto transitorio,si rischia di perdere la pensione previdenziale in base al superamento di quale entrata?
    In quel caso è inutile ,da una parte prendi e dall'altra perdi.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elisa
      Lunedì 15 Maggio 2017, alle ore 12:00
      Se la Sua non è una pensione di natura contributiva da lavoro, l'eventaule reddito derivante dall'affitto di una parte dell'abitazione, Le fa cumulo o diventa imponibile. Prima di intraprendere questa eventualità, Le consiglio di verificare la Sua posizione fiscale presso un qualsiasi Caf della Sua zona, simulando gli effetti di questa nuova entrata sulla Sua pensione e trarne le dovute considerazioni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Elisa
        Elisa Pasquale
        Martedì 16 Maggio 2017, alle ore 08:20
        Grazie, in effetti queste soluzioni, l'integrazione sulla pensione usando i mezzi di cui si dispone, ad esempio la casa di proprietà=residenza, affittando una stanza, non risolvono il problema, sembra che inducano o suggeriscano di farlo in nero.
        Tanto anchè ciò è punibile con la restituzione obbligatoria del mal preso, col prelievo forzato dalla pensione.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Elisa
          Martedì 16 Maggio 2017, alle ore 09:40
          Ha inteso perfettamente. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Federuci
    Federuci
    Sabato 15 Aprile 2017, alle ore 19:55
    È la prima volta che leggo della maggiorazione del 20% sul canone concordato: "dove viene posto un limite, per il quale l'importo non può essere superiore di oltre il 20% rispetto al canone concordato".
    Ma e' normata questa cosa ?
    Inoltre quali sono le conseguenze del mancato rispetto dei limiti ?
    Cioè se il proprietario chiede 500 quando il limite massimo è 400? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Federuci
      Mercoledì 19 Aprile 2017, alle ore 13:25
      L'Agenzia delle Entrate, attraverso il periodico n. 3/2005 - Guida Fiscale alla locazione della casa riporta tutte le varie tipologie e norme sui contratti. A pag. 5, lettera C scrive: "contratti transitori con la durata da 1 a 18 mesi a canone libero (ma con un tetto massimo, nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli stessi accordi o da decreto ministeriale, fino ad un livello del 20% superiore al canone concordato). Non sono previste agevolazioni fiscali. Più che la parte fiscale, il mancato rispetto dei limiti territoriali, pone il locatore passibile di azione risarcitoria da parte dell'inquilino. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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