Si può affittare una casa ricevuta in donazione?

Affittare una casa ricevuta in donazione è sempre possibile?

Immaginiamo che un genitore abbia donato al figlio un immobile che viene adibito a prima casa. Il figlio ad un certo punto decide di concedere in affitto la casa ricevuta in donazione e andare a vivere altrove. È possibile?

Qualora questo avvenga nei 5 anni dall'atto di donazione questo comporta la perdita delle agevolazioni prima casa?

Al fine di non incorrere in spiacevoli sorprese è bene avere chiaro, quando si acquista con benefici prima casa, per donazione o a titolo oneroso che sia, quello che si può o non si può fare successivamente.

Acquisto per donazione con benefici prima casa

Noi sappiamo che in caso di acquisto di un immobile, anche a titolo gratuito, e di successiva vendita dello stesso entro 5 anni dal compimento dell'atto, si decade dai benefici prima casa precedentemente fruiti.

Ci si chiede dunque se questo valga anche in caso di acquisto mediante donazione e successivo affitto dell'immobile.


Come vedremo le regole che riguardano la vendita sono diverse dal caso della stipula di un contratto di locazione.

In base alla legge infatti se hai ricevuto in donazione una casa sei libero di affittarla ma nel caso in cui ti sei avvalso del bonus prima casa occorre fare attenzione ad alcune condizioni da rispettare.

Vendita immobile ricevuto in donazione

Prima di esaminare quali sono le regole da osservare se si decide di affittare la casa ricevuta in donazione soffermiamoci sul caso più noto della vendita.

Al fine di non perdere le agevolazioni prima casa la vendita dell'immobile agevolato è vietata entro i primi 5 anni.

Qualora la regola venga disattesa si dovranno pagare le imposte che erano state risparmiate a seguito delle agevolazioni.

Sappiamo infatti che l'imposta di registro sarà pari al 2% anziché al 9%.

Se si acquista da impresa di costruzioni, si versa l'Iva al 4% e non al 10%.

Infine le imposte ipotecarie e catastali in caso di acquisto da privato saranno pari a 50 euro l'una mentre in caso di acquisto dal costruttore saranno pari a 200 euro l'una.

Il contribuente che abbia venduto l'immobile agevolato nei primi 5 anni dovrà altresì corrispondere le sanzioni dovute pari al 30% dell' imposta.
L'IVA, nel caso in cui si acquisti da un imprenditore, sarà dovuta nella sua modalità ordinaria.

Affitto dell'immobile ricevuto in donazione

La legge non pone dei divieti in merito alla possibilità di concedere in locazione l'immobile agevolato e ricevuto in donazione, a prescindere dal fatto che con l'atto di donazione si abbia fruito dei benefici prima casa.

Affittando la casa per la quale ci si è avvalsi delle agevolazioni prima casa si dovrà spostare la residenza se era stata fissata presso l'immobile stesso.

In questo modo si viola il requisito della residenza per il mantenimento del bonus prima casa?

La risposta è negativa ma andiamo con ordine e spieghiamo in cosa consista tale requisito.

Requisito della residenza

Per poter fruire delle agevolazioni prima casa all'atto dell'acquisto, il compratore o donatario, deve dichiarare di avere la residenza nello stesso Comune dove è situato l'immobile acquistato con le agevolazioni.

Se così non fosse, dovrà trasferire nello stesso Comune la residenza entro 18 mesi dal passaggio di proprietà. Se tale condizione non venisse rispettata si decadrebbe dal bonus prima casa.


Ricordo che la residenza non deve essere fissata allo stesso indirizzo; ciò che è necessario è che sia nello stesso Comune dell'immobile agevolato.

Il donatario non deve pertanto vivere nell'appartamento ricevuto in donazione.
Quindi, dando in affitto l'immobile non potrà avere la residenza allo stesso indirizzo ma dovrà stabilirla nel medesimo Comune, anche se presso altro immobile.

In conclusione, si può sempre affittare la casa ricevuta in donazione.
Se si è goduto delle agevolazioni prima casa nei primi 18 mesi dalla donazione si potrà concedere in affitto l'immobile ma si dovrà mantenere la residenza nello stesso Comune dove esso è situato.

Tutele dell'inquilino

Il rischio che incombe sul donatario dal punto di vista fiscale non è l'unico aspetto su cui soffermarsi nel momento in cui una casa ricevuta in donazione viene concessa in locazione. Una certa attenzione deve essere posta anche dall'inquilino; vediamo perché.

Facciamo una breve premessa e ricordiamo che la donazione è un atto di liberalità che viene compiuto solitamente per distribuire il patrimonio immobiliare prima che il decesso del de cuius possa portare a conflitti di interessi tra gli eredi.

Tra questi ultimi possono tuttavia scatenarsi comunque delle liti per la cosiddetta quota di legittima, qualora la donazione abbia comportato una compromissione della stessa in capo a coniuge, figli e ascendenti del de cuius.

Abbiamo visto che chi riceve una casa in donazione può disporne a suo piacimento. Egli potrà pertanto venderla, donarla nuovamente, demolirla e darla in affitto.


Tuttavia, qualora con la donazione venga lesa la quota legittima, i legittimari potranno esperire l'azione di riduzione entro 10 anni dall'apertura della successione e potranno richiedere la restituzione dell'immobile qualora non siano trascorsi più di 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Le conseguenze dell'azione di restituzione

Cosa succede a questo punto se l'immobile chiesto in restituzione sia stato nel frattempo concesso in locazione dal donatario?

Sulla base di quanto stabilito all'articolo 561 del codice civile gli immobili restituiti a seguito dell'azione di riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca di cui il donatario può averli gravati, salvo il disposto di cui al numero 8 dell'articolo 2652 codice civile.

La norma non si riferisce solo ai pesi di natura reale bensì anche ai vincoli di carattere obbligatorio, come ad esempio il contratto di locazione.
Più in generale evidenziamo che si intendono pesi quei vincoli che riguardano il godimento e tutte le facoltà del titolare del bene. Sono compresi quelli reali come usufrutto, servitù ecc…e quelli obbligatori come la locazione, il comodato, ecc…

Per quanto qui ci interessa dunque il contratto di affitto non può essere opposto all'erede legittimario che abbia accampato sull'immobile locato i suoi diritti.
Quest'ultimo pertanto potrà riottenere immediatamente la disponibilità dell'immobile, anche ai danni dell'inquilino.