Prima casa: AdE chiarisce circa la rivendita dell'immobile agevolato

Chiarimenti sulla decorrenza del termine biennale per rivendere l’immobile

Con la risposta all’interpello n. 127/2025, l’Amministrazione finanziaria fornisce un importante chiarimento in merito alla data di decorrenza del nuovo termine biennale, previsto per alienare un altro bene immobile c.d. immobile pre-posseduto anch’esso acquistato, in precedenza, con le agevolazioni prima casa, modificato dall’ultima Manovra fiscale.

Il tema della pre-possidenza e della alienabilità dell’immobile, ha sempre destato preoccupazione perché, sovente, il termine di un anno poteva, in alcune contrattazioni commerciali, risultare ai più ristretto, per acquistare un immobile e venderne un altro.

Termine biennale rivendita immobile pre posseduto - Getty Images

Ciò in quanto, se si considera che, nel giro di un anno, occorreva vendere e acquistare l’immobile da adibire ad abitazione principale, operazione certamente più complicata rispetto alla scelta di un immobile per investimento, nella maggior parte dei casi, anche per questioni bancarie “non si faceva in tempo”.

L'ultima legge di bilancio è intervenuta a modificare tale inghippo, prevedendo un termine più ampio per la rivendita del bene.

Quali sono le imposte in caso di acquisto della prima casa

Per operare un facile calcolo del totale delle imposte complessivamente dovute in caso di acquisto di una unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, con le agevolazioni prima casa, occorre operare un preliminare distinguo in ragione del soggetto da cui si acquista.

1) Se il soggetto che vende l’immobile è un privato, si applicano e si versa meno le seguenti imposte:

• imposta di registro nella misura del 2% del valore catastale dell’immobile (anziché al 9%);
  
  
• imposte ipotecarie e catastali, in misura fissa, pari a euro 50.
  
  

2) In caso di acquisto da una impresa, che sia al contempo anche soggetto passivo Iva, l’acquirente versa:

• imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa pari a euro 200;
  
  
• IVA calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% (anziché al 10% o 22% per gli immobili signorili, accatastati in A/1, abitazioni in ville A/8 e Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/9).
  
  
  

Imposte per l’acquisto della seconda casa

Al solo fine di completezza, si riepilogano, di seguito, i tributi complessivamente dovuti, in caso di acquisto di un immobile senza le agevolazioni prima casa.

1) Imposte su acquisto seconda casa da privato:

• l’imposta di registro, pari al 9% sul valore catastale;
  
  
• l’imposta catastale, in misura fissa di 50 euro;
  
  
• l’imposta ipotecaria, pari a 50 euro;
  
  

2) Imposte su acquisto seconda casa da impresa:

• per le seconde case accatastate in A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico), si applica l’aliquota IVA pari al 22%, in caso di abitazioni di tipo non signorile la percentuale si riduce al 10%;
  
  
• imposta di registro ipotecarie e catastali, calcolate in misura fissa pari a euro 200,00.
  
  
  

Due anni per rivendere l’immobile pre-posseduto

La Legge di bilancio 2025 (Legge 30 dicembre 2024, n. 207) ha modificato l'art. 4 bis, della Nota II bis, all'articolo 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nella parte in cui stabiliva il termine di un anno per rivendere l’immobile già posseduto e acquistato in precedenza con le agevolazioni prima casa.

Imposte acquisto casa con agevolazioni - Getty Images

La nuova norma stabilisce che le agevolazioni prima casa trovano applicazione anche nei casi in cui si possegga un immobile adibito ad abitazione principale e si intenda acquistarne un altro, fruendo sempre del regime agevolato, a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell'atto.

Applicazione del termine biennale per rivendere l’immobile pre-posseduto

Un aspetto non del tutto chiarito dalla riforma normativa riguarda l’applicazione del nuovo termine biennale, in situazioni non del tutto nette, a esempio, allorquando il termine annuale per rivedere l’immobile pre-posseduto, ricada nel periodo di vigenza della vecchia normativa e a cavallo con l’entrata in vigore della riforma.

Agevolazioni prima casa su immobile pre-posseduto - Getty Images

Tale fumoso punto è stato l’oggetto dell’istanza di interpello n. 127/2025, con la quale un contribuente istante rappresentava all’Amministrazione finanziaria di essere proprietario di un'abitazione, acquistata nel 2018, con le agevolazioni prima casa e, al contempo, di aver acquistato nel medesimo Comune, in data 25 gennaio 2024, un'altra abitazione avvalendosi della medesima agevolazione, impegnandosi ad alienare entro un anno l'immobile agevolato pre-posseduto.

L’istante precisa di non essere riuscito a vendere l’immobile preposseduto nel termine annuale, ma che nel frattempo, i rogiti stipulati nel 2024, per i quali il termine annuale per la rivendita dell'abitazione agevolata pre-posseduta non sia scaduto al 31 dicembre 2024, dovessero ricadere nel perimetro di applicazione della nuova norma, che stabilisce alienazione infrabiennale per la cessione della vecchia casa.

La risposta dell’Amministrazione finanziaria sul termine di vendita

L’Amministrazione finanziaria, dopo la preliminare disgressione in ordine alle modifiche apportate dalla Legge di Bilancio, condivide la posizione del contribuente, affermando l’applicazione, nel caso specifico, del termine biennale per la vendita.

Secondo l’Agenzia, considerato che, il secondo acquisto dell'abitazione con l'agevolazione prima casa è avvenuto in data 25 gennaio 2024, e, dunque, in in prossimità dell'entrata in vigore della citata modifica normativa, il termine per rivendere l'immobile agevolato pre-posseduto, si ritiene applicabile il nuovo termine di due anni per rivendere il suddetto immobile.


In altri più specifici termini, ai fini dell’individuazione del perimetro applicativo da un punto di vista temporale, occorre avere riguardo alla data del secondo rogito, ovvero dell’atto afferente all’atto successivo e non alla vendita dell’immobile pre-posseduto.

Sulla base di tale rapido assunto, l’Amministrazione ha rilevato l’applicazione del termine biennale con la conseguenza che, al contribuente, in situazioni analoghe a quelle oggetto di interpello, è concesso più tempo per la rivendita dell’immobile.

In tale senso, la risposta all’interpello rispecchia integralmente lo spirito che ha animato la riforma legislativa, ovverosia concedere più tempo nelle compravendite commerciali, in particolare qualora, l’immobile sia destinato a ospitare l’abitazione principale.