Acquisto immobili da costruire: le nuove tutele per gli acquirenti

Acquisto immobile su carta: le novità

Comprare un immobile ancora in costruzione significa comprare quando l'opera non è stata ancora ultimata. In questi casi, di fronte a un costruttore inadempiente, l'acquirente può trovarsi nella condizione di avere difficoltà a recuperare le somme versate a titolo di caparra e/o acconto.

La legge disciplina delle forme di tutela a favore dell'acquirente quale contraente debole, finalizzate alla restituzione delle somme investite.

Il Dlgs n.14 del 12 gennaio 2019, recante il Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 38 del 14 /02/2019 ha introdotto delle novità nel settore immobiliare.

La parte terza del Codice ha lo scopo di incrementare le garanzie a favore degli acquirenti di immobili ancora da costruire. La nuova normativa apporta infatti delle modifiche ad alcuni articoli del Dlgs 122/2005, la legge di riferimento per gli acquirenti persone fisiche di immobili su carta, in caso di fallimento del costruttore.


Le novità, che di seguito spiegheremo meglio, riguardano il contratto preliminare di vendita, la garanzia fideiussoria e la polizza assicurativa decennale, queste ultime rientranti tra gli adempimenti di competenza della ditta di costruzioni.

Vedremo che il fine della normativa è quello di garantire maggiori controlli e verifiche a favore dell'acquirente, in caso di omissioni o scorrettezze da parte del costruttore.
Le nuove regole saranno applicate in riferimento a quegli immobili per i quali il titolo abilitativo sia stato richiesto o presentato (come in caso di Scia) dopo il 16/03/2019, data di entrata in vigore degli articoli del Dlgs 122/2005 modificati dal nuovo provvedimento.

Contratto preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata

Attraverso la modifica dell'articolo 6 del dlgs 122/2005 viene previsto che il contratto preliminare o ogni altro contratto diretto al successivo trasferimento della proprietà o di un diritto reale di godimento su immobile da costruire deve essere redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Pertanto, al fine di fornire maggiori garanzie, si rende obbligatoria la conclusione del contratto davanti al notaio. Quest'ultimo dovrà infatti verificare l'adempimento di alcuni obblighi a carico del costruttore, accertando la piena regolarità delle operazioni. Il notaio dovrà appurare che il costruttore abbia consegnato al futuro acquirente:

- la garanzia fideiussoria di cui agli artt 2 e 3 del dlgs122/2005;

- la polizza assicurativa indennitaria ai sensi dell'articolo 4 del Dlgs 122/2005, in mancanza della quale è prevista la nullità della compravendita.


L'intervento del notaio nella redazione del contratto comporterà anche la necessità di provvedere, oltre che alla registrazione dello stesso presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate, anche alla trascrizione presso la conservatoria immobiliare.

Infine si segnalano le novità in caso di contratto preliminare di compravendita immobiliare nell'ambito di una procedura di liquidazione giudiziale. In tal caso il curatore può sciogliersi dal contratto, anche qualora la parte acquirente abbia già provveduto a trascrivere la domanda di esecuzione in forma specifica (presentata al fine di ottenere la pronuncia giudiziale che produca gli stessi effetti del contratto non concluso).

La fideiussione

Al momento della stipula del contratto preliminare l'impresa di costruzioni è obbligata, a pena di nullità del contratto, a procurare il rilascio e a consegnare alla parte acquirente una garanziafideiussoria. Si tratta dell'atto avente la finalità di tutelare l'acquirente per le somme da questi versate al costruttore e ancora da versare, in base ai termini e modalità definiti nel contratto.

La fideiussione deve essere dunque di importo pari alle predette somme. L'acquirente, in forza della garanzia fatta valere, potrà recuperare il denaro pagato, pur rinunciando all'abitazione.

Ricordiamo che con la fideiussione un soggetto si obbliga a pagare un debito di altra persona. Essa si attiva quando il debitore non provvedere ad adempiere o comunque a prescindere dalla mancata esecuzione da parte del debitore stesso.

Tra le novità introdotte con il nuovo provvedimento vi è il fatto che la fideiussione degli acconti corrisposti potrà essere rilasciata unicamente da banche e imprese di assicurazioni, con esclusione degli intermediari finanziari.


La fideiussione bancaria o assicurativa, inoltre potrà essere escussa anche in caso di mancataottemperanza, da parte del costruttore, dell'obbligo di consegnare una polizza assicurativa postuma decennale atto di trasferimento dell'immobile. Dunque, la fideiussione potrà essere fatta valere non solo in caso di crisi e insolvenza del costruttore ma anche in caso di inadempimento degli suoi obblighi assicurativi.

Con il recente intervento legislativo vengono inoltre previsti dei modelli standard di garanzie fideiussorie che dovranno essere predisposti con decreti ministeriali successivi all'entrata in vigore del provvedimento. Essi fisseranno i requisiti minimi e le condizioni contrattuali delle predette garanzie.

La polizza assicurativa decennale

Altra tutela a favore di chi decide di comprare la casa direttamente dal costruttore è la polizzaassicurativa postuma decennale che l'impresa dovrà consegnare all'atto di trasferimento della proprietà dell'immobile.

Nel rogito notarile si dovrà dare atto della presenza di tale copertura e se ne dovranno riportare gli estremi.

È una garanzia sottoscritta dal costruttore con un'impresa di assicurazioni a tutela del patrimonio, in caso di danni materiali e diretti all'immobile che dovessero verificarsi nei 10 anni successivi a partire dalla data di ultimazione dei lavori.

Si tratta dei danni, compresi di quelli arrecati a terzi, per i quali la ditta di costruzioni è responsabile ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, conseguenti a rovina totale o parziale, oppure a gravi difetti di costruzione dell'immobile.

Anche la polizza assicurativa, come la garanzia fideiussoria, dovrà essere conforme al modellostandard, ai contenuti e alle caratteristiche definiti con successivo e apposito decreto ministeriale. Nel frattempo saranno le parti, con apposite clausole, a determinare il contenuto della garanzia assicurativa.

Qualora alla data del rogito la polizza assicurativa non sia stata consegnata dal costruttore, il contratto sarà affetto da nullità. L'invalidità e inefficacia del contratto potranno essere fatte valere soltanto dall'acquirente.