Immobile ancora da costruire: quali sono le tutele per l'acquirente?

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Quali tutele prevede la legge a favore di chi acquista un immobile ancora da costruire? Come tutelarsi in caso di inadempimento del costruttore per fallimento?
04 Settembre 2017 ore 11:51
Manuela Margilio

Acquisto immobile da costruire


Acquistare un immobile ancora in costruzione significa comprare quando l’opera non è stata ancora ultimata. In questi casi, di fronte a un costruttore inadempiente, l’acquirente può trovarsi nella condizione di avere difficoltà a recuperare le somme versate a titolo di caparra e/o acconto.

La legge disciplina delle forme di tutela a favore dell'acquirente quale contraente debole, finalizzate alla restituzione delle somme investite.

Acquisto immobile in costruzione

Per l’acquirente, è opportuno conoscere le garanzie previste dal nostro ordinamento a suo favore, tenuto conto dei numerosi casi di fallimento cui possono andare incontro le imprese di costruzione. Essere consapevoli dei propri diritti, prima di firmare il contratto per l’acquisto casa , è senza dubbio la miglior strategia per evitare spiacevoli inconvenienti.

Con il Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n. 122 l’ordinamento ha predisposto un sistema di tutele dirette a rimediare ai danni patiti da coloro che abbiano effettuato un acquisto immobile da costruttore non in grado di ottemperare agli obblighi presi.

All’impossibilità di venire in possesso dell’immobile si aggiunge la perdita dei capitali versati al venditore. Cosa succede se il costruttore non trasferisce la proprietà dell’immobile dopo aver stipulato il contratto preliminare o non termina i lavori di edificazione perché fallito?
Come sua tutela l’acquirente potrà attivare la fideiussione che per legge il costruttore dovrà obbligatoriamente rilasciare.

Per poter avvalersi delle forme di tutela predisposte dalla legge è necessario che:

- il costruttore abbia ottenuto o quanto meno richiesto il permesso di costruire;
- l’immobile sia ancora del tutto da costruire o comunque non sia ancora possibile il rilascio del certificato di agibilità (segnalazione certificata di agibilità dopo il decreto legislativo 222/2016).

Bisogna dunque stare molto attenti in caso di acquisto di un immobile da edificare, in quanto, se non è ancora stata fatta la richiesta del permesso di costruire o se è già stato rilasciato il certificato di agibilità si è al di fuori dell’ambito di applicazione della normativa e non si potrà beneficiare delle garanzie da essa previste.

Altra condizione per poter disporre delle garanzie offerte dal nostro ordinamento è che la vendita immobiliare sia effettuata da un’impresa di costruzioni o da una cooperativa edilizia e che ad acquistare sia una persona fisica.

Infine, come ultimo requisito, le parti devono aver stipulato un contratto preliminare o comunque altro contratto che obblighi i contraenti a trasferire in futuro la proprietà dell'immobile da costruire. Quest'ultimo potrà essere costruito direttamente dall’impresa o dalla cooperativa ma potrà anche succedere che l’esecuzione dell’opera venga data in appalto a terzi.


Il contratto preliminare per l'acquisto di un immobile


Secondo la normativa in materia, il contratto che le parti si apprestano a concludere deve avere un contenuto specifico. Innanzitutto, deve trattarsi di un preliminare di compravendita che obbliga le parti in futuro alla vendita di immobile da costruire. Nell’atto sottoscritto dalle parti contraenti devono necessariamente essere presenti alcuni elementi considerati essenziali:

- l’individuazione dell’immobile quale oggetto del contratto che deve essere descritto in maniera dettagliata. Si devono a tal fine riportare i dati catastali, le caratteristiche di tipo tecnico e strutturale nonché ogni altro dato relativo all’opera da costruire;

- la segnalazione di eventuali ipoteche o altri gravami pregiudizievoli;

- il prezzo che dovrà essere versato per l’acquisto, con l’indicazione delle somme da corrispondere a titolo di caparra e acconti futuri;

- le modalità di pagamento del prezzo e dei vari acconti;

- il termine previsto per la fine dei lavori e la consegna dell’immobile ultimato;

- in caso di costruzione data in appalto, l’indicazione del soggetto che provvederà all’esecuzione dei lavori;

- gli estremi della fideiussione che l’impresa dovrà consegnare alla parte acquirente, a pena di nullità del contratto preliminare, quale forma di garanzia.

Casa in costruzione
In caso di dissesto economico del costruttore e nel caso in cui venga sottoposto a procedure concorsuali sarà proprio la fideiussione lo strumento di tutela principale a disposizione dell’acquirente. A tale strumento il privato non può rinunciare. Con il decreto 47/47 (Decreto Casa) è stata sancita l’irrinunciabilità dei propri diritti anche in presenza di accordi diversi tra le parti.


La fideiussione come garanzia dell'acqisto di un immobile


La fideiussione è una garanzia personale con la quale un soggetto si obbliga a pagare un debito di altra persona. Essa si attiva quando il debitore non provvedere ad adempiere o comunque a prescindere dalla mancata esecuzione da parte del debitore stesso.

Con la fideiussione viene garantita la restituzione delle somme versate dall’acquirente, qualora il costruttore non vi provveda in caso di crisi economica in cui dovesse versare.
Egli può trovarsi nella condizione di non poter più proseguire i lavori né di poter restituire il denaro incassato. La fideiussione avrà efficacia fino al momento del trasferimento all’acquirente della proprietà del bene.

Fideiussione
Il documento attestante la garanzia deve essere consegnato dal costruttore all’acquirente al momento della stipula del contratto preliminare per la vendita immobile.

L’acquirente potrà far valere la copertura in suo favore qualora l’immobile o il terreno da edificare siano sottoposti a esecuzione forzata. Altra ipotesi è che il costruttore sia soggetto a fallimento, concordato preventivo, amministrazione controllata o liquidazione coatta. Sarà evidente, in questi casi, la situazione di insolvenza in cui si troverà l’impresa di costruzione.

A fronte dell’incapacità del venditore di ottemperare ai propri obblighi, la parte acquirente è legittimata a rinunciare all’immobile acquistato e a chiedere la risoluzione del contratto preliminare con la conseguente restituzione delle somme corrisposte.

Qualora, come in questi casi, il costruttore non disponga dei mezzi necessari per far fronte alle richieste del cliente interverrà al suo posto il fideiussore.


Chi è e cosa fa il fideiussore


Il fideiussore è il soggetto terzo estraneo al contratto preliminare che ha prestato la garanzia. Poiché deve essere necessariamente un soggetto affidabile e solvibile si tratterà pertanto, come disposto dalla legge, di una banca, di una compagnia di assicurazioni o di un intermediario finanziario. Il costruttore è obbligato dalla legge a rilasciare la fideiussione.

Che succede se tale documento non viene consegnato?
Quali sono gli effetti giuridici sul contratto concluso dalle parti?

La mancata consegna della fideiussione comporta la nullità del contratto preliminare. Il contratto quindi sarà invalido e i suoi effetti verranno meno a far data dalla stipula del contratto.

La nullità prevista dalla legge potrà essere fatta valere illimitatamente nel tempo e solo ed esclusivamente dall’acquirente interessato. Questi potrà dunque invocare la nullità del contratto e la cessazione dei suoi effetti qualora dopo l’avvenuta sottoscrizione si accorgesse della mancanza della fideiussione.

Ne consegue che sarà legittimato dalla legge a rifiutarsi a stipulare il contratto definitivo davanti al notaio e a non versare eventuali anticipi pattuiti.

Quando far valere la fideiussione? L’acquirente non avrà l’onere di tentare, magari senza successo, di ottenere le somme dal costruttore ma soccorre fin da subito la fideiussione: potrà infatti rivolgersi direttamente ai garanti, ovvero alla banca, alla compagnia di assicurazione o all’intermediario abilitato.


Come attivare la fideiussione


Per rendere operativa la fideiussione prestata dalla impresa di costruzioni, l’acquirente deve farne richiesta in forma scritta. Dovrà inviare una lettera raccomandata con avviso di ricevimento con la quale allegare la documentazione necessaria a provare il versamento delle somme a favore del costruttore.


Niente revocatoria fallimentare


L’acquirente di un immobile da costruire dispone di una seconda tutela prevista dalla legge in caso di fallimento dell’imprenditore.
La compravendita dell’immobile successivamente edificato non è soggetto a revocatoria fallimentare e gode dunque di una forma di protezione. L’atto di trasferimento definitivo dell’immobile non può dunque essere dichiarato inefficace dal curatore fallimentare.

L’acquisto resta valido e l’acquirente non perderà la casa qualora rispetti una condizione: si dovrà impegnare a trasferire presso l’immobile costruito, la residenza propria, del coniuge o di parente e affini entro il terzo grado, rispettando il termine di 12 mesi a far data dall’atto di fine lavori o di acquisto.

riproduzione riservata
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