Vivere in una casa senza agibilità: quali sono le conseguenze?

Agibilità di un immobile: di cosa si tratta

Si può vivere in un appartamento senza agibilità?

Che succede se si mette in vendita o si affitta un immobile non abitabile?

Vediamo cosa si intende con il termine abitabilità e quali sono i rischi connessi alla sua mancanza. Prima di entrare nel merito della questione è doveroso affrontare un problema di tipo terminologico, ovvero l'eventuale differenza tra i concetti di abitabilità e agibilità, per sgomberare il campo da eventuali confusioni in merito.

Anche se in passato non era così, oggi possiamo affermare che tra i termini abitabilità e agibilità edilizia, riferiti a un immobile, non esiste più alcuna sostanziale differenza.

Un tempo si parlava di certificato di abitabilità per far riferimento ad immobili ad uso residenziale mentre si richiedeva il certificato di agibilità per quelli destinato ad un uso diverso.
Con l'entrata in vigore del Testo unico dell'edilizia, è stato lo stesso legislatore ad eliminare ogni possibile dubbio, optando in modo univoco e definitivo per il termine agibilità.


A questo punto chiariamo cosa si intenda per agibilità. Con questo termine si fa riferimento ad usa serie di requisiti che deve possedere un immobile; in particolare al rispetto delle normative relative alle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità dell'immobile e dei suoi impianti.
In pratica, si tratta dell'idoneità della casa ad essere vissuta in conformità alle prescrizioni di legge.

A partire dal 2016 l'attestazione di tale idoneità non è più contenuta nel certificato di agibilità, richiesto e rilasciato in precedenza dall'ufficio del Comune.
Tale documento è stato infatti sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità, presentata dal privato interessato allo sportello unico per l'edilizia, situato nel Comune dove ha sede l'immobile. La segnalazione certificata viene effettuata in caso di nuove costruzioni, di ricostruzioni o sopraelevazioni o di interventi sugli edifici esistenti in grado di influire sulle condizioni igienico-sanitarie.

Si può abitare una casa senza agibilità?

Vivere in una casa priva delle necessarie condizioni di salubrità e sicurezza ha delle conseguenze rilevanti.

Cosa succede se la tua casa è diventata inagibile oppure non mai stata effettuata la segnalazione certificata di agibilità?

Si può continuare a vivere in un immobile divenuto fatiscente e pericolante?

A parte i rischi per la propria incolumità che inevitabilmente si corrono, si deve tener presente che il Comune può emettere, qualora ne venga a conoscenza, una ordinanza di sgombero.
Chi lo fa compie un illecito amministrativo ed è soggetto all'applicazione di una sanzione.

Si può stabilire la residenza in una casa che risulta priva di agibilità?

Da tener presente che agibilità e residenza sono due concetti differenti. Per residenza si intende il luogo dove la persona ha stabilito la sua dimora abituale, ovvero dove vive normalmente. Qualora si stabilisca la residenza senza di fatto vivere nell'immobile si commette il reato di falso in atto pubblico.

Si può tuttavia fare richiesta di residenza presso un immobile inagibile.
Per rispondere alla domanda posta affermiamo che, nonostante le inidonee condizioni, l'ufficio comunale non può rifiutare il trasferimento della residenza anagrafica nel luogo indicato dal richiedente per il solo fatto che l'immobile sia inagibile, purché la persona vi dimori per davvero.

Acquisto casa senza agibilità

Chi vende una casa che non sia abitabile incorre in conseguenze sul piano economico e di carattere civile, come la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
Abbiamo detto che un immobile deve essere agibile, ovvero deve possedere dei requisiti che ne garantiscano sicurezza, salubrità e igiene. Per questo, in mancanza di agibilità, l'immobile non può essere oggetto di godimento.

Ne consegue che l'acquisto di una casa priva di abitabilità è soggetta alla risoluzione del contratto in quanto vi è un grave inadempimento da parte del venditore. Questo a prescindere dall'uso effettivo che si vuol fare dell'immobile.


La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha affermato che l'assenza di abitabilità comporta lo scioglimento del contratto e la restituzione del doppio della caparra confirmatoria a favore dell'acquirente che abbia scoperto l'inagibilità del bene acquistato. In sostanza, non è possibile vendere un immobile privo di agibilità a meno che il compratore non ne sia fin dall'inizio a conoscenza e abbia accettato l'immobile nonostante la sua inidoneità.

Non viene messa in discussione la commerciabilità stessa dell'appartamento.
L'immobile può quindi circolare liberamente e il suo trasferimento resta di per sé valido.
Qualora il venditore non ottemperi al suo dovere di consegnare una casa abitabile incorrerà in un inadempimento contrattuale che potrà comportare lo scioglimento dell'accordo, come forma di tutela a favore dell'acquirente.

Si può dare in affitto un immobile privo di agibilità?

Quanto esposto in precedenza riguarda anche l'affitto. Nel caso si possieda un vecchio appartamento e, nonostante le precarie condizioni di sicurezza e salubrità, lo si voglia ugualmente dare in affitto, occorre fare molta attenzione.


È possibile stipulare un contratto di locazione per un immobile privo di agibilità perché non è illegale ma ciò può rendere il contratto suscettibile di risoluzione.

Qualora l'inquilino non sia a conoscenza della mancanza di abitabilità dell'appartamento, potrà invocare lo scioglimento del contratto per inadempimento del locatore.
Egli potrà smettere di pagare i canoni e andare via in qualsiasi momento senza essere tenuto al preavviso.