Acquisto casa con servitù di passaggio: come tutelarsi

Le servitù in caso di acquisto casa

Quando si acquista un immobile è fondamentale accertare l'eventuale presenza di una servitù. Prima di capire che cosa si debba fare per verificarne la presenza e come comportarsi qualora essa dovesse gravare sulla casa.

Vediamo in cosa consista una servitù, in particolare una servitù di passaggio.

Che cos'è una servitù

La servitù è un diritto reale di godimento su un immobile altrui che conferisce al proprietario di un bene il diritto di utilizzare il bene appartenente ad altra persona ponendolo a servizio del proprio immobile.

Si tratta del peso, imposto sul cosiddetto fondo servente, per dare utilità al cosiddetto fondo dominante il cui titolare è un proprietario diverso.


Ad esempio, nell'ambito della servitù di passaggio, il titolare del fondo servente dovrà consentire il passaggio sul proprio fondo al titolare del fondo dominante.

Solitamente la servitù si costituisce per volontà delle parti per atto inter vivos (contratto) o mortis causa (testamento) ma può anche essere la legge ad imporla coattivamente. È infatti una servitù molto ricorrente quella di passaggio coattivo.

Si tratta di una servitù che viene riconosciuta al proprietario di un fondo circondato da fondi altrui e che necessità della servitù per poter giungere sulla via pubblica.

Poiché il fondo servente deve consentire il passaggio da parte del proprietario del fondo dominante, è importante che, in fase di acquisto di un immobile si verifichi se esso abbia o meno il ruolo di fondo servente. In tal caso si dovrà subire il passaggio altrui.

Comprare casa con servitù di passaggio

In caso di servitù di passaggio il titolare del fondo dominante, ossia colui che accresce la propria utilità potrà pretendere che il titolare del fondo servente, ossia del fondo che subisce il pesa, debba consentire il passaggio il transito sul suo suolo.

La servitù è un diritto su un immobile altrui e il proprietario del fondo dominante non può apportare modifiche o innovazioni che rendano più gravoso l'esercizio della servitù.

Modi di estinzione della servitù

La servitù si estingue, come avviene per tutti gli altri diritti reali, per confusione e per non uso.

Si ha confusione quando nel patrimonio di una delle due parti confluisce il bene dell'altro. Una sola persona diviene cioè titolare del fondo servente e del fondo dominante a causa, ad esempio, di una vendita.

Quanto al non uso, la servitù si estingue per prescrizione se essa non viene esercitata per un periodo di 20 anni. Solo l'effettivo esercizio del diritto reale può giustificare il vincolo sulla proprietà altrui.

Altre motivazioni di estinzione sono la mancata utilità, l'impossibilità sopravvenuta all'esercizio del diritto; il perimento del fondo dominante o del fondo servente, la scadenza del termine pattuito in fase di costituzione della servitù, la rinuncia.

Nel momento in cui il diritto reale viene meno la proprietà del titolare del fondo servente riacquista la propria pienezza senza bisogno di alcun atto giuridico di riappropriazione. Si tratta della cosiddetta consolidazione.

Come verificare l'esistenza di una servitù

Nel momento in cui ci si appresta ad acquistare un immobile è bene accertare che esso sia libero da vincoli e servitù. Come fare a scoprirlo prima di impegnarsi con la sottoscrizione di un compromesso?


Dobbiamo sapere che il nostro ordinamento prevede che ogni atto di costituzione, modifica o estinzione di un diritto reale su un bene immobile debba essere reso pubblico. Tutti i terzi devono essere messi a conoscenza del fatto.

Questa forma di pubblicità viene effettuata mediante la trascrizione presso i registri immobiliari. Questo consente che l'atto sia opponibile ai terzi.

Qualora, effettuate le opportune verifiche presso i registri immobiliari, l'immobile non risulti gravato da servitù, chiunque accampasse dei diritti ritenendo un dato immobile come fondo servente, non potrebbe in alcun modo esercitare la servitù ritenuta sussistente.

Prima di addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita il notaio è tenuto ad effettuare i dovuti accertamenti presso i registri immobiliari, informando la parte acquirente dell'eventuale presenza della servitù.

Bene immobile gravato da servitù

Cosa succede se il bene acquistato è gravato da servitù?

Ipotizziamo di aver acquistato una casa con un terreno vicino sul quale insiste una servitù di passaggio a favore del titolare del fondo vicino che utilizza il terreno adiacente per giungere sulla strada pubblica.

Il venditore non ha dichiarato la presenza della servitù nell'atto di compravendita e l'acquirente ne è rimasto ignaro. La sussistenza della servitù emerge solo attraverso gli accertamenti presso i registri immobiliari.

La vendita fa cessare la servitù o le servitù si acquistano insieme al bene?

La servitù deve essere rispettata?

Una risposta è stata data dalla Corte di Cassazione con una recente sentenza. ass. sent. n. 9396/2020.

Il primo aspetto da evidenziare è che il carattere specifico delle servitù, come di tutti i diritti reali, è l'assolutezza, ossia la possibilità di opporre il diritto erga omnes, ovvero nei confronti di tutti. Il diritto è infatti immediatamente collegato al bene e pertanto circola con esso.

Nel caso della servitù il diritto reale sul bene altrui rimarrà in vita a prescindere dal trasferimento ad altri del fondo servente, salvo il rispetto, in caso di beni immobili, del rispetto della disciplina della trascrizione.

La vendita fa cessare la servitù?

Se la servitù risulta nei registri immobiliari la vendita non la fa cessare.
L'atto di trasferimento della proprietà del fondo servente non costituisce infatti motivo di estinzione del diritto reale.


Quali sono le tutele a favore dell'acquirente ignaro della presenza di una servitù di passaggio?

Se compro un terreno o una casa con servitù di passaggio o altra servitù sono dunque tenuto a rispettarla. Se il venditore era costretto a far passare sul proprio terreno il vicino dovrò continuare a farlo passare nei termini e limiti della servitù costituita.

Rimedi per l'acquirente non a conoscenza della servitù

L'avere taciuta la presenza della servitù, quale vincolo in presenza del quale il compratore non avrebbe acquistato o avrebbe acquistato a un prezzo inferiore, fa scattare i rimedi previsti dalla legge per il contratto di vendita.

L'acquirente potrà rivolgersi al venditore per chiedere ad esempio la risoluzione del contratto oppure, in alternativa, la riduzione del prezzo di vendita.

La responsabilità del notaio

Una tutela a favore dell'acquirente in buona fede è prevista anche nei confronti del notaio che, prima della conclusione del rogito, deve effettuare i dovuti accertamenti presso i registri immobiliari.

Qualora non abbia, per negligenza, riscontrato la presenza del peso in assenza di dichiarazioni in merito nel contratto di compravendita, potrà essere ritenuto a risarcire i danni subiti dall'acquirente.

Servitù di passaggio mancata trascrizione

La servitù non si trasferirà al nuovo proprietario del fondo servente solo nel caso in cui l'atto costitutivo non sia stato trascritto presso i registri immobiliari.

Per essere opponibile a terzi, e dunque anche all'acquirente dell'immobile servente, deve essere registrata.