Quali documenti bisogna consultare prima di acquistare all'asta un immobile in costruzione?

Verifiche preliminari su una casa all'asta

L'acquisto di una casa all'asta può essere un'occasione.

Sappiamo tuttavia che è sempre opportuno effettuare alcune verifiche prima di fare un'offerta.

Innanzitutto è importante capire se la quota messa all'asta corrisponde al totale della proprietà o se ci sono altri proprietari.

Un'altra questione da non sottovalutare è l'eventuale occupazione dell'immobile da parte di un inquilino o di altra persona a vario titolo.

Dal punto di vista urbanistico-edilizio è essenziale verificare la conformità del fabbricato alle norme vigenti, individuando eventuali abusi edilizi con possibilità o meno di essere sanati, ed anche la conformità catastale.

Non da ultimo è utile conoscere la presenza di vincoli e servitù ed eventuali debiti da parte del proprietario verso terzi.

Casa all'asta in corso di costruzione

Quando la casa all'asta è un'immobile in corso di costruzione bisogna prestare maggiore attenzione, soprattutto in merito al titolo abilitativo rilasciato dal Comune per avviare la costruzione e alla sua validità temporale.

Le case all'asta non terminate derivano spesso da fallimenti di ditte costruttrici.

Nella maggior parte dei casi queste ditte hanno presentato presso gli uffici comunali una pratica edilizia (in genere una richiesta di permesso di costruire) per cominciare lavori, hanno ottenuto il titolo abilitativo per la costruzione, ma poi sono fallite prima di aver portato a termine il cantiere.


Oltre a verificare che la costruzione finora eseguita sia conforme al progetto approvato in Comune, è importante controllare la data di scadenza del permesso di costruire rilasciato.

Infatti i titoli abilitativi hanno un limite temporale e pertanto in caso di acquisto all'asta si possono delineare diversi scenari in base al fatto che il permesso di costruire sia scaduto o meno.

Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire

Quando un Comune rilascia un permesso di costruire, sul documento sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori.

Il Testo Unico in materia edilizia (D.P.R. 380/2001) definisce i termini in modo chiaro.

Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo abilitativo. Quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori.


Decorsi tali termini, il permesso decade per la parte non eseguita, a meno che, prima della scadenza non sia richiesta una proroga.

La proroga può essere concessa solo in occasione di eventi sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, di particolari caratteristiche tecnico-costruttive, etc. Deve quindi esserci un motivo serio.

I medesimi termini sono previsti anche per altre pratiche edilizie, come ad esempio la DIA (Denuncia di Inizio Attività).

Le parti di intervento non ultimate entro i termini stabiliti sono soggette al rilascio di un nuovo permesso, a meno che la tipologia di opere rientri tra quelle realizzabili mediante SCIA (opere individuate nel Testo Unico in materia edilizia, il D.P.R. 380/2001, al Capo III).

Ove necessario, bisogna procedere al ricalcolo del contributo di costruzione da versare al Comune.

Acquisto all'asta di casa in costruzione con permesso di costruire ancora valido

Quando una casa acquistata all'asta possiede un permesso di costruire non ancora scaduto e si desidera completare l'opera rispettando il progetto iniziale, è possibile riprendere i lavori senza redigere nuove pratiche edilizie, anche quando le previsioni urbanistiche e le norme locali siano nel frattempo cambiate.

Bisogna solo presentare istanza di voltura del permesso di costruire in vigore, ossia fare richiesta scritta al Comune per intestare il titolo abilitativo al nuovo proprietario.
Spesso gli uffici comunali mettono a disposizione dei modelli di richiesta di voltura, da compilare con i dati necessari.

Durante i lavori di completamento è importante tenere presente il limite di validità del permesso di costruire in vigore.

Se il permesso è prossimo alla scadenza, è opportuno valutare le tempistiche dei lavori ancora da eseguire, in modo da richiedere, ove conveniente, una proroga del permesso di costruire entro i termini previsti.

Qualora si desideri completare l'opera il cui permesso di costruire è ancora in vigore con modifiche rispetto al progetto approvato inizialmente, si rende necessaria la presentazione di una pratica edilizia di variante.

In base al tipo di lavori che si intendono eseguire, il Comune potrà richiedere la presentazione di una domanda per un nuovo permesso di costruire, oppure una SCIA, con l'eventuale ricalcolo del contributo di costruzione.

Acquisto all'asta di casa in costruzione con permesso di costruire scaduto

Più complicato è l'acquisto di una casa con permesso di costruire scaduto.

In tal caso è sempre necessario presentare una nuova pratica edilizia per riprendere e terminare i lavori, così come previsto dal Testo Unico in materia edilizia (D.P.R. 380/2001).

Prima di procedere è indispensabile individuare i lavori che sono stati effettivamente eseguiti e quelli ancora mancanti.

Anche in questa occasione è possibile valutare se si intende completare l'immobile così come era stato previsto nel primo progetto o meno.

Ad ogni modo bisogna sempre confrontarsi con la normativa vigente.

Infatti esiste la possibilità che dopo il rilascio e la scadenza del primo titolo abilitativo le norme siano cambiate e non si possa più realizzare quanto in precedenza era stato assentito dal Comune.

Si tratta di una possibilità molto remota, che, però, va tenuta in considerazione quando si desidera partecipare a un'asta.
Una volta verificato cosa effettivamente è stato realizzato e cosa invece è possibile realizzare per completare l'opera, per riprendere i lavori di cantiere bisogna presentare in Comune una nuova pratica edilizia.

Questa potrà consistere nella richiesta di un nuovo permesso di costruire o in una SCIA, in base alla tipologia di opere da eseguire.

Agibilità di una casa all'asta in corso di costruzione

Un immobile in corso di costruzione non può ovviamente essere in possesso di certificato di agibilità. In caso di acquisto all'asta è importante essere ben informati su alcune questioni.

Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori, il titolare del permesso di costruire o della SCIA deve presentare presso gli uffici comunali segnalazione certificata di agibilità, corredata di tutta la documentazione necessaria.

L'agibilità può riguardare anche singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonome, o singole unità immobiliari, purché siano completate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria.

Quest'ultima indicazione è fondamentale in caso di acquisto all'asta di un appartamento in condominio.

È dunque consentito completare i lavori nel proprio appartamento e ottenere l'agibilitàparziale solo per la parte che ci compete, anche quando gli altri appartamenti non siano contemporaneamente completati.

Tuttavia è opportuno verificare che i lavori sulle parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria siano stati realizzati, o comunque ci sia l'intenzione concreta da parte di tutti i nuovi proprietari di completarli. Il rischio in questo caso consisterebbe nell'impossibilità di ottenere l'agibilità, anche parziale, pur ultimando la propria abitazione.

IVA per lavori di completamento di una casa in costruzione all'asta

Quando si acquista una casa in costruzione all'asta e si proseguono i lavori, l'IVA da applicare alle fatture emesse dalle imprese esecutrici potrà essere al 4%, oppure al 22%.

Si ha diritto all'IVA agevolata al 4% quando l'immobile si configura come prima casa. In tutti gli altri casi l'IVA sarà al 22%.

L'IVA agevolata al 10% in questi casi non sarà possibile, poiché consentita solo per opere realizzate su immobili residenziali esistenti, ossia per i quali siano già stati presentati la comunicazione di fine lavori e il certificato di agibilità.