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Fusione di due unità immobiliari: cosa c'è da sapere

NEWS Leggi e Normative Tecniche25 Gennaio 2019 ore 13:20
La fusione di due o più unità immobiliari ha un grande vantaggio: dare maggior spazio alle esigenze della famiglia, conservando i vantaggi destinati alla prima casa.

Fusione o accorpamento immobiliare?


Avere una casa grande, con tanto spazio a disposizione, capace di soddisfare le svariate esigenze di una famiglia, è un desiderio comune a molti.

Per tutti coloro che possiedono una casa di modeste dimensione, nulla è perduto.
Nel caso in cui chi abita sopra, sotto o accanto decida di vendere, l’intera unità immobiliare o parte di essa, è concretamente fattibile un ampliamento.

Acquisto di immobile o parte di esso per fusione

L'unione, quindi, di due o più unità immobiliari che siano adiacenti, ovvero sullo stesso piano o su due piani sovrapposti, è definita fusione o accorpamento immobiliare.
Nel caso due appartamenti siano contigui, adiacenti, comunicanti o confinanti tra loro, accatastati come unità immobiliari distinte, è dunque possibile fonderli, per dare origine a un'unica abitazione e poter quindi continuare a beneficiare della agevolazioni riservate alla prima casa , tra cui la cancellazione dell’IMU.

Viceversa, qualora si acquisti un secondo immobile e non si proceda all'accorpamento, non si potrà beneficiare dei vantaggi riservati alla prima casa.
Per accorpare due unità immobiliari è necessario che il proprietario sia unico e che si effettuino tutti i lavori necessari, come la variazione di tramezzi, le aperture ed eventuali modifiche degli impianti elettrici, per dimostrare che l’immobile è effettivamente uno solo.

Comprare una porzione di immobile


Una alternativa valida, qualora non sia disponibile l’intero appartamento contiguo, o non si abbia la possibilità economica di acquistarlo per intero, è quella di acquistare, solo una porzione di immobile contigua alla propria e poi procedere all'accorpamento.

La procedura è la stessa dell'accorpamento tra due appartamenti e richiederà per diventare effettiva, così come nel caso dell'acquisto dell'intera unità immobiliare, la presentazione del progetto, la dichiarazione al Comune di inizio lavori e la pratica di fusione catastale.

In questo caso particolare entrambe le rendite catastali subiranno una modifica, l’immobile ampliato, ovviamente aumenterà la sua rendita conseguente alla fusione, mentre l’appartamento che è stato ridotto diminuirà la sua rendita conseguente al frazionamento, con rideterminazione anche dei rispettivi millesimi di proprietà.


Fusione immobili: quando si può fare?


Condizione necessaria per operare una fusione di due o più unità immobiliari, è che queste siano collocate su uno stesso piano o anche su piani diversi ma sovrapposti e che risultino appartenere al medesimo proprietario.

Casi in cui è possibile la fusione immobiliare

Fusione immobili: quando non si può fare?


In merito ai casi in cui non sia ammissibile la fusione di due unità immobiliari l'Agenzia delle Entrate nella circolare N. 27/E del 13 giugno 2016 ha chiarito che:
- non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l'autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità.

Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell'unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni.

Tali dichiarazioni di variazione prevedono, in particolare, che venga specificato nelle note e in planimetria la porzione di unità immobiliare relativa alle due parti e la rendita di competenza associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

L'Ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede a inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, una annotazione in cui viene indicata l'unione di fatto dei due subalterni e la rendita attribuita a ciascuna porzione di unità immobiliare ai fini fiscali.


Fusione immobili ai fini fiscali: cosa significa


Ai fini fiscali la fusione o accorpamento di due unità immobiliari in una nuova e unica unità è concesso a patto che siano eseguiti i necessari lavori di adeguamento e venga successivamente effettuata iscrizione in Catasto edilizio urbano con la categoria più appropriata relativamente alle caratteristiche proprie dell'unità immobiliare intesa nel suo complesso.
La fusione di due o più immobili, consente dunque di costituire una unità immobiliare, ovvero di costituire una nuova unica particella o subalterno catastale che comprende le due di partenza.

In questo modo alla nuova particella generata corrisponderà un rendita catastale dell'immobile proporzionalmente maggiore rispetto alla precedente, poiché è variata la consistenza, ma di contro si otterrà un risparmio fiscale nettamente superiore all'aggravio di spese dovuto all'aumento di metratura dell'immobile.

Un elemento da non sottovalutare in questo tipo di operazioni è quello legato all'aumento di superficie conseguente alla fusione. Una delle condizione fondamentali affinché la nuova unità immobiliare non diventi un bene di lusso, e quindi perda le agevolazioni di prima casa, è infatti che la superficie non superi i 240 mq complessivi.

Si ricorda infatti che rispetto alle imposte IMU e TASI, si procede quindi secondo la regola generale:

1. l'esenzione è riconosciuta se l'abitazione principale è classificata nelle categorie catastali da A2 ad A7;

2. l'esenzione non è riconosciuta per quelle unità immobiliari accatastate come immobile di lusso e/o di pregio, cioè che rientrano nelle categorie A1, A8 e A9.


Come procedere alla fusione di immobili


L'accorpamento di due unità immobiliari è considerato un intervento di manutenzione straordinaria, pertanto per realizzarlo è necessario presentare al Comune una delle due seguenti pratiche:

- CILA, Comunicazione di Inizio Lavori, nel caso in cui i lavori non richiedano interventi sulle parti strutturali, ad esempio aprire un vano in un muro non portante;

- SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, nel caso in cui i lavori richiedano interventi sulle parti strutturali, ad esempio aprire un vano porta in un muro portante o costruire una scala per collegare due appartamenti sovrapposti.

Scala di collegamento tra due unità immobiliari sovrapposte
Terminati i lavori, il tecnico incaricato comunicherà la variazione catastale avente per oggetto la fusione, che consisterà praticamente nella soppressione dei subalterni identificativi delle unità immobiliari esistenti prima dei lavori e la conseguente individuazione di un nuovo subalterno identificativo della nuova unità immobiliare derivata dalla fusione.


Fusione immobili e bonus ristrutturazioni


L’accorpamento o anche il frazionamento di due unità immobiliari rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria, per cui è tra gli interventi che godono della detrazione fiscale IRPEF prevista dal Bonus casa, su un importo massimo di spesa di 96.000 euro.

Il D.L. Sblocca Italia 133/2014 ha infatti specificato che rientrano nella manutenzione straordinaria i lavori di frazionamento/accorpamento con esecuzione di opere anche se comportano la variazione delle superficie delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, a patto che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

riproduzione riservata
Articolo: Accorpamento di due unità immobiliari
Valutazione: 4.47 / 6 basato su 49 voti.

Accorpamento di due unità immobiliari: Commenti e opinioni


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Alert Commenti
  • Rominarobles
    Rominarobles
    Mercoledì 13 Novembre 2019, alle ore 23:44
    Voglio acquistare una casa ma ho trovato una soluzione con due inmobili.
    I due immobili sono separati ma uniti da un cancello con gardino comune.
    Vorrei sapere se può diventare prima casa tutto insieme o devo fare l'accorpamento.
    rispondi al commento
  • Innocenzo
    Innocenzo
    Giovedì 8 Agosto 2019, alle ore 12:15
    Dovrei unire due residenze attigue, senza opere di unico proprietario, aventi ognuna una cucina.
    Il Comune mi chiede di eliminare una delle due cucine.
     È legittima la richiesta?
    rispondi al commento
  • Erica2
    Erica2
    Venerdì 14 Giugno 2019, alle ore 20:46
    Ho aperto una Scia per la ristrutturazione e fusione di 2 unità abitative sovrapposte (accatastate separatamente) e un garage di pertinenza.
    Alla fine lavori quindi risulterà un immobile unico con nuovo accatastamento.
    So che in questo caso per le detrazioni fa fede lo stato iniziale dei lavori per cui il mio tetto detraibile per la ristrutturazione raddoppia.
    Cortesemente vi chiedo come andrebbero redatte le fatture per i lavori di ristrutturazione, compresi quelli che, per forza di cose, comprendono entrambe le unità (cappotto esterno, impianti...).
    Devo dividere tutte le fatture in 2 per ottenere il raddoppio della cifra detraibile?
    Le pratiche Enea Bonus Casa ed Ecobonus saranno da fare unitamente per i 2 immobili o separate?
    rispondi al commento
  • Ingpalazzo
    Ingpalazzo
    Sabato 25 Maggio 2019, alle ore 13:43
    Sono interessato a fare una fusione di due unità immobiliare,  uno al piano terra residenziale (A/3) e uno al piano semiterrato con destinazione cantina (c/2), collegato internamente da una scala.
    La fusione avviene senza lavori.
    E' possiible farla con una CILA?
    rispondi al commento
  • Roy.lattanzio
    Roy.lattanzio
    Lunedì 20 Maggio 2019, alle ore 13:58
    Ho acquistato con impegno a fonderle due unità immobiliari attigue sullo stesso piano.
    Però, l'unica soluzione per unirle vista l'assenza di pareti comunicanti, è l'occupazione di parte comune quale il pianerottolo e la modifica delle scale.
    Visto che esiste solo un inquilino proprietario delle uniche due altre unità immobiliari poste al piano inferiore, qual è la procedura corretta da seguire in questi casi?
    rispondi al commento
  • Melissa
    Melissa
    Mercoledì 5 Ottobre 2016, alle ore 17:59
    Gentile architetto, vorrei acquistare due unità immobiliari, una al terzo e una al quarto piano di una palazzina del centro storico di Perugia.
    Le due unità hanno proprietari diversi.
    E' possibile accorparle in modo che una delle due non risulti seconda casa ma un nucleo abitativo unico?
    Vorrei anche inglobare le scale condominiali che portano dal terzo al quarto piano che è un sottotetto, quindi percorribili solo da me.
    In questo caso quale sarebbe l'iter da seguire?
    rispondi al commento
  • Alessandro Di Re
    Alessandro Di Re
    Sabato 17 Settembre 2016, alle ore 16:12
    Buongiorno caro architetto avrei delle domande. Sto per comprare un appartamento contiguo al mio, ma faremo sono l'atto di prevendita con rogito fra circa due anni.

    Io posso comunque aprire una dia, fare i lavori di unione e riaccatastare dopo due anni in coincidenza del rogito?
    rispondi al commento
  • Antoniode santis
    Antoniode santis
    Mercoledì 10 Giugno 2015, alle ore 17:58
    Buongiorno architetto sto per comprare un appartamento sottostante al mio volevo sapere se per unire i due appartamenti con una scala ho bisogno di chiedere il permesso al condominio
    rispondi al commento
  • Sparky
    Sparky
    Giovedì 2 Gennaio 2014, alle ore 16:11
    Buongiorno architetto, io ho un appartamento contiguo con quello di mio padre, il quale è disposto a cedermi un vano del suo appartamento.
    Al fine della corretta esecuzione dei lavori, qual'è l'iter legale da seguire con il comune e catasto.
    Inoltre è necessario che mi rivolga a un notaio che attesti la donazione?
    O è sufficiente un'altra figura professionale come geometra - architetto?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sparky
      Sabato 4 Gennaio 2014, alle ore 12:12
      Per il Suo caso servono tutte le figure professionali.
      Le descrivo brevemente la sequenza e le procedure da seguire:
      - in primis va fatto una pratica urbanistico-catastale per frazionamento di porzioni di abitazione (architetto, ingegnere, geometra, ecc.);
      - atto notarile di donazione della porzione distaccata (notaio);
      - successiva fusione urbanistico-catastale (architetto, ingegnere, geometra, ecc.).
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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