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Fusione di due unità immobiliari: cosa c'è da sapere

La fusione di due o più unità immobiliari ha un grande vantaggio: dare maggior spazio alle esigenze della famiglia, conservando i vantaggi destinati alla prima casa.
25 Gennaio 2019 ore 13:20 - NEWS Leggi e Normative Tecniche

Fusione o accorpamento immobiliare?


Avere una casa grande, con tanto spazio a disposizione, capace di soddisfare le svariate esigenze di una famiglia, è un desiderio comune a molti.

Per tutti coloro che possiedono una casa di modeste dimensione, nulla è perduto.
Nel caso in cui chi abita sopra, sotto o accanto decida di vendere, l'intera unità immobiliare o parte di essa, è concretamente fattibile un ampliamento.

Acquisto di immobile o parte di esso per fusione

L'unione, quindi, di due o più unità immobiliari che siano adiacenti, ovvero sullo stesso piano o su due piani sovrapposti, è definita fusione o accorpamento immobiliare.
Nel caso due appartamenti siano contigui, adiacenti, comunicanti o confinanti tra loro, accatastati come unità immobiliari distinte, è dunque possibile fonderli, per dare origine a un'unica abitazione e poter quindi continuare a beneficiare della agevolazioni riservate alla prima casa , tra cui la cancellazione dell'IMU.

Viceversa, qualora si acquisti un secondo immobile e non si proceda all'accorpamento, non si potrà beneficiare dei vantaggi riservati alla prima casa.
Per accorpare due unità immobiliari è necessario che il proprietario sia unico e che si effettuino tutti i lavori necessari, come la variazione di tramezzi, le aperture ed eventuali modifiche degli impianti elettrici, per dimostrare che l'immobile è effettivamente uno solo.

Comprare una porzione di immobile


Una alternativa valida, qualora non sia disponibile l'intero appartamento contiguo, o non si abbia la possibilità economica di acquistarlo per intero, è quella di acquistare, solo una porzione di immobile contigua alla propria e poi procedere all'accorpamento.

La procedura è la stessa dell'accorpamento tra due appartamenti e richiederà per diventare effettiva, così come nel caso dell'acquisto dell'intera unità immobiliare, la presentazione del progetto, la dichiarazione al Comune di inizio lavori e la pratica di fusione catastale.

In questo caso particolare entrambe le rendite catastali subiranno una modifica, l'immobile ampliato, ovviamente aumenterà la sua rendita conseguente alla fusione, mentre l'appartamento che è stato ridotto diminuirà la sua rendita conseguente al frazionamento, con rideterminazione anche dei rispettivi millesimi di proprietà.


Fusione immobili: quando si può fare?


Condizione necessaria per operare una fusione di due o più unità immobiliari, è che queste siano collocate su uno stesso piano o anche su piani diversi ma sovrapposti e che risultino appartenere al medesimo proprietario.

Casi in cui è possibile la fusione immobiliare

Fusione immobili: quando non si può fare?


In merito ai casi in cui non sia ammissibile la fusione di due unità immobiliari l'Agenzia delle Entrate nella circolare N. 27/E del 13 giugno 2016 ha chiarito che:
- non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l'autonomiafunzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità.

Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell'unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni.

Tali dichiarazioni di variazione prevedono, in particolare, che venga specificato nelle note e in planimetria la porzione di unità immobiliare relativa alle due parti e la rendita di competenza associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

L'Ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede a inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, una annotazione in cui viene indicata l'unione di fatto dei due subalterni e la rendita attribuita a ciascuna porzione di unità immobiliare ai fini fiscali.


Fusione immobili ai fini fiscali: cosa significa


Ai fini fiscali la fusione o accorpamento di due unità immobiliari in una nuova e unica unità è concesso a patto che siano eseguiti i necessari lavori di adeguamento e venga successivamente effettuata iscrizione in Catasto edilizio urbano con la categoria più appropriata relativamente alle caratteristiche proprie dell'unità immobiliare intesa nel suo complesso.
La fusione di due o più immobili, consente dunque di costituire una unità immobiliare, ovvero di costituire una nuova unica particella o subalterno catastale che comprende le due di partenza.

In questo modo alla nuova particella generata corrisponderà un rendita catastale dell'immobile proporzionalmente maggiore rispetto alla precedente, poiché è variata la consistenza, ma di contro si otterrà un risparmio fiscale nettamente superiore all'aggravio di spese dovuto all'aumento di metratura dell'immobile.

Un elemento da non sottovalutare in questo tipo di operazioni è quello legato all'aumento di superficie conseguente alla fusione. Una delle condizione fondamentali affinché la nuova unità immobiliare non diventi un bene di lusso, e quindi perda le agevolazioni di prima casa, è infatti che la superficie non superi i 240 mq complessivi.

Si ricorda infatti che rispetto alle imposte IMU e TASI, si procede quindi secondo la regola generale:

1. l'esenzione è riconosciuta se l'abitazione principale è classificata nelle categorie catastali da A2 ad A7;

2. l'esenzione non è riconosciuta per quelle unità immobiliari accatastate come immobile di lusso e/o di pregio, cioè che rientrano nelle categorie A1, A8 e A9.


Come procedere alla fusione di immobili


L'accorpamento di due unità immobiliari è considerato un intervento di manutenzione straordinaria, pertanto per realizzarlo è necessario presentare al Comune una delle due seguenti pratiche:

- CILA, Comunicazione di Inizio Lavori, nel caso in cui i lavori non richiedano interventi sulle parti strutturali, ad esempio aprire un vano in un muro non portante;

- SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, nel caso in cui i lavori richiedano interventi sulle parti strutturali, ad esempio aprire un vano porta in un muro portante o costruire una scala per collegare due appartamenti sovrapposti.

Scala di collegamento tra due unità immobiliari sovrapposte
Terminati i lavori, il tecnico incaricato comunicherà la variazione catastale avente per oggetto la fusione, che consisterà praticamente nella soppressione dei subalterni identificativi delle unità immobiliari esistenti prima dei lavori e la conseguente individuazione di un nuovo subalterno identificativo della nuova unità immobiliare derivata dalla fusione.


Fusione immobili e bonus ristrutturazioni



L'accorpamento o anche il frazionamento di due unità immobiliari rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria, per cui è tra gli interventi che godono della detrazione fiscale IRPEF prevista dal Bonus casa, su un importo massimo di spesa di 96.000 euro.

Il D.L. Sblocca Italia 133/2014 ha infatti specificato che rientrano nella manutenzione straordinaria i lavori di frazionamento/accorpamento con esecuzione di opere anche se comportano la variazione delle superficie delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, a patto che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.

riproduzione riservata
Articolo: Accorpamento di due unità immobiliari
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Accorpamento di due unità immobiliari: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Franco
    Franco
    4 giorni fa
    Dovrei acquistare un terreno in cui su uno spiazzale sono presenti 2 immobili, di cui uno su 2 elevazioni, abbastanza vicini tra loro (distanziati di circa 2 metri).
    Entrambi gli immobili sono A/7 e occupano in totale circa 170 mq.
    L'immobile su 2 elevazioni presenta servizi per l'igiene solo al secondo piano e i 2 piani sono collegati da una scala a chiocciola.
    Inoltre dal punto di vista della fornitura elettrica, entrambi gli immobili dovrebbero essere collegati ad un unico contatore.
    L'accorpamento sarebbe possibile?
    In caso positivo, dovrei riferire questa cosa al notaio al momento dell'acquisto?
    La scala a chiocciola sarebbe sostituibile?
    rispondi al commento
  • Davide
    Davide
    Domenica 10 Gennaio 2021, alle ore 11:46
    Sto per acquistare due immobili adiacenti, A4 e C2, entrambi con ingresso indipendente dalla strada, e accatastati sulla stessa particella ma con due diversi subalterni.
    Nella parte retrostante i due immobili condividono un giardino.
    Dovendo effettuare una ristrutturazione, ho intenzione di ampliare l'abitazione accorparpando parte del C2 all'abitazione (ovviamente con cambio di destinazione d'uso) mentre la restante parte del C2 la lascerei tale, fungendo da pertinenza.
    La domanda è: ad oggi il C2 risulta pertinenza della casa?
    Perché se così fosse avrei il tetto massimo dei 96.000euro per la detrazione con il bonus ristrutturazione, mentre se fossero due unità separate allora il tetto massimo sarebbe 2x96.000.
    Da cosa mi accorgo se ad oggi il C2 è già pertinenza o meno?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Davide
      6 giorni fa
      Il vincolo di pertinenza lo si evince dagli atti di provenienza dove viene espressamente riportato, soprattuto ai fini fiscali in quanto sconta una imposta di registro agevolata. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luigitrezza
    Luigitrezza
    Giovedì 7 Gennaio 2021, alle ore 00:54
    Salve.Dovrei acquistare una casetta disposta su due livelli, dove primo e secondo piano sono uniti da una scala a chiocciola già esistente. Al catasto,però, ogni piano corrisponde ad un subalterno diverso ,e i due subalterni sono intestati a 2 persone diverse(fratelli) nonostante il primo piano non abbia autonomia funzionale per assenza dei servizi igienici.Cosa mi conviene fare, volendo procedere all'acquisto e dovendo fare una fusione catastale? È necessaria una scia,nonostante la scala interna sia già presente? Attendo consigliGrazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luigitrezza
      Giovedì 7 Gennaio 2021, alle ore 16:39
      Per avere i maggiori benefici Le consiglio al momento dell'acquisto di impegnarsi a fare la fusione dei due appartamenti entro un anno dalla data del rogito. In questo modo pagherà un imposta ipotecaria e catastale del 2% per prima casa su entrambe le unità immobiliari ed una permanente esenzione dell'Imu. Ne parli con il Suo notaio di fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Luigitrezza
        Luigitrezza Pasquale
        Giovedì 7 Gennaio 2021, alle ore 17:10
        Ok.graziePer la scala interna ,invece,essendo già esistente e rappresentata anche nelle planimetrie allegate nell'atto precedente devo fare qualcosa prima di procedere alla fusione?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Luigitrezza
          Giovedì 7 Gennaio 2021, alle ore 17:37
          La scala interna esistente agevola la fusione. L'iter burocratico da seguire è il seguente: 1) compravendita con l'onere a Suo carico di procedere alla fusione entro un anno dal rogito notarile; 2) presentazione al comune di una Scia per fusione da parte di un tecnico di Sua fiducia; 3) variazione catastale con la causale "Fusione"; 4) richiesta di agibilità/ abitabilità corredata da tutta la documentazione di rito. Le rammento, inoltre, che i lavori conseguenti alla fusione sono fiscalmente detraibili. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Lucacampanelli
    Lucacampanelli
    Sabato 2 Gennaio 2021, alle ore 14:57
    Ad inizio 2016 ho fatto unire catastalmente due posti auto in un garage. Non vi è stato nessun lavoro ma solo unione catastale. Il tecnico ha fatto la Cila e poi la variazione catastale. Ora ci siamo accorti che non è stata fatta la comunicazione di fine lavori. Come è possibile sanare la situazione
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lucacampanelli
      Lunedì 4 Gennaio 2021, alle ore 10:57
      La Cila non prevede la comunicazione di fine lavori, ma è vivamente consigliato, anche senza opere. Le consiglio di chiedere al Suo tecnico incaricato se la metodica utilizzata è rispondente alle normative edilizie comunali (si faccia fare una dichiarazione), oppure se va presentata una comunicazioneb"tardiva" di fine lavori con o senza sanatoria. Diversamente sarà Lei a chiedere in comune la procedura da seguire. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alice83
    Alice83
    Venerdì 18 Dicembre 2020, alle ore 14:54
    Vivo nell'appartamento di proprietà del mio compagno e ho comprato l'appartamento sottostante nella stesss scala.
    Vorremmo unificarli (proprietari diversi), facendone uno unico (uniche tubature, unico contatore ecc.).
    Gli appartamenti si trovano in una palazzina dove non sono presenti altri immobili, sfrutteremmo quindi il vano scale condominiale per trasformarlo in scala interna.
    Questa unificazione è possibile?
    Come dobbiamo procedere?
    Unione catastale o fusione solo ai fini fiscali?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alice83
      Lunedì 21 Dicembre 2020, alle ore 11:35
      Purtroppo non è possibile procedere alla fusione tra due immobili aventi diversa intestazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Aldora2006
    Aldora2006
    Giovedì 17 Dicembre 2020, alle ore 09:25
    Sono unica proprietaria di una villa di due unità immobiliari (piano terra e primo piano) comunicanti con due scale esterne di partenza esclusiva perché unica proprietà.
    La villa è sita anche in un giardino di mia unica proprietà.
    Unico contatore di luce e acqua.
    Desidero sapere se posso fare, senza realizzare una scala interna e senza fare alcun tipo di lavoro, l’accorpamento di due unità immobiliari per non pagare IMU considerato che è la mia principale abitazione.
    Se è possibile fare una tale variazione senza scala interna, desidero sapere la legge che lo permette.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Aldora2006
      Lunedì 21 Dicembre 2020, alle ore 11:32
      La fusione di due unità immobiliari deve avvenire dall'interno, attraverso l'abbattimento di una parte di muratura limitrofa o la costruzione di una scala interna se trovasi su livelli differenti.  L'agenzia delle Entrate nella circolare N. 27/E del 13 giugno 2016 ha chiarito che:- non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l'autonomiafunzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Inoltre è subordinato al rispetto delle disposizioni locali ed alla presentazione di una Scia. Attenzione: prima di procedere con la pratica di fusione è opportuno fare una simulazione della nuova rendita catastale in quanto il rischio di "incappare" nell' categoria catastale A/1 potrebbe vanificare il progetto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giovanni83
    Giovanni83
    Martedì 8 Dicembre 2020, alle ore 19:33
    Molto interessante.
    Sono unico proprietario di un immobile adiacente ad un altro che vorrei acquistare con mia moglie (cointestando), oppure che potrebbe acquistare esclusivamente mia moglie.
    In quest'ultimo caso, io rimarrei proprietario di un immobile, e lei proprietaria di quello adiacente.
    Se però volessimo fonderli in unico appartamento (di fatto abbattendo il muro che li separa), quale sarebbe la migliore soluzione per risparmiare su spese/tasse, ecc. e non complicare troppo nel caso si dovessero fare poi dei lavori, accorpare contatori, ecc.?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giovanni83
      Mercoledì 9 Dicembre 2020, alle ore 15:44
      Per risparmiare, sia al momento dell'acquisto che in modo permanente con l'esenzione dell'Imu, dovrà essere Lei ad intestarsi l'altra abitazione adiacente impegnandosi a fare la fusione entro un anno dalla data del rogito notarile. Le rammento che la fusione di due unità immobiliari può avvenire solo se la ditta intestataria è la stessa. In questo caso potrà unificare anche le varie forniture, risparmiando sui costi fissi per non meno di 500/600 euro annui. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Fabio
    Fabio
    Domenica 6 Dicembre 2020, alle ore 14:35
    Buongiorno e Complimenti per quello che fate.
    Sono molto combattuto per quanto segue;
    Ho Rogitato l'appartamento adiacente al mio che è già la mia prima casa dove vivo, con promessa di unificazione entro 1 anno.
    Con un Mutuo Unico prima casa per entrambi.
    Lo scopo era di unificare per allargare la famiglia con la mia compagna in previsione di eventuali figli.
    Purtroppo ci siamo lasciati e ad oggi a me non servirebbe più una casa così grande, inoltre essendo rimasto da solo a sostenere la rata del mutuo più alta ed anche le spese condominiali doppie che non sono basse, vorrei affittare l'altro appartamento.
    Sono tentato di autodenunciare all'Agenzia delle Entrate la Non Unificazione andando incontro alle spese delle agevolazioni ottenute e poi pagando tutto come seconda casa.
    Oppure di Unificare e poi affittare l'altra parte lasciando una porta chiusa tra i 2 appartamenti.
    So che forse non è possibile con certi contratti ma con alcuni del tipo stanze potrebbe essere possibile.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fabio
      Mercoledì 9 Dicembre 2020, alle ore 09:02
      In questi casi non è facile dare un parere. In termini economici tra l'autodenuncia e la pratica di fusione (senza opere), è più conveniente la seconda. Riguardo alle possibilità di fittare una parte lo può fare optando per la forma breve con rinnovi alla scadenza e senza la residenza. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Unknown
    Unknown
    Sabato 5 Dicembre 2020, alle ore 19:32
    Sono proprietario a Roma di un villino con due unità immobiliari comunicanti tramite scala esterna ma di pertinenza esclusiva dell’unica proprietà.
    Le due unità immobiliari sono state oggetto di fusione catastale anni fa senza alcun intervento edilizio.
    Volendo usufruire del super bonus 110% esistono delle preclusioni?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Unknown
      Lunedì 7 Dicembre 2020, alle ore 21:05
      Non c'è nessuna preclusione per aderire al Superbonus del 110%. Il tetto di spesa, ovviamente, deve essere calcolato su una sola unità immobiliare. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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