Fusione di due unità immobiliari: cosa c'è da sapere
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Fusione o accorpamento immobiliare?
Avere una casa grande, con tanto spazio a disposizione, capace di soddisfare le svariate esigenze di una famiglia, è un desiderio comune a molti.
Per tutti coloro che possiedono una casa di modeste dimensione, nulla è perduto.
Nel caso in cui chi abita sopra, sotto o accanto decida di vendere, l'intera unità immobiliare o parte di essa, è concretamente fattibile un ampliamento.
L'unione, quindi, di due o più unità immobiliari che siano adiacenti, ovvero sullo stesso piano o su due piani sovrapposti, è definita fusione o accorpamento immobiliare.
Nel caso due appartamenti siano contigui, adiacenti, comunicanti o confinanti tra loro, accatastati come unità immobiliari distinte, è dunque possibile fonderli, per dare origine a un'unica abitazione e poter quindi continuare a beneficiare della agevolazioni riservate alla prima casa, tra cui la cancellazione dell'IMU.
Viceversa, qualora si acquisti un secondo immobile e non si proceda all'accorpamento, non si potrà beneficiare dei vantaggi riservati alla prima casa.
Per accorpare due unità immobiliari è necessario che il proprietario sia unico e che si effettuino tutti i lavori necessari, come la variazione di tramezzi, le aperture ed eventuali modifiche degli impianti elettrici, per dimostrare che l'immobile è effettivamente uno solo.
Comprare una porzione di immobile
Una alternativa valida, qualora non sia disponibile l'intero appartamento contiguo, o non si abbia la possibilità economica di acquistarlo per intero, è quella di acquistare, solo una porzione di immobile contigua alla propria e poi procedere all'accorpamento.
La procedura è la stessa dell'accorpamento tra due appartamenti e richiederà per diventare effettiva, così come nel caso dell'acquisto dell'intera unità immobiliare, la presentazione del progetto, la dichiarazione al Comune di inizio lavori e la pratica di fusione catastale.
In questo caso particolare entrambe le rendite catastali subiranno una modifica, l'immobile ampliato, ovviamente aumenterà la sua rendita conseguente alla fusione, mentre l'appartamento che è stato ridotto diminuirà la sua rendita conseguente al frazionamento, con rideterminazione anche dei rispettivi millesimi di proprietà.
Fusione immobili: quando si può fare?
Condizione necessaria per operare una fusione di due o più unità immobiliari, è che queste siano collocate su uno stesso piano o anche su piani diversi ma sovrapposti e che risultino appartenere al medesimo proprietario.
Fusione immobili: quando non si può fare?
In merito ai casi in cui non sia ammissibile la fusione di due unità immobiliari l'Agenzia delle Entrate nella circolare N. 27/E del 13 giugno 2016 ha chiarito che:
- non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l'autonomiafunzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità.
Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell'unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni.
Tali dichiarazioni di variazione prevedono, in particolare, che venga specificato nelle note e in planimetria la porzione di unità immobiliare relativa alle due parti e la rendita di competenza associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.
L'Ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede a inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, una annotazione in cui viene indicata l'unione di fatto dei due subalterni e la rendita attribuita a ciascuna porzione di unità immobiliare ai fini fiscali.
Fusione immobili ai fini fiscali: cosa significa
Ai fini fiscali la fusione o accorpamento di due unità immobiliari in una nuova e unica unità è concesso a patto che siano eseguiti i necessari lavori di adeguamento e venga successivamente effettuata iscrizione in Catasto edilizio urbano con la categoria più appropriata relativamente alle caratteristiche proprie dell'unità immobiliare intesa nel suo complesso.
La fusione di due o più immobili, consente dunque di costituire una unità immobiliare, ovvero di costituire una nuova unica particella o subalterno catastale che comprende le due di partenza.
In questo modo alla nuova particella generata corrisponderà un rendita catastale dell'immobile proporzionalmente maggiore rispetto alla precedente, poiché è variata la consistenza, ma di contro si otterrà un risparmio fiscale nettamente superiore all'aggravio di spese dovuto all'aumento di metratura dell'immobile.
Un elemento da non sottovalutare in questo tipo di operazioni è quello legato all'aumento di superficie conseguente alla fusione. Una delle condizione fondamentali affinché la nuova unità immobiliare non diventi un bene di lusso, e quindi perda le agevolazioni di prima casa, è infatti che la superficie non superi i 240 mq complessivi.
Si ricorda infatti che rispetto alle imposte IMU e TASI, si procede quindi secondo la regola generale:
1. l'esenzione è riconosciuta se l'abitazione principale è classificata nelle categorie catastali da A2 ad A7;
2. l'esenzione non è riconosciuta per quelle unità immobiliari accatastate come immobile di lusso e/o di pregio, cioè che rientrano nelle categorie A1, A8 e A9.
Come procedere alla fusione di immobili
L'accorpamento di due unità immobiliari è considerato un intervento di manutenzione straordinaria, pertanto per realizzarlo è necessario presentare al Comune una delle due seguenti pratiche:
- CILA, Comunicazione di Inizio Lavori, nel caso in cui i lavori non richiedano interventi sulle parti strutturali, ad esempio aprire un vano in un muro non portante;
- SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, nel caso in cui i lavori richiedano interventi sulle parti strutturali, ad esempio aprire un vano porta in un muro portante o costruire una scala per collegare due appartamenti sovrapposti.
Terminati i lavori, il tecnico incaricato comunicherà la variazione catastale avente per oggetto la fusione, che consisterà praticamente nella soppressione dei subalterni identificativi delle unità immobiliari esistenti prima dei lavori e la conseguente individuazione di un nuovo subalterno identificativo della nuova unità immobiliare derivata dalla fusione.
Fusione immobili e bonus ristrutturazioni
L'accorpamento o anche il frazionamento di due unità immobiliari rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria, per cui è tra gli interventi che godono della detrazione fiscale IRPEF prevista dal Bonus casa, su un importo massimo di spesa di 96.000 euro.
Il D.L. Sblocca Italia 133/2014 ha infatti specificato che rientrano nella manutenzione straordinaria i lavori di frazionamento/accorpamento con esecuzione di opere anche se comportano la variazione delle superficie delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, a patto che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.
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