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Fusione di due unità immobiliari: cosa c'è da sapere

La fusione di due o più unità immobiliari ha un grande vantaggio: dare maggior spazio alle esigenze della famiglia, conservando i vantaggi destinati alla prima casa.
- NEWS Leggi e Normative Tecniche

Fusione o accorpamento immobiliare?


Avere una casa grande, con tanto spazio a disposizione, capace di soddisfare le svariate esigenze di una famiglia, è un desiderio comune a molti.

Per tutti coloro che possiedono una casa di modeste dimensione, nulla è perduto.
Nel caso in cui chi abita sopra, sotto o accanto decida di vendere, l'intera unità immobiliare o parte di essa, è concretamente fattibile un ampliamento.

Acquisto di immobile o parte di esso per fusione

L'unione, quindi, di due o più unità immobiliari che siano adiacenti, ovvero sullo stesso piano o su due piani sovrapposti, è definita fusione o accorpamento immobiliare.
Nel caso due appartamenti siano contigui, adiacenti, comunicanti o confinanti tra loro, accatastati come unità immobiliari distinte, è dunque possibile fonderli, per dare origine a un'unica abitazione e poter quindi continuare a beneficiare della agevolazioni riservate alla prima casa, tra cui la cancellazione dell'IMU.

Viceversa, qualora si acquisti un secondo immobile e non si proceda all'accorpamento, non si potrà beneficiare dei vantaggi riservati alla prima casa.
Per accorpare due unità immobiliari è necessario che il proprietario sia unico e che si effettuino tutti i lavori necessari, come la variazione di tramezzi, le aperture ed eventuali modifiche degli impianti elettrici, per dimostrare che l'immobile è effettivamente uno solo.

Comprare una porzione di immobile


Una alternativa valida, qualora non sia disponibile l'intero appartamento contiguo, o non si abbia la possibilità economica di acquistarlo per intero, è quella di acquistare, solo una porzione di immobile contigua alla propria e poi procedere all'accorpamento.

La procedura è la stessa dell'accorpamento tra due appartamenti e richiederà per diventare effettiva, così come nel caso dell'acquisto dell'intera unità immobiliare, la presentazione del progetto, la dichiarazione al Comune di inizio lavori e la pratica di fusione catastale.

In questo caso particolare entrambe le rendite catastali subiranno una modifica, l'immobile ampliato, ovviamente aumenterà la sua rendita conseguente alla fusione, mentre l'appartamento che è stato ridotto diminuirà la sua rendita conseguente al frazionamento, con rideterminazione anche dei rispettivi millesimi di proprietà.


Fusione immobili: quando si può fare?


Condizione necessaria per operare una fusione di due o più unità immobiliari, è che queste siano collocate su uno stesso piano o anche su piani diversi ma sovrapposti e che risultino appartenere al medesimo proprietario.

Casi in cui è possibile la fusione immobiliare

Fusione immobili: quando non si può fare?


In merito ai casi in cui non sia ammissibile la fusione di due unità immobiliari l'Agenzia delle Entrate nella circolare N. 27/E del 13 giugno 2016 ha chiarito che:
- non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l'autonomiafunzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità.

Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell'unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni.

Tali dichiarazioni di variazione prevedono, in particolare, che venga specificato nelle note e in planimetria la porzione di unità immobiliare relativa alle due parti e la rendita di competenza associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

L'Ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede a inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, una annotazione in cui viene indicata l'unione di fatto dei due subalterni e la rendita attribuita a ciascuna porzione di unità immobiliare ai fini fiscali.


Fusione immobili ai fini fiscali: cosa significa


Ai fini fiscali la fusione o accorpamento di due unità immobiliari in una nuova e unica unità è concesso a patto che siano eseguiti i necessari lavori di adeguamento e venga successivamente effettuata iscrizione in Catasto edilizio urbano con la categoria più appropriata relativamente alle caratteristiche proprie dell'unità immobiliare intesa nel suo complesso.
La fusione di due o più immobili, consente dunque di costituire una unità immobiliare, ovvero di costituire una nuova unica particella o subalterno catastale che comprende le due di partenza.

In questo modo alla nuova particella generata corrisponderà un rendita catastale dell'immobile proporzionalmente maggiore rispetto alla precedente, poiché è variata la consistenza, ma di contro si otterrà un risparmio fiscale nettamente superiore all'aggravio di spese dovuto all'aumento di metratura dell'immobile.

Un elemento da non sottovalutare in questo tipo di operazioni è quello legato all'aumento di superficie conseguente alla fusione. Una delle condizione fondamentali affinché la nuova unità immobiliare non diventi un bene di lusso, e quindi perda le agevolazioni di prima casa, è infatti che la superficie non superi i 240 mq complessivi.

Si ricorda infatti che rispetto alle imposte IMU e TASI, si procede quindi secondo la regola generale:

1. l'esenzione è riconosciuta se l'abitazione principale è classificata nelle categorie catastali da A2 ad A7;

2. l'esenzione non è riconosciuta per quelle unità immobiliari accatastate come immobile di lusso e/o di pregio, cioè che rientrano nelle categorie A1, A8 e A9.


Come procedere alla fusione di immobili


L'accorpamento di due unità immobiliari è considerato un intervento di manutenzione straordinaria, pertanto per realizzarlo è necessario presentare al Comune una delle due seguenti pratiche:

- CILA, Comunicazione di Inizio Lavori, nel caso in cui i lavori non richiedano interventi sulle parti strutturali, ad esempio aprire un vano in un muro non portante;

- SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, nel caso in cui i lavori richiedano interventi sulle parti strutturali, ad esempio aprire un vano porta in un muro portante o costruire una scala per collegare due appartamenti sovrapposti.

Scala di collegamento tra due unità immobiliari sovrapposte
Terminati i lavori, il tecnico incaricato comunicherà la variazione catastale avente per oggetto la fusione, che consisterà praticamente nella soppressione dei subalterni identificativi delle unità immobiliari esistenti prima dei lavori e la conseguente individuazione di un nuovo subalterno identificativo della nuova unità immobiliare derivata dalla fusione.


Fusione immobili e bonus ristrutturazioni



L'accorpamento o anche il frazionamento di due unità immobiliari rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria, per cui è tra gli interventi che godono della detrazione fiscale IRPEF prevista dal Bonus casa, su un importo massimo di spesa di 96.000 euro.

Il D.L. Sblocca Italia 133/2014 ha infatti specificato che rientrano nella manutenzione straordinaria i lavori di frazionamento/accorpamento con esecuzione di opere anche se comportano la variazione delle superficie delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, a patto che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.

riproduzione riservata
Articolo: Accorpamento di due unità immobiliari
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Accorpamento di due unità immobiliari: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Elena
    Elena
    Martedì 26 Luglio 2022, alle ore 17:21
    Sono comproprietaria di un appartamento e stiamo acquistando anche l'appartamento adiacente.
    Per richiedere il mutuo come prima casa è sufficiente dichiarare che verrà eseguito l'accorpamento?
    Ed entro che tempi va presentata la Scia?
    In banca hanno richiesto il progetto depositato per l'accorpamento per la concessione del mutuo, di fatto trattandolo come un ampliamento, ma di fatto come è possibile avviare delle pratiche per un appartamento non ancora di proprietà?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elena
      5 giorni fa
      Per beneficiare delle agevolazioni prima casa e quindi del mutuo, in sede di rogito deve dichiarare che l'appartamento in questione sarà oggetto di successiva fusione dell'intera consistenza dell'unità immobiliare entro un anno.
      La SCIA può essere presentata sia prima che dopo l'atto di acquisto, per l'Istituto mutuante meglio prima. In questo caso la richiesta al comune sarà a Suo nome, in qualità di promissaria acquirente, con il visto del venditore e successivamente volturata.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Doina Matepiuc
    Doina Matepiuc
    Lunedì 25 Luglio 2022, alle ore 13:52
    Buongiorno,vorrei porvi una domanda.Abbiamo acquistato 2 alloggi sullo stesso pianerottolo e abbiamo aperto una porta comunicante.Al catasto risulta 1 sola unità di abitazione (lo abbiamo fatto tramite un geometra)Abbiamo il riscaldamento centralizzato e le spese sono arrivate molto alte.Nel l'altro alloggio non abbiamo cucina,usiamo si e no il bagno dove c'è solo wc e lavandino(il bagno e da rifare) e non abitiamo nelle 2 stanze .D'inverno teniamo al minimo il riscaldamento e le spese sono come forse qualcuno abita dentro.Più le spese di proprietà sono per 2 alloggi.L'amministratore dice che è giusto così.Posò avete un opinione vostra per favore.Grazie mille
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Doina matepiuc
      Martedì 26 Luglio 2022, alle ore 10:15
      Purtroppo le spese condominiali ed il riscaldamento vanno sempre pagate anche se le case non sono realmente abitate. Se esistono i contacolorie sui vari termosifoni, può spegnerli o tenerli al minimo nelle stanze non vissute, risparmiando sulla bolletta energetica. Se tutto questo non c'è, pagherà in base alle tabelle millesimali, a beneficio degli altri condomini. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Martin
    Martin
    Giovedì 21 Luglio 2022, alle ore 07:58
    È possibile fondere due appartamenti limitrofi, ma con due particelle differenti?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Martin
      Venerdì 22 Luglio 2022, alle ore 19:24
      Sì, è possibile purchè i due corpi di fabbrica da unire non siano stati edificati in tempi diversi e non separati da giunti dilatatori. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Groove81
    Groove81
    Venerdì 1 Luglio 2022, alle ore 00:07
    Mia moglie ha acquistato 4 mesi fa l'appartamento accanto al mio (dove viviamo adesso) e allo stato attuale siamo in separazione dei beni.
    Questa settimana abbiamo iniziato i lavori di abbattimento dell'unica parete confinante in modo da unificare le due sale con un passaggio funzionale e poi abbiamo eliminato una delle due cucine per poter procedere alla "fusione ai fini fiscali", il tutto con un protocollo CILA.
    Lei è ancora residente nel mio appartamento ma ci hanno detto che deve fare al più presto il cambio di residenza nell'altro appartamento intestato a lei.
    Aldilà del risparmio sull'IMU, potremo avere agevolazioni anche per la TARI?
    Inoltre l'Amministratore insiste che dobbiamo provvedere al ricalcolo delle quote millesimali, però a noi sembra strano in quanto abbiamo unito i due quadri elettrici sotto un unico contatore ma il contatore di acqua e riscaldamenti centralizzati sono rimasti separati.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Groove81
      Mercoledì 6 Luglio 2022, alle ore 16:58
      Sì, sono previste agevolazioni anche sulla Tari, consultando il regolamento comunale potrà capire l'entità. Sul ricalcolo dei millesimi richiesto dal Suo amministratore, è superfluo. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Alberto
    Alberto
    Giovedì 23 Giugno 2022, alle ore 13:39
    Sarei in procinto di acquistare la mia prima casa.
    Durante la visita mi è stato segnalato la possibilità di acquistare una stanza appartenente all'appartamento accanto ma collegato alla casa tramite una porta.
    Se decidessi di procedere con la trattativa gli attuali proprietari dei due appartamenti dovrebbero occuparsi dello scorporo della stanza dal secondo appartamento,eseguire una vendita interna tra marito e moglie per poi io comprare separatamente casa e stanza.
    Vorrei chiederle se secondo lei entrambi gli acquisti potrei farli come prima casa e se potrei effettuare la fusione della stanza con l'immobile a livello catastale.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alberto
      Giovedì 23 Giugno 2022, alle ore 18:06
      Sì, è possibile beneficare delle agevolazioni sulla prima casa su entrambi i cespiti, purchè la fusione avvenga entro un anno dalla data del rogito. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giovanni
    Giovanni
    Giovedì 23 Giugno 2022, alle ore 05:50
    Salve,
    cortesemente le chiedo un consiglio.
    Mi trovo nelle condizioni di valutare l'acquisto di due cespiti sovrapposti, ovvero un locale C2 con terrazzo (intestato a figlia) piano superiore e un appartamento A2 con balcone (intestato a madre) piano inferiore.
    In questo momento i due cespiti non sono collegati e vi si accede indipendente mente da scala condominiale comune.
    Per quanto leggo dalla mappa catastale il locale C2 dovrebbe essere un locale tecnico, con presenza di attrezzature per la gestione di pannelli fotovoltaici e solari mentre di fatto è vuoto utilizzato come cantina/deposito.
    Le chiede se secondo lei sarebbe fattibile un unione di fatto ovvero l'installazione di una scala a chiocciola dal balcone dell'A2 sottostante che si colleghi al C2 sovrastante.
    Quale sarebbe la procedura più corretta da seguire?
    La ringrazio
    rispondi al commento
    • Giovanni
      Giovanni Giovanni
      Giovedì 23 Giugno 2022, alle ore 14:17
      Buongiorno, solo per specificare che i due cespiti intestati a madre e figlia sono soggetti estranei al sottoscritto, io vorrei acquistare da entrambe e collegare i due piani C2 e A2, anche evitando fusione ma avendo due cespiti separati ma uniti di fatto se consentito grazid
      rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giovanni
      Giovedì 23 Giugno 2022, alle ore 17:46
      La procedura corretta è il collegamento dall'interno delle due unità immobiliari. Prima di procedere con l'acquisto, Le consiglio di verificare, incaricando un tecnico di Sua fiducia, i parametri urbanistici minimi consentiti dal regolamento edilizio comunale e quelli del locale di sgombero (C/2), come l'altezza, i rapporti aeroilluminanti, ecc. anche per il cambio di destinazione d'uso. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
      • Giovanni
        Giovanni Pasquale
        Giovedì 23 Giugno 2022, alle ore 18:14
        La ringrazio per la pronta rispostaI
        Collegamento con scala sarebbe possibile solo da interno o il comune potrebbe accettare anche esterno?
        Sarebbe percorribile se il C2 volessi lasciarlo così senza cambiargli destinazione uso?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Giovanni
          Sabato 25 Giugno 2022, alle ore 10:41
          La fusione di due unità immobiliari è regolata dalle normative edilizie locali e da leggi antielusive nazionali (accorpamento per sfruttare le agevolazioni sull'abitazione principale con l'esenzione Imu, ecc.), che in parte hanno "condizionato" quelle strettamente tecniche. E' piuttosto difficile che al comune passi la tesi del collegamento tra le due unità attraverso una scala a chiocciola posta sul balcone esterno, anche per motivi di accessibilità e di sicurezza. Se il locale di sgombero rimane una unità immobiliare assestante può lasciare il tutto così com'è; se lo deve rendere funzionale all'abitazione sottostante deve per forza assentire alle prescrizioni locali. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Alle
    Alle
    Martedì 21 Giugno 2022, alle ore 14:12
    Mia madre mi donerà l'appartamento in cui vivo e l'appartamento sottostante dove viveva mia nonna.
    Considerando che non posso fare una scala interna per collegarli, ma che sono già collegati a livello di impianti (sia caldaia che contatore), è possibile fonderli in un unico subalterno?
    Non vorrei pagare seconda casa IMU e TARI per un appartamento che di fatto usiamo come taverna.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alle
      Mercoledì 22 Giugno 2022, alle ore 18:01
      La fusione si può fare solo se si realizzano delle opere permanenti che impediscono l'utilizzo autonomo e distinto delle due unità immobiliari, l'eliminazione di uno degli accessi indipendenti, ecc. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Rollix
    Rollix
    Venerdì 10 Giugno 2022, alle ore 08:11
    Vorrei partecipare all'asta giudiziaria dell'appartamento sopra il mio per poi fare l'accorpamento;
    il primo appartamento è intestato a me ma vorrei che a seguito dell'accorpamento l'immobile venisse intestato in comproprietà con la mia compagna.
    Quali passaggi dovremmo fare?
    pensavamo che forse converrebbe che fosse la mia compagna a partecipare all'asta per avere i benefici prima casa e successivamente cointestare l'intera unità immobiliare a seguito dell'accorpamento.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rollix
      Lunedì 13 Giugno 2022, alle ore 11:26
      Per poter procedere all'accorpamento delle due unità immobiliari, devono coincidere le due titolarità. In pratica se l'acquisto all'asta viene fatto dalla Sua compagna per presentare la fusione urbanistico-catastale ci deve stare un ulteriore atto di cessione o permuta del rispettivo 50% dall'uno a all'altro e viceversa. Questo non accade se acquista Lei con i benefici "prima casa", con l'impegno entro un anno di procedere all'accorpamento all'altra unità immobiliare, già di Sua proprietà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Massimo
    Massimo
    Venerdì 10 Giugno 2022, alle ore 00:13
    Ho acquistato una casa con 3 parti, ognuna ha una sua porta di entrata da 3 diversi proprietari.
    Stessa particella ma diverso subalterno.
    Non c'è connessione tra gli appartamenti, è necessario uscire ed entrare da un'altra porta.
    In questo caso è possibile fare la fusione catastale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Massimo
      Lunedì 13 Giugno 2022, alle ore 11:17
      Sì, ne ha facoltà. Prima di procedere alla fusione catastale, però, deve eseguire quella urbanistica al comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Michela
        Michela Pasquale
        Giovedì 16 Giugno 2022, alle ore 15:19
        Una SCIA per unificazione urbanistica di due appartamenti appartenenti a soggetti diversi è possibile?
        Io ritengo di no, ma non trovo la norma che lo prevede.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Michela
          Lunedì 20 Giugno 2022, alle ore 15:23
          La fusione urbanistica e catastale di due unità immobiliari appartenenti a soggetti diversi non è possibile.  Le norme che regolano la materia Le può verificare consultando il regolamento edilizio vigente nel comune dove sono ubicati gli immobili. Cordiali saluti. 
          rispondi al commento
          • Nunzio
            Nunzio Pasquale
            Mercoledì 22 Giugno 2022, alle ore 17:34
            Mi potrebbe indicare la norma che vieta, a sanatoria, la fusione di due appartamenti, che in realtà è uno solo in quanto c'è una sola cucina, appartenenti a due proprietari diversi, marito e moglie?
            Grazie
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Nunzio
              Giovedì 23 Giugno 2022, alle ore 11:01
              L'Agenzia del Territorio, con la Circolare n. 15232 del 21 febbraio 2002 in materia di normativa catastale, al punto 1) "Unità immobiliari composte da due o più porzioni, sulle quali gravano diritti reali non omogenei",  scrive: "Un esempio esplicativo è quello di un immobile appartenente ad un soggetto che acquista, in un secondo tempo, un'ulteriore porzione di fabbricato in comunione dei beni con il proprio coniuge, al fine di ampliare l'unità originaria.  Poiché la normativa catastale prescrive che la fusione tra porzioni di immobili possa avvenire solo qualora i diritti reali di possesso siano omogenei (cioè solo se tutti i beni da fondere appartengano alla stessa ditta e vi sia quindi coincidenza di soggetti, titoli e quote) è evidente che in presenza di disomogeneità di diritti reali non è possibile fondere le due distinte parti.  I beni, pertanto, mantengono ciascuno i propri identificativi che ne hanno consentito l'individuazione e la successiva iscrizione in atti, con le titolarità di competenza".  Cordiali saluti.
              rispondi al commento
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