Come acquistare la proprietà tramite accessione

Accessione come modalità di acquisto della proprietà

La proprietà di può acquistare solo nei modi previsti dall'articolo 922 del codice civile in base al quale possiamo distinguere dei modi di acquisto a titolo derivativo e dei modi di acquisto a titolo originario.


I primi sono i contratti e le successioni a causa di morte. Tra i secondi figura l'accessione che qui ci interessa.

Con i modi a titolo derivativo la proprietà si acquista da precedente proprietario, secondo le modalità in cui il dante causa era divenuto proprietario.

Specifichiamo, infatti, che se la cosa è gravata da garanzie o altri diritti reali essa si trasferisce all'avente causa con le stesse garanzie e diritti reali.

Acquisto a titolo originario

In caso di modalità di acquisto a titolo originario il diritto si acquista sul bene indipendente dal diritto di proprietà in capo al precedente proprietario.

Questo accade quando non c'è un precedente proprietario, o questi ha abbandonata la cosa o se il suo diritto si estingue per l'acquisto da parte di altri a titolo originario.

A differenza dei modi a titolo derivativo, nell'acquisto a titolo originario la proprietà si acquista libera da pesi o diritti altrui.

L'accessione: che cos'è?

L'accessione è una delle modalità più comuni di acquisto della proprietà a titolo originario. Essa viene disciplinata dall'articolo 934 e seguenti del codice civile.

Cosa significa dunque acquistare una casa per accessione?

Significa che per acquistarla non è necessario un atto che sancisca l'avvenuto passaggio di proprietà, come nel caso di una compravendita, donazione o atto di successione per morte.


Ci sono tre diverse tipologie di accessione. Vediamo in cosa si differenziano tra loro.
In tutti i casi, salve le eccezioni che analizzeremo, il bene accessorio viene acquistato, per attrazione, dal proprietario del bene principale.

Dunque i beni che si trovano su un suolo accedono ad esso.

Accessione bene mobile a bene immobile

Il primo caso da esaminare è l'accessione di un bene mobile a un bene immobile.
Si pensi ad esempio all'accessione di opere realizzate su un terreno.

In base all'articolo 934 del codice civile qualunque costruzione, opera o coltivazione esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo.
È fatto salvo un diverso accordo preso tra le parti o differenti disposizioni di legge.

Quindi i beni mobili (come i materiali di costruzione), che siano legati ad un bene immobile, seguono la proprietà di quest'ultimo.

Ne consegue che il proprietario del suolo diventerà anche proprietario della costruzione. Si evidenzia la preminenza della proprietà immobiliare.

Il proprietario del suolo che dia incarico a un'impresa edile di costruire un edificio diventa proprietario di questo a titolo originario e per accessione, man mano che i materiali di costruzione vengano uniti al suolo.

Opera realizzata da un terzo su suolo altrui

Può accadere che qualcuno costruisca erroneamente su suolo altrui, usando materiali propri, all'insaputa del proprietario del suolo.

In tal caso, come disposto dall'articolo 936 codice civile, il proprietario del suolo ha diritto a tenere i beni accessori come la costruzione, pagando a sua scelta una somma pari al costo dei materiali utilizzati e il prezzo della mano d'opera oppure al maggior valore conseguito dal suolo.


Qualora il proprietario del suolo non si avvalga del diritto di tenere le opere egli potrà obbligare chi ha effettuato la costruzione a levarle.

Nel caso in cui chieda la separazione della costruzione dal suolo, essa dovrà essere tolta da colui che l'ha fatta e a sue spese. La somma dovuta comprende altresì l'eventuale risarcimento del danno.

Condizioni per chiedere la rimozione della costruzione

La rimozione dell'opera può essere domandata dal proprietario del suolo purché non siano decorsi 6 mesi dal giorno in cui egli abbia avuto notizia dell'incorporazione e a condizione che il soggetto che ha realizzato l'opera fosse in malafede.

Accessione di opera realizzata con materiali altrui

Nel caso in cui il proprietario sul proprio suolo realizzi un'opera con materiali altrui, il proprietario dei materiali, in forza di quanto disposto dall'articolo 935 codice civile, potrà rivendicarli ma, se l'operazione reca danno all'opera stessa o al fondo, il proprietario del suolo è tenuto a corrispondergli il valore.

Accessione invertita: sconfinamento su terreno altrui

Un altro caso da prendere in esame è l'accessione invertita, disciplinata dall'articolo 938 cc. Si verifica quando, nel costruire sul proprio fondo, il proprietario sconfini in buona fede, occupando con la costruzione parte di un fondo contiguo.

In tal caso, se il proprietario di questo non fa opposizione entro 3 mesi dall'inizio della costruzione, il Giudice può, su richiesta del costruttore, attribuirgli la proprietà della parte del fondo altrui occupata, obbligandolo però a pagare il doppio del suo valore (accessione invertita) e al risarcimento del danno.

Ci troviamo di fronte a una situazione eccezionale e per questo si parla di accessione invertita, poiché è il proprietario dell'edificio a acquistare parte del fondo e non viceversa, come accade nell'accessione ordinaria.

Il diritto di superficie

Un'altra ipotesi eccezione rispetto alle regole sopra esaminate è costituita da quanto previsto all'articolo 952 cc in base al quale il proprietario del fondo consente a un soggetto diverso di costruire (diritto di superficie) sul proprio fondo e di mantenere la proprietà di quanto costruito (proprietà superficiaria).

Nella fattispecie non si verifica alcuna accessione in quanto il proprietario del terreno e della costruzione resteranno soggetti diversi.