Abusi edilizi: quali sono le sanzioni previste

Che cos'è un abuso edilizio?

Quando si decide di acquistare una casa o un terreno su cui costruire occorre fare attenzione a non trovarsi di fronte ad un abuso edilizio. Viste le conseguenze e i rischi che possono derivare da un'opera realizzata in maniera abusiva, è bene conoscere quelle che sono gli elementi caratteristici di un abuso edilizio, al fine di individuarlo e poter far fronte al problema nel migliore dei modi.

Per combattere il fenomeno abusivismo edilizio, è opportuno sapere di cosa si tratta e quali sono i rimedi offerti dalla legge al fine di regolarizzare la situazione.

L'abuso edilizio è un illecito penale o amministrativo, a seconda dei casi, che viene compiuto da chi realizza un'opera (costruzione o ristrutturazione) senza le necessarie autorizzazioni da parte delle autorità competenti oppure in maniera ad esse non conformi.


Commettere un abuso edilizio significa dunque compiere un'opera in violazione delle norme urbanistiche ovvero:

- in mancanza della necessaria autorizzazione amministrativa;

- in mancanza di dichiarazione di inizio dell'attività;

- realizzando l'intervento edilizio su suolo non edificabile.

Sanzioni abusi edilizi

La sanzione comminata in presenza di un abuso edilizio può essere amministrativa o penale.

Nel primo caso si ha la riduzione in pristino dei luoghi nello stato anteriore all'abuso commesso.

In caso di rilevanza penale del fatto, il reato commesso verrà punito con l'ammenda fino ad oltre 50.000 euro o l'arresto del soggetto che lo ha compiuto.


È importante avere chiara la distinzione tra la sanzione amministrativa e la sanzione penale, in quanto solo in caso di un fatto penalmente rilevante può intervenire la prescrizione.

Due sono i termini di prescrizione previsti:

- 4 anni in mancanza di atti idonei ad interrompere il termine di prescrizione (prescrizione breve);

- 5 anni qualora si siano verificati atti interruttivi di tale termine (prescrizione ordinaria), come ad esempio il decreto di citazione in giudizio.

Abbiamo detto che in caso di abuso edilizio si applica anche una sanzione amministrativa in forza della quale il responsabile del fatto abusivo è tenuto a ripristinare lo stato dei luoghi.
Per procedere ha a disposizione un termine di 90 giorni. Questo vuol dire che nel predetto arco di tempo egli dovrà provvedere a rimuovere l'intervento edilizio abusivo o demolire l'immobile.

In mancanza di adeguamento all'ordine ricevuto dal Comune nel termine previsto, l'area relativa alla costruzione abusiva verrà acquisita di diritto a titolo gratuito al patrimonio comunale (confisca dei terreni).
L'area acquisita dal Comune però non può superare di dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.
Vista l'assenza di prescrizione per l'illecito amministrativo, il Comune potrà disporre la demolizione del manufatto abusivo anche nel caso in cui siano decorsi i termini di prescrizione del reato edilizio.

Per non incorrere nella demolizione dell'opera, si potrà chiedere che sull'intervento abusivo venga effettuato un accertamento di conformità che potrà comportare la sanatoria abusi edilizi.

In questo caso si eviterà la demolizione del bene ma l'autore del fatto dovrà comunque pagare la sanzione amministrativa, in funzione dell'entità dell'abuso e comunque per un ammontare non inferiore a 516 €.
Tale importo sarà raddoppiato qualora manchi la dichiarazione di inizio attività o se l'opera sia difforme alla dichiarazione.

Entrando nello specifico delle sanzioni applicate, l'articolo44 del Dpr 380/01 configura l'abuso edilizio un reato penale rientrante nella catagoria delle contravvenzioni, illeciti puniti con l'arresto e con l'ammenda. Esso prevede che:

Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica: a) l'ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire; b) l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione; c) l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell'articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso. 2. La sentenza definitiva del giudice penale che accerta che vi è stata lottizzazione abusiva, dispone la confisca dei terreni, abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. La sentenza definitiva è titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari. 2-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell'articolo 23, comma 01, eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa. Art. 44 Dpr 380/01

Chi sono i soggetti responsabili

I soggetti ritenuti responsabili in caso di abusi edilizi sono riportati nell'art. 29 comma 1 del D.P.R. 380/2001, che prevede quanto segue:

Responsabilità del titolare del permesso di costruire, del committente, del costruttore e del direttore dei lavori, nonché anche del progettista per le opere subordinate a segnalazione certificata di inizio attività 1. Il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore sono responsabili, ai fini e per gli effetti delle norme contenute nel presente capo, della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo. Essi sono, altresì, tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l'esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell'abuso. 2. Il direttore dei lavori non è responsabile qualora abbia contestato agli altri soggetti la violazione delle prescrizioni del permesso di costruire, con esclusione delle varianti in corso d'opera, fornendo al dirigente o responsabile del competente ufficio comunale contemporanea e motivata comunicazione della violazione stessa. Nei casi di totale difformità o di variazione essenziale rispetto al permesso di costruire, il direttore dei lavori deve inoltre rinunziare all'incarico contestualmente alla comunicazione resa al dirigente. In caso contrario il dirigente segnala al consiglio dell'ordine professionale di appartenenza la violazione in cui è incorso il direttore dei lavori, che è passibile di sospensione dall'albo professionale da tre mesi a due anni. 3. Per le opere realizzate dietro presentazione di segnalazione certificata di inizio attività, il progettista assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli articoli 359 e 481 del codice penale. In caso di dichiarazioni non veritiere nella relazione di cui all'articolo 23, comma 1, l'amministrazione ne dà comunicazione al competente ordine professionale per l'irrogazione delle sanzioni disciplinari. Art. 29 Testo Unico Edilizia

In base alla previsione normativa i soggetti responsabili della conformità alle opere alle norme in materia edilizia e urbanistica sono il committente dell'opera, il costruttore e il direttore dei lavori. Pertanto sono tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e delle spese in caso di demolizione dell'opera abusiva, salvo che forniscano prova circa la mancata responsabilità per l'abuso.

Demolizione dell'opera e abusi edilizi sanabili

Poiché l'abuso edilizio non è solo un reato ma anche un illecito amministrativo per la demolizione dell'opera non esiste un termine di prescrizione. Significa che il potere repressivo da parte dell'autorità competente non decade mai. Può essere eseguita anche a distanza di molti anni e se l'immobile ha cambiato proprietario.


Vi è un caso in cui la demolizione non è possibile e cioè quando si è in presenza di una minimadifformità dell'opera.

L'abuso edilizio in linea di principio deve essere demolito tuttavia, in presenza di una parzialedifformità dell'opera rispetto al permesso di costruire (solo in questo caso), la legge consente il mantenimento della parte difforme, a fronte del pagamento di una pena pecuniaria pari al doppio del valore di quanto difforme.

Anche in caso di abusi minori è possibile beneficiare di questa possibilità, purché si dimostri che la demolizione lederebbe la statica dell'edificio.

Qualora la fattispecie verificatasi non sia riconducibile al caso sopra esposto (parziale difformità dell'opera), al fine di evitare la demolizione mediante il pagamento di una multa si potrà ricorrere alle sanatorie edilizie come in precedenza accennato.

Quali sono i requisiti per ricorrere alla sanatoria?

• L'immobile deve essere conforme al piano regolatore al momento della sua costruzione, anche se il permesso di edificare non è stato presentato;
  
  
• il perdurare della conformità al piano del regolatore dell'immobile al momento di presentazione della domanda di sanatoria.
  
  

La sanatoria si potrà ottenere pagando una somma pari al doppio del contributo di costruzione.