Abusi edilizi: cosa succede in caso di detrazioni fiscali?

Abusi edilizi e detrazioni fiscali: si rischia di perdere il beneficio?

Negli ultimi anni, nonostante l'introduzione nel nostro ordinamento giuridico di diverse e importanti agevolazioni fiscali per il comparto casa, il problema relativo all'abusivismo edilizio su unità immobiliari interessate da un intervento edilizio, sembrava essere stato messo in secondo piano.

Con la previsione dell'ormai noto Superbonus 110 si è registrato un maggiore interesse verso tale tema.



Complice la forte preoccupazione da parte degli operatori di settore e tecnici per eventuali contestazioni in ordine a ipotetiche responsabilità, diverse associazioni di categoria hanno posto all'attenzione degli ultimi Governi tale questione, al fine di sollecitare un chiarimento in ordine ai principali aspetti controversi.

In materia di Superbonus il Governo è di recente intervenuto con il Decreto Semplificazioni, con il quale ha chiarito la sorte delle detrazioni fiscali, in caso di abusi edilizi.

Al riguardo, occorre precisare che si attende un chiaro pronunciamento da parte dell'Amministrazione finanziaria, che chiarisca ulteriormente il dettato normativo.

Normativa di riferimento in materia di abusi edilizi

La questione della fruibilità dei benefici fiscali in presenza di abusi edilizi è stata affrontata dal Legislatore diversi anni fa, con il DM 18 febbraio 1998, n. 41.

L'art. 4, del citato D.M. prevede che la detrazione non è riconosciuta in caso di esecuzione di opere edilizie difformi da quelle comunicate all'Asl competente e indicate nei progetti redatti dai tecnici incaricati.

Nei medesimi termini si esprime anche il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, che, all'art. 49, stabilisce che gli interventi abusivi, realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti.

Il successivo art. 50, del citato Decreto mitiga la rigidità dell'assioma abusi edilizi e inapplicabilità detrazioni fiscali, prevedendo, nei casi di abusi edilizi sanabili, la possibilità di richiedere il permesso in sanatoria.

Abusi edilizi e conformità sostanziale e formale

La circolare dell'Agenzia delle Entrate 8 luglio 2020 n. 19 distingue due fattispecie con riguardo al rischio decadenza dai benefici fiscali.

La prima fattispecie è riconducibile a quella che potremmo definire non conformità formale e sanabile.

La non conformità «formale» delle opere consiste nella realizzazione di opere edilizie che sono conformi agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, ma che vengono realizzate senza essere assistite dall'ottenimento del titolo edilizio abilitativo necessario in ragione della tipologia degli interventi effettuati.



Per questo tipo di non conformità, se il richiedente mette in atto il procedimento di sanatoria, è possibile evitare l'effetto di decadenza dai benefici fiscali, oltre che l'applicazione delle specifiche sanzioni previste dal D.P.R. n. 380/2001 (Circolare n. 7/2021, Circolare 24 febbraio 1998 n. 57).

La seconda fattispecie è invece riconducibile a quella che potremmo definire non conformità sostanziale e insanabile, e per le quali, in linea generale, non è possibile accedere ai benefici fiscali.

Abusi edilizi e conseguenze fiscali

Chiarite le norme generali che regolamentano la fruibilità delle detrazioni fiscali in caso di abusi edilizi, per comprendere, nello specifico, quali sono le conseguenze in ambito fiscali nel caso di non conformità delle opere realizzate, occorre scendere più nel dettaglio delle singole detrazioni fiscali.



Al riguardo, occorre precisare che per accertare un abuso edilizio è necessario l'intervento di un tecnico professionista a seguito di sopralluogo.

Posta tale doverosa premessa analizziamo il dettato normativo, per le principali detrazioni fiscali attualmente vigente e interessate da un eventuale abuso edilizio, ponendo per data la sussistenza di un abuso edilizio.

Abusi edilizi e bonus ristrutturazioni

La prima detrazione fiscale, interessata da un eventuale abuso edilizi è certamente il bonus ristrutturazioni, di cui all'art. 16 bis, TUIR.

Nel caso di edilizia abusiva su un immobile interessato da lavori previsti da norme agevolative, si applica quanto stabilito dal citato art. 4, DM 18 febbraio 1998, n. 41.



L'art. 4 co. 1, DM 41/98, dispone che si decade dalla detrazione, con le relative conseguenze sanzionatorie in capo al contribuente che se ne sia indebitamente avvalso in sede di dichiarazione dei redditi, sesono state eseguite opere difformi da quelle autorizzate dal Comune.

In altri più specifici termini, in tali casi, la detrazione fiscale non è fruibile, salvo il caso in cui sia presentata la sanatoria edilizia.

Segnalazione abusi edilizi

Ai Comuni è fatto obbligo di segnalare all'Amministrazione finanziaria ogni inosservanza comportante la decadenza dalle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti (art. 49, secondo comma, D.P.R. n. 380/2001).

L'Amministrazione finanziaria può recuperare le imposte dovute in misura ordinaria, per effetto della decadenza per non conformità edilizia, entro 3 anni dalla data di ricezione della segnalazione del Comune (art. 49, terzo comma, D.P.R. n. 380/2001).

Abusi edilizi e bonus facciate

In attesa di conoscere il testo definitivo della legge Finanziaria per il 2022 (di cui attualmente circolano soltanto bozze) che dovrà decidere sulla prorogabilità del bonus facciate anche il prossimo anno, si ritiene utile, in ogni caso, approfondire la questione relativa alla presenza di abusi edilizi in caso lavori interessati da tale bonus.



Per effetto del rinvio al DM 18.2.98 n. 41, operato dal comma 223, dell'art. 1 della L. 160/2019, si estendono anche al bonus facciate le cause di decadenza previste per la detrazione IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

In tale senso, si è espressa l'Agenzia delle Entrate, con la circolare 2/2020, che ha stabilito che per effetto di tale rinvio, la difformità edilizia dell'opera può comportare la decadenza del beneficio fiscale.

Abusi edilizi e Superbonus

Come rilevato, il Decreto Semplificazioni ha sensibilmente modificato l'art. 119, comma 13 ter, D.L. Rilancio, consentendo un importante snellimento delle procedure.

L'escamotage, utilizzato per realizzare a livello pratico, tale semplificazione delle procedure risiede nell'inquadramento dei lavori agevolabili al 110% nell'ambito della categoria degli interventi c.d. di straordinaria amministrazione, a eccezione degli interventi, comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici

Per la realizzazione di tali interventi è necessario presentare la comunicazione di inizio lavori asseverata, apposita per il Superbonus (CILAS).

Ciò comporta che la presentazione della CILAS non richiede l'attestazione dello stato legittimo, di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Abusivismo edilizio in caso di lavori agevolabili al 110%

I correttivi apportati dal Decreto Semplificazioni hanno comportato una netta distinzione fra gli effetti in ambito fiscale e le conseguenze da un punto di vista amministrativo ed edilizio.

In altri più specifici termini, in caso di presenza di abusi edilizi su una unità immobiliare interessata da un intervento agevolabile al 110%, salvo il caso di abusi edilizi non sanabili, si deve concludere in ordine a una generale fruibilità della detrazione fiscale.

A diverse conclusioni si giunge con riferimento alle conseguenze in ambito amministrativo ed edilizio.

La presentazione della CILAS non pone al riparo il proprietario del fabbricato o il responsabile dell'abuso dall'obbligo di sanare, ove possibile, gli abusi edilizi.


La presentazione della pratica per il Superbonus è, di fatto, un'autodenuncia dello stato di fatto dell'immobile, che necessita la contestuale richiesta di sanatoria degli eventuali abusi.

Cause di decadenza dal beneficio fiscale 110%

Le cause di decadenza dal beneficio fiscale, in caso di abusi edilizi, sono specificamente:

• mancata presentazione della CILA;
  
  
• realizzazione di interventi difformi rispetto ai progetti oggetto della CILA appositamente presentata;
  
  
• assenza, nella CILA, dell'attestazione degli estremi del titolo abilitativo di costruzione dell'immobile, oppure degli estremi del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, oppure del fatto che la costruzione dell'immobile sia stata completata ante 1 settembre 1967;
  
  
• non corrispondenza al vero delle attestazioni di cui al comma 14, dell'art. 119 del D.L. n. 34/2020, ossia delle attestazioni che devono essere rese da tecnici abilitati, sui requisiti degli interventi di efficienza energetica e degli interventi di miglioramento sismico, nonché sulla congruità dei relativi costi, per poter beneficiare del Superbonus al 110% sulle spese