Acquisto casa: a chi spettano le spese condominiali

Compravendita casa e spese condominiali

Quando si acquista un immobile è bene fare attenzione all'eventuale presenza di spese condominiali pregresse non ancora pagate dal venditore. Soprattutto nel caso in cui vengano deliberati dei lavori di manutenzione straordinaria per cui sono in ballo somme di denaro piuttosto importanti, è bene avere chiaro cosa dice la legge e quali sono le tutele a favore di chi acquista la casa.


Prima di entrare nel merito della questione, è opportuno chiarire che la gestione di un condominio comporta due differenti tipologie di spese e a seconda del tipo di spesa considerata, la situazione va affrontata in modo diverso.

Le spese ordinarie sono connesse alla normale amministrazione, godimento e conservazione della parte comune dell'edificio. Si pensi alla gestione dell'ascensore, il riscaldamento, la pulizia delle scale, del giardino o il portierato.
Le spese straordinarie sono connesse alla manutenzione straordinaria dello stabile, sostenute per far fronte agli interventi eccezionali. Si pensi alle spese di ristrutturazione, di rifacimento della facciata o del tetto. Possono ricondursi nell'ambito delle spese straordinarie anche quelle sostenute per delle innovazioni, ovvero quegli interventi aventi lo scopo di innovare le parti comuni.

In caso di vendita di un appartamento e di conseguente cambiamento dei proprietari, chi deve pagare le spese condominiali?

Chi paga le spese ordinarie

La vendita di un'unità immobiliare è spesso causa di liti in ambito condominiale o tra venditore e acquirente, in ordine al pagamento degli oneri condominiali pregressi.
In questa sede ci proponiamo di dare una risposta alla seguente domanda: in caso di vendita di un appartamento, il condominio contro chi può agire per il recupero delle spese ordinarie non corrisposte dal precedente proprietario?

Occorre innanzitutto partire da ciò che dice la legge in materia, in particolare il codice civile.
In base a quanto stabilito dall'articolo 63, disposizioni di attuazione del codice civile, comma 4 si afferma che:

chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (Art.63 disp. att. cod. civ.)

In base al disposto di cui al suddetto articolo 63, l'amministratore può pretendere il pagamento, a titolo di contributo, indifferentemente, sia dal venditore che dall'acquirente, in forza del principio della solidarietà.
In caso di solidarietà, infatti, il creditore può agire nei confronti di uno dei debitori, richiedendo il pagamento dell'intero. È fatto salvo il diritto del debitore che ha pagato ed estinto l'obbligazione di agire in regresso nei confronti dell'altro debitore, al fine di ottenere il rimborso di quanto corrisposto.


L'amministratore, dunque, può rivolgersi al nuovo condomino, proprietario dell'appartamento e, se necessario, richiedere il decreto ingiuntivo per le morosità pregresse.
L'acquirente potrà essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali in solido con l'alienante, ma non al posto suo, e questo è un aspetto che è bene sottolineare.

Se il principio di solidarietà opera nei rapporti acquirente condominio, per quanto concerne i rapporti tra acquirente venditore, salvo che sia diversamente stabilito tra le parti, è operante il principio della personalità delle obbligazioni, con l'effetto che se l'acquirente dovrà estinguere le obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore all'acquisto, avrà pur sempre diritto di rivalersi nei confronti del venditore.

Si precisa che il meccanismo sopra evidenziato vale esclusivamente per le spese relative all'anno in corso e all'annoprecedente l'atto di vendita. Evidenziamo che la norma fa riferimento all'anno di esercizio di gestione condominiale che non necessariamente coincide con l'anno solare.
Per quanto riguarda gli anni successivi, unico responsabile per eventuali inadempimenti sarà il nuovo proprietario e dal venditore l'amministratore non avrà nulla a che pretendere.
Per ciò che concerne gli anni precedenti, sarà l'acquirente a poter stare tranquillo, in quanto il solo obbligato sarà il venditore.

A propria tutela, quest'ultimo dovrà adempiere a degli obblighi informativi.
Sulla base di quanto stabilito dall'articolo 63, disposizioni di attuazione del codice civile, comma 5:

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (Art. 63 disp. att. cod. civ.)

Il venditore sarà al sicuro per le spese maturate successivamente alla compravendita solo quando abbia inviato all'amministratore di condominio copia autentica dell'atto di trasferimento della proprietà della casa. Tale adempimento consentirà anche la compilazione da parte dell'amministratore dell'anagrafe condominiale, alla quale i condomini devono collaborare.

In conclusione, sulla base di quanto sopra affermato, in caso di vendita di un appartamento condominiale, qualora le spese della gestione ordinarie siano lasciate in sospeso, l'acquirente che sia intimato dall'amministratore dovrà corrispondere l'intera somma dovuta e poi agire nei confronti del venditore per ottenere la restituzione di quanto versato.


Come può l'acquirente tutelarsi in caso di acquisto dell'immobile? Come può evitare di dover sanare le morosità del precedente proprietario?
Suggeriamo, a tal fine, di chiarire la questione con venditore fin da subito; già in fase di redazione del contratto preliminare e in ogni caso certamente prima della stipula del rogito notarile, è bene accertare la presenza di eventuali oneri condominiali pendenti. Per maggior cautela è opportuno inserire nel compromesso una clausola nella quale il venditore dichiari, sotto la propria responsabilità, l'assenza di debiti condominiali pregressi.

Chi paga le spese straordinarie?

Veniamo alla situazione più problematica, ovvero la ripartizione delle spese condominiali straordinarie, connesse all'esecuzione di lavori di ristrutturazione o innovazioni.
Acquistare casa e poi scoprire che oltre al prezzo pagato si devono aggiungere le spese condominiali straordinarie, deliberate dall'assemblea prima dell'arrivo in condominio, non è sicuramente piacevole. A chi spetta il pagamento?

A differenza delle spese ordinarie, per le quali non è richiesta la preventiva approvazione dell'assemblea, bensì soltanto l'approvazione in sede di consuntivo, in quanto trattasi di esborsi rientranti nei poteri attribuiti all'amministratore (ai sensi dell'articolo 1130, primo comma, n. 3 del codice civile), con riguardo alle spese straordinarie, l'obbligo in capo ai condomini è conseguenza diretta della deliberaassembleare, avente valore costitutivo dell'obbligazione.

In caso di cambiamento della titolarità del diritto di proprietà, a seguito di una compravendita immobiliare, è determinante l'individuazione del momento in cui l'obbligazione è sorta, ovvero, secondo l'orientamento ormai maggioritario, il momento dell'approvazione delle delibera di spesa.

Chi pagherà le spese, ad esempio per il rifacimento della facciata, in caso di subentro in un immobile di un nuovo proprietario?

Il pagamento compete a chi era proprietario dell'unità immobiliare al momento della delibera di approvazione dei lavori. È quanto sostenuto di recente dalla Corte di Cassazione con ordinanaza n. 15547/17 del 22.06.2017, che offre l'occasione per affrontare un tema molto dibattuto e frequentemente affrontato nelle aule di Tribunali.

Per la Suprema Corte è irrilevante il fatto che l'immobile sia stato acquistato prima dell'assemblea di riparto, in quanto è con l'assemblea che delibera i lavori che si ravvisa il momento in cui sorge il debito. L'assemblea di riparto costituisce solo il momento di precisazione del quantum dell'obbligazione, ovvero di precisazione del suo ammontare. Poiché il debito è sorto quando ancora l'appartamento non era stato venduto, sarà il precedente proprietario l'effettivo debitore e l'obbligo di contribuire alla spesa sarà a suo carico.

Secondo la Corte, a conferma dell'orientamente di recente consolidato, non rileva nemmeno che le opere approvate siano state eseguite in tutto o in parte successivamente alla conclusione del contratto di compravendita.
Vale tuttavia la pena citare la posizione assunta dalla Corte di Cassazione in precedenza.
Sulla base di altro orientamento giurisprudenziale, l'obbligo starebbe in capo all'acquirente, in quanto connesso al concreto svolgimento dell'attività di manutenzione.

Nel presupposto che il contrasto giurisprudenziale non sia stato ancora risolto, ribadiamo l'importanza dei comportamenti che le parti devono assumere in sede precontrattuale.
Le trattative devono essere caratterizzate dal rispetto delle regole di correttezza, buona fede e trasparenza. Il venditore deve fornire informazioni complete relative all'immobile e al complesso condominiale di appartenenza (compresa pertanto la situazione legata agli oneri condominiali).

Durante le trattative, in particolare in sede di determinazione del prezzo si potrà tener conto di evenutuali pagamenti da sostenere. Nulla vieta infine che le parti decidano di ripartire le spese al 50%.