La nuova tassa sugli affitti brevi: ecco cosa sapere

Tassa Airbnb sugli affitti brevi

È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 24 aprile scorso il decreto legge con le nuove disposizioni sul regime fiscale delle locazioni brevi, cioè quelle inferiori a 30 giorni.



Le locazioni brevi sono definite dal comma 1 dell'articolo 4 del Decreto Legge 50/2017 come:

I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e pulizia locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Fino ad oggi le disposizioni prevedevano due tipologie di tassazione, a scelta del proprietario, per le locazioni brevi di stanze o interi appartamenti, anche se per periodi inferiori ai 30 giorni, nel qual caso il contratto non va registrato ma deve comunque esistere in forma scritta:

la cedolare secca;la tassazione Irpef ordinaria con aliquote progressive in base al reddito.

Che cosa è la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione del canone d'affitto; è quindi un regime facoltativo che si applica in alternativa al regime ordinario.

La cedolare secca, in pratica, sostituisce:
• l'Irpef e le relative addizionali;
• l'imposta di registro;
• l'imposta di bollo;
• l'imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;
• l'imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Secondo quanto previsto dalla normativa, qualora si scelga di aderire al nuovo regime di tassazione, sul canone d'affitto sarà applicata un'aliquota del 21%.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento, per esempio usufrutto, su unità immobiliari abitative locate. L'opzione non può essere effettuata nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni e non possono aderire le società.

Come detto prima, però, non sussistendo alcun obbligo di registrazione ai fini dell'imposta di registro per tali contratti, i relativi proventi spesso non sono dichiarati dai proprietari né è possibile verificare quanto da questi dichiarato se non analizzando direttamente i conti correnti.

É questa in definitiva la motivazione per cui gran parte dei proventi derivanti da locazioni brevi non sconta alcuna imposizione.

Quali sono le novità della tassa Airbnb?

La nuova norma, chiamata tassa Airbnb, introduce, a partire dal 1 giugno 2017, importanti novità in tema di tassazione sugli affitti brevi, ovvero l'applicazione della cedolare secca e la ritenuta a titolo di acconto o di imposta da parte degli intermediari, che diventano sostituti di imposta.
Il comma 5 dell'articolo 4 prevede che il regime fiscale delle locazioni brevi sui soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, si concretizzi nell'applicazione di una ritenuta alla fonte a titolo di imposta in qualità di sostituti d'imposta.

Qualora l'opzione per la cedolare secca non venga esercitata, allora la ritenuta si considera effettuata a titolo di acconto.

La norma, quindi, investe di un adempimento completamente nuovo gli intermediari immobiliari, le agenzie ma anche portali come Air bnb e Homeaway, Booking e TripAdvisor, che concludono un contratto di locazione sotto i 30 giorni tra inquilino e proprietario, generalmente su richiesta di quest'ultimo.

Quali sono i nuovi obblighi per gli intermediari?

Gli intermediari dovranno inviare alla Agenzia delle Entrate una comunicazione in occasione della stipula di ogni nuovo contratto, pena una sanzione.

Entro 90 giorni dalla data di emissione, un provvedimento dell'Agenzia delle Entrate definirà le modalità della trasmissione dei dati e la loro conservazione.

Ulteriore e sostanziale adempimento sarà quello di trattenere la ritenuta del 21% sui proventi della locazione e versarla con modello F24.

I rispettivi codici tributo da indicare saranno anch'essi comunicati dall'Agenzia delle Entrate.

Se il prorietario sceglie la cedolare, già in fase di contratto, la ritenuta sarà fatta a titolo d'imposta e non ci sarà più nulla da pagare, in caso di scelta del regime ordinario Irpef si tratterà di un versamento a titolo d'acconto e il proprietario lo considerà all'interno dei conti dell'Irpef dovuta per quell'anno.

Infine, gli intermediari invieranno la Certificazione unica annuale ai proprietari, con gli importi pagati a titolo d'imposta o di acconto.

Quali sanzioni sono previste per i trasgressori?

Tutti coloro che omettono di dichiarare o dichiarano in modo incompleto o infedele i dati relativi ai contratti di locazione breve sono puniti con le sanzioni di cui all'articolo 11 comma 1 del D. Lgs. 471/1997, ovvero con una sanzione amministrativa da 250 euro a 2000 euro.

La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

Il Decreto Legge 50/2017 introduce obblighi di controllo a carico dell'Agenzia delle Entrate in materia di locazioni brevi concluse dai contribuenti tramite piattaforme online.

Per realizzare tali controlli, l'Agenzia delle Entrate stipulerà apposite convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione online.

I decreti attuativi sono attesi entro 90 giorni dall'entrata in vigore della norma.

Contrasto all'evasione fiscale

La novità importante introdotta da questa norma per le piattaforme è il ruolo attivo che dovranno svolgere in Italia nel contrasto all'evasione fiscale.

Questo comporta senza dubbio un aggravio di oneri per gli operatori ma non per il cliente che continuerà a prenotare nella solita maniera.

Queste nuove disposizioni potrebbero portare ragionevolmente a un aumento delle tariffe medie e delle commissioni ma anche a una fuga dai portali che applicando la ritenuta alla fonte renderanno molto più complicato il meccanismo di evasione.



In risposta a quanto detto i proprietari potrebbero aumentare i prezzi per far fronte agli oneri fiscali a cui sono soggetti e svolgere le proprie attività in maniera legale, oppure preferire altri portali che non effettuano intermediazione diretta e dove quindi non c'è la ritenuta alla fonte oppure utilizzare portali di annunci classici dove non c'è rilevazione della conclusione di un contratto.

Un altro fenomeno che potrebbe emergere e per il quale sarà opportuno pensare a una regolamentazione è quello dei tentativi di disintermediazione, ovvero il meccanismo secondo il quale alcuni host potrebbero sfruttare la visibilità del portale per essere presenti sul mercato e poi cercare di convincere il cliente a prenotare fuori dalla piattaforma.

Con queste premesse, è molto probabile che anche in Italia si verificherà una battuta di arresto nella crescità dei portali di intermediazione come accaduto in altri mercati di recente regolamentati, come quelli di New York e Barcellona.

Alcune osservazioni alla norma

É doveroso aggiungere però che la norma lascia ancora qualche dubbio di interpretazione.

É di pochi giorni fa la dichiarazione del country manager per l'Italia di Airbnb, Matteo Stifanelli il quale sostiene che il sito non potrà svolgere il ruolo di sostituto di imposta, ma di agente contabile, dato che il portale, come la maggior parte delle altre grandi piattaforme turistiche online, non ha sede fiscale in Italia.

Nella legge, poi, sono citati solo gli intermediari immobiliari che svolgono locazioni brevi attraverso i portali, ma nel settore ci sono diversi attori, dai portali ai gestori agli intermediari.

Per quanto è scritto nella norma, quindi, gli unici che rischiano di dovere pagare sono gli agenti immobiliari, che in realtà sono sostanzialmente poco coinvolti nelle locazioni turistiche.



Dobbiamo aggiungere poi che i portali online offrono ai proprietari la possibilità di utilizzare i loro servizi di pagamento, ma non sussiste obbligo e soprattutto in molti casi i portali svolgono solo la funzione di mettere in contatto proprietario e affittuario, quindi, legittimo è il dubbio su chi avrà l'obbligo di raccogliere le imposte.

La definizione stessa di affitti brevi contenuta nel decreto lascia qualche zona d'ombra perché si parla genericamente di locazioni inferiori ai 30 giorni anche se molte di quelle turistiche sono superiori.

Numerosi sono gli spunti di riflessione e molti i dubbi che potrebbero derivarne.

Non ci resta che attendere gli sviluppi futuri di una norma quanto mai necessaria alla regolamentazione del settore ricettivo e turistico, che ci porta a essere tra i primi al mondo in termini di fatturato.