La proprietà, le spese e le responsabilità connesse al solaio interpiano

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Il solaio interpiano in condominio è escluso dal novero delle parti comuni tra tutti i condòmini ed è di proprietà di chi se ne serve come pavimento e soffitto.
Solaio interpiano

Solaio interpiano in condominio


Solaio interpianoL'art. 1125 del codice civile, nel disciplinare i costi di manutenzione del solaio interpiano, specifica che quelli necessari per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenuti in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

La norma disciplina in chiaramente in che modo debbano essere ripartite le spese di quei solai che, in relazione a due condomini, fungono rispettivamente da soffitto e da pavimento delle unità immobiliari di riferimento.

Si badi: il solaio interpiano tra parti comuni, si pensi al pianerottolo o al corridoio di un piano dell’edificio che funga altresì da soffitto del piano inferiore devono essere considerati parti comuni a tutti gli effetti; di conseguenza le relative spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà.

Vale la pena porre l'accento su alcuni punti chiave al fine di individuare chiaramente le ipotesi applicative contemplate dall'articolo in esame.

Innanzitutto, il solaio sul quale dovrà essere predisposto l'intervento deve essere quello posto tra due unità immobiliari. Si tratta di una regola che, come evidenziato dalla giurisprudenza, soffre delle eccezioni.

Che cosa accede se quel solaio avesse da una parte un'area comune e al di sotto un'unità immobiliare privata?

Si pensi a quelle ipotesi di cortile condominiale che funge da copertura a cantine e posti auto.

Secondo la Corte di Cassazione qualora il solaio di copertura delle autorimesse (o di altri locali interrati quali cantine, depositi, ecc.) che siano di proprietà esclusiva svolga anche la funzione di piano di calpestio che consente l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini.

In questo contesto, secondo i giudici di piazza Cavour, sussistono le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (così Cass. 14 settembre 2005 n. 18194).


Solaio, spese di manutenzione e responsabilità


È necessario chiarire un concetto.

Il criterio stabilito dall'art. 1125 c.c. vale quando è necessario mantenere e ricostruire soffitti, volte e solai nel caso di loro degrado dovuto al passare del tempo.
Questa, almeno, è l'interpretazione della norma data dalla giurisprudenza secondo la quale, invece, se la ricostruzione si rende necessaria per danni provocati dall'incuria da parte del condomino del piano sovrastante, la responsabilità dovrà essere attribuita a quest'ultimo per danni da cose in custodia ex art. 2051 c.c. (tra le altre si veda Cass. 23 maggio 1981 n. 3399).

Quanto a questo genere di responsabilità è utile richiamarne e metterli in evidenza con un esempio, al fine di comprendere al meglio l’ambito di operativa della norma appena citata.

SolaioLa responsabilità per danni da cose in custodia – intendendo per custodia la proprietà o comunque la detenzione di un determinato bene (es. è custode anche il conduttore in relazione alle cose che può governare) – ha natura obiettiva; ciò vuol dire che il custode viene ad essere considerato responsabile in ragione di tale sua qualità e non per aver fatto qualcosa che abbia causato il danno medesimo.

Una responsabilità per posizione che non ammette esclusioni, se non quella consistente nel così detto caso fortuito cioè un evento imprevedibile e che non poteva essere in alcun modo evitato dal custode della cosa. Tra le ipotesi di caso fortuito può essere annoverato anche il fatto dello stesso danneggiato che abbia determinato il danno poi sofferto.

Per portare queste considerazioni di carattere generale al caso del solaio interpiano, è utile portare un esempio.

Si pensi al solaio esistente tra l’abitazione di Tizio e quella di Caio.
Si supponga che Tizio, proprietario del piano superiore, nel corso degli anni lasci deteriorare la propria pavimentazione fino a renderla insistente in alcuni punti, con logorio successivo anche del massetto. Si supponga che a seguito di uno sversamento di acqua l’abitazione di Caio, al piano inferiore subisca dei danni da infiltrazione anche al solaio.
Abbiamo colorato l’esempio con una situazione quasi paradossale, ma il nocciolo della vicenda è lo sversamento d’acqua e la successiva infiltrazione. In tali ipotesi, poiché le riparazioni sono conseguenti ad evento dannoso, le spese che le riguardano dovranno essere sostenute da chi le ha provocate.

Si tenga presente che per l’affermazione di responsabilità del custode è necessario:

a) una piena assunzione di responsabilità da parte sua;

b) una sentenza di condanna da parte dell’Autorità Giudiziaria.

In buona sostanza non si può giungere all’addebito della spesa da parte dell’assemblea condominiale unilateralmente e senza assunzione di responsabilità dell’interessato, allorquando il solaio interpiano si interponga tra un’unità immobiliare di proprietà comune (si pensi alla sala riunioni).


Solaio interpiano e balconi incassati


Un'ultima annotazione: ci si è chiesti se i balconi debbano essere considerati prolungamenti dei solai ai fini dell'applicazione dell'art. 1125 c.c.

La risposta varia a seconda della tipologia di balcone. In assenza di specifiche disposizioni legislative è necessario fare riferimento all'opera interpretatrice della giurisprudenza.

Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione, bisogna distinguere tra il caso dei balconi aggettanti, ossia quelli che sporgono dal prospetto, e il caso dei balconi incassati. I primi saranno di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento cui essi servono e quindi ognuno dovrà provvedere a mantenere a proprie spese la struttura.

I balconi incassati, invece, si connotano per la differente funzione del piano di calpestio: esso serve anche sostenere i muri che mi vi appoggiano, svolgendo una funzione sostanzialmente identica a quella dei solai interpiano di cui stiamo trattando.

 Per rendere anche visivamente l’idea del balcone incassato, il riferimento è a quella struttura che non sporge rispetto alla facciata dello stabile, rimanendo per l’appunto incassata rispetto alla stessa.

Solo quando i balconi sono del tipo incassato, allora, si potrà applicare l'art. 1125 c.c. a fini della ripartizione delle spese relativa la piano di calpestio (cfr. su tutte Cass. 30 luglio 2004, n. 14576).

Le spese di manutenzione del solaio interpiano tra due unità immobiliari di proprietà esclusiva accedono ai benefici delle detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie nella misura in cui siano annoverabili tra le opere che ne consentono la fruizione in relazione agli interventi su unità immobiliari di proprietà esclusiva. In sostanza sono esclusi gli interventi di manutenzione ordinaria che riguardano solamente le parti comuni degli edifici.

Articolo: Solaio interpiano
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Solaio interpiano: Commenti e opinioni


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  • Lucag1979
    Lucag1979
    Lunedì 5 Settembre 2016, alle ore 16:19
    Sono problemi tuoi e del proprietario dell'appartamento se non sono interessate parti comuni. Lo stabilisce l'art. 1125 del codice civile.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
    rispondi al commento
  • Alessandro
    Alessandro
    Venerdì 2 Settembre 2016, alle ore 16:48
    Sono proprietario di un garage in un condominio il solaio che divide il garage dall'appartamento sovrastante necessita di lavori di manutenzione straordinari perchè da relazione tecnica la stabilità è compromessa ovviamnte i lavori devono essere ripartiti al 50% ma il proprietario dell'appartamento non ne vuole sapere di pagare, come posso procedere?

    L'amministratrice ha l'obbligo di occuparsi del caso oppure sono solo problemi miei e del proprietario dell'appartamento?
    rispondi al commento
  • Server-in
    Server-in
    Lunedì 28 Aprile 2014, alle ore 14:55
    Salve,abito in una casa composta da 3 appartamenti singoli su 3 piani con 3 proprietari differenti.Io abito in mezzo, il mio vicino del piano terra deve iniziare la ristrutturazione, è emerso che serve un intervento di consolidamento del solaio con due potrelle, quindi tra il piano terra e il primo piano. La spesa va divisa solamente tra me e il proprietario del primo piano o tra tutti e 3 come abbiamo già fatto per il tetto? Grazie
    rispondi al commento
  • Luciano
    Luciano
    Giovedì 7 Novembre 2013, alle ore 17:41
    Salve, in merito all'art.1125 c.c., un'intervento di consolidamento di un solaio fatto con travetti in cemento e pignatte.
    Dopo 20 anni è risultato essere stato realizzato con materile scadente con un leggero cedimento strutturale su un lato dell'edificio con crepe, chiedevo se l'intervento di consolidamento è a carico dei due condomini, sopra e sotto il solaio, o condominiale in quota millesimale fra tutti i condomini in quanto parte strutturale?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Luciano
      Lunedì 11 Novembre 2013, alle ore 09:56
      Se si tratta di solaio interpiano si applica l'art. 1125 c.c. ma se è parte necessaria alla struttura complessiva (senza di esso lo stabile non sta in piedi), si deve considerare bene comune.
      rispondi al commento
  • Rino
    Rino
    Sabato 2 Novembre 2013, alle ore 17:58
    Il mio é un appartamento al piano terra in condominio ( verticale) di 9 unità abitative.
    Il giardino di mia proprietà adiacente all'appartamento è posto su una soletta sovrastante ad un box di un condomino.
    Causa infiltrazioni d'acqua, la riparazione della soletta spetterebbe al condominio completo o ai due proprietari interessati (e in che misura?).
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Rino
      Lunedì 4 Novembre 2013, alle ore 15:11
      Se le infiltrazioni sono dovutre a sua incuria o colpa, la spesa è tutta a sua carico.
      Diversamente, ai mio avviso, si applica l'art. 1125 c.c., ossia spese al 50%.
      rispondi al commento
  • Ivano
    Ivano
    Mercoledì 30 Ottobre 2013, alle ore 12:27
    Ho un appartamento con un balcone parzialmente aggettante, è stata localizzata un infiltrazione di acqua nella parte non aggetante del balcone che richiede un intervento di riparazione della guaina in un area disposta per la metà sopra la trave strutturale portante esterna e per metà sulla soletta comune terrazzo non aggettante/appartamento al piano inferiore.
    Come vanno suddivise le spese di riparazione delle guaine?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Ivano
      Lunedì 4 Novembre 2013, alle ore 08:52
      Sempre a carico del proprietario del piano superiore.
      rispondi al commento
  • Sara
    Sara
    Venerdì 18 Ottobre 2013, alle ore 18:30
    Ho un app. con volte di travi, travicelli e mezzane in cotto.
    I proprietari dell'appartamento di sopra hanno tolto l'ultimo strato di piastrelle, lasciato il primo molto vecchio.
    Le vibrazioni hanno demolito il massetto e la malta delle mezzane e ora mi trovo sabbia che fuoriesce dalle fughe.
    Posso obbligarli a fare il massetto per evitare le vibrazioni la caduta di sabbia?
    A carico di chi la spesa del rifacimento del massetto?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Sara
      Lunedì 21 Ottobre 2013, alle ore 12:07
      Può obbligarli ad evitare danni in casa sua.
      Le spese per il rifacimento del massetto sono a carico dei suoi vicini (art. 1125 c.c.)
      rispondi al commento
      • Sara
        Sara Legale
        Mercoledì 23 Ottobre 2013, alle ore 00:31
        Dott.Gallucci la ringrazio per aver risposto con tale sollecitudine.
        Il mio unico dubbio riguardo all'art.1125 c.c. è che i nuovi proprietari, coloro i quali stanno ristrutturando, possano dichiarare di aver acquistato la casa con massetto vetusto per cui già danneggiato.
        In tal caso posso comunque chiedergli il rifacimento del massetto a carico loro?
        Spero possa rispondere a questo ulteriore quesito!
        Grazie.
        rispondi al commento
        • Legale
          Legale Sara
          Mercoledì 23 Ottobre 2013, alle ore 16:02
          Secondo me il fatto che siano proprietari da poco tempo non li esime dal fare ciò che devono sulla propria unità immobiliare.
          rispondi al commento
          • Legale
            Legale Legale
            Giovedì 24 Ottobre 2013, alle ore 13:10
            Credo di averle detto il mio punto di vista in relazione alle sue questioni.
            Probabilmente le conviene rivolgersi ad un legale di sua fiducia perché questo delle domande e risposte non è un serivizo di consulenza legale ma di risposte a dubbi sull'articolo.
            rispondi al commento
    • Sara
      Sara Sara
      Giovedì 24 Ottobre 2013, alle ore 00:50
      Per cui, a quanto ho capito il massetto, anche ippotizzando che fosse precendentemente rotto, a prescindere, è una loro competenza a livello economico in riferimento all'art 1125 c.c.
      Avv. Gallucci la ringrazio ulteriormente per la disponibilità che ha dimostrato rispondendomi.
      rispondi al commento
  • Legale
    Legale
    Martedì 28 Agosto 2012, alle ore 15:40
    @Grazia: l'art. 1125 c.c. è sempre applicabile ai casi di rifacimento del solaio a meno che non intervenga una diversa pattuizione o un accertamento (giudiziale o comunque volontario delle parti) che sancisca responsabilità precise per lo stato dei luoghi e quindi particolari criteri di accollo delle spese.
    rispondi al commento
  • Grazia
    Grazia
    Martedì 28 Agosto 2012, alle ore 15:36
    Vorrei sapere se,dovendo intervenire su un solaio interpiano a cassettoni del '700 dichiarato inagibile per la compromissione del trave centrale, di alcuni travetti e del tavolato dovuta alla vetustà, alla pluridecennale assenza di manutenzione da parte del condominio proprietario del locale sottostante ed all'umidità proveniente dal piano superiore, mai segnalata in 25 anni di proprietà alla sottoscritta, in quale misura devo contribuire alle spese per l'intervento di demolizione e ripristino del solaio in oggetto. preciso che il mio bagno sovrastante dovrà essere totalmente smantellato e rifatto per rendere possibile l'intervento di consolidamento. Vi sarei grata se potrete con urgenza darmi una risposta,grazie.
    rispondi al commento
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