Ripartizione delle spese condominiali

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Spesso motivo di controversie condominiali e, in certi casi, origine di azioni giudiziarie, la ripartizione delle spese di condominio è regolata dal Codice Civile.
Ripartizione delle spese condominiali

Ripartizione spese condominialiTutte le volte che si rende necessario eseguire dei lavori sulle parti comuni o in un appartamento di un condominio, sorge il problema delle competenze e della legittimità della ripartizione delle spese.

La normativa sulla quale ci si basa per stabilire come vanno suddivise le spese di manutenzione e ristrutturazione condominiali è raccolta nel III libro del codice civile al VII titolo dove vi è un intero capo, intitolato il Condominio degli Edifici, nel quale vengono regolamentati i rapporti tra i diversi proprietari nonché l'uso delle parti comuni asservite alle abitazioni.


In particolare, all'articolo 1117, viene stabilito cosa si deve intendere per aree comuni.
Sono parti comuni a tutti i proprietari di un condominio:

- Il terreno su cui è ubicato il fabbricato ed, in generale, tutte le parti dell'edificio destinate ad uso comune come i portoni, le scale, i cortili, i corridoi, ecc.

- Tutti i locali destinati ai servizi comuni quali la portineria o i locali per le caldaie per il riscaldamento centralizzato.

- Tutte le installazioni e le apparecchiature d'uso comune quali ascensori, fognature, distribuzione del gas, dell'energia e dell'acqua, cavi TV, ecc. fino ai punti di diramazione delle singole utenze.

Tutto quanto non espressamente citato nell'articolo suddetto puòinstallazioni su area condominiale essere ricompreso tra le parti comuni qualora l'assemblea condominiale lo stabilisca all'unanimità.

Tutti i condomini possono avvalersi dell'utilizzo delle parti comuni ma non possono mutarne autonomamente la destinazione d'uso. Tuttavia l'assemblea condominiale, con la maggioranza prevista, può deliberare su eventuali variazioni.

Nessuno dei condomini può rinunciare ai diritti sulle parti comuni nè, tantomeno, sottrarsi agli obblighi di contribuzione alle spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, che ne conseguono. Le parti in comune non possono essere suddivise anche se di comune accordo.

La proprietà delle aree comuni viene suddivisa in base alle tabelle millesimali ovvero viene determinata in base al valore attribuito in millesimi a ciascuna superficie di appartamenti, cantine, box auto, ecc. di proprietà dei singoli condomini proporzionalmente al valore delle singole proprietà private.

Ripartizione spese condominialiLa suddivisione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio è regolata dall'articolo 1123 del Codice Civile, che sancisce che, salvo diverso accordo, esse devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Se, viceversa, tali spese riguardano cose destinate a servire in misura diversa i condomini, vanno ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno ne può fare.

Più in dettaglio, per la ripartizione delle spese comuni, si possono individuare tre casistiche di riferimento:

- Nel caso di parti comuni godibili in ugual misura da tutti i condomini, per la ripartizione, si fa riferimento alle tabelle millesimali.

- Se si tratta, invece, di parti comuni come scale, ascensori che, o per natura o per posizione, sono utilizzate in misura differente dai condomini, le spese vengono ripartite secondo l'uso che ciascuno ne può fare.

- Nel caso, infine, di parti comuni come cortili, lastrici solari o impianti utilizzabili solo da una parte dei condomini le spese sono ripartite soltanto tra chi le utilizza traendone vantaggio.


Spese condominiali per lastrici solari


I lastrici solari, che costituiscono la copertura di tantissimi condomini, secondo il suddetto art. 1117 c.c., sono compresi tra le parti comuni dell'edificio, tuttavia, a differenza dei tetti, possono essere di proprietà, ad uso esclusivo, di uno dei condomini.

- Nel caso non ci siano condomini che hanno proprietà e uso esclusivo del lastrico solare, le spese di manutenzione e ripristino vengono ripartite tra i condomini in base alle tabelle millesimali.

- Se, viceversa, il lastrico solare è di proprietà o di uso esclusivo di uno o più condomini questi saranno tenuti a corrispondere un terzo delle spese mentre i restanti due terzi verranno ripartiti tra i proprietari delle unità immobiliari site nella verticale della superficie coperta dal lastrico solare suddetto, compresi gli stessi proprietari che hanno in uso esclusivo o in proprietà il lastrico solare, qualora le loro abitazioni si trovino sotto il lastrico stesso.


Spese condominiali per tetti


Le spese per i lavori di manutenzione e ricostruzione dei tetti a falde, in generale, vengono distribuite tra i condomini tenendo conto dei millesimi posseduti, tuttavia, nel caso che una porzione del tetto copra un'ala autonoma di un fabbricato, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale, esse ricadono sui proprietari che si trovano sulla verticale del tetto su cui si deve  effettuare l'intervento.


Spese condominiali per solai, soffitti e volte


La proprietà di solai, soffitti e volte che separano due appartamenti è suddivisa, in egual misura, tra i proprietari dei due appartamenti, per cui ognuno è tenuto a contribuire in parti uguali alle spese necessarie per i lavori relativi a tali strutture.

I lavori di ristrutturazione dei pavimenti, anche se derivanti da opere di rifacimento della struttura, sono a carico del proprietario del piano soprastante. Viceversa, le spese per il rifacimento dei soffitti sottostanti sono a totale carico del proprietario del piano subordinato.


Spese condominiali per scale


Per la suddivisione delle spese relative alla ricostruzione o alla manutenzione delle scale di uso comune si segue il criterio per cui:

- metà del costo dell'intervento viene ripartito tenendo conto dei millesimi di proprietà di ciascun condomino;

- l'altra metà del costo dell'intervento viene ripartito in base all'altezza di ciascun piano dal suolo, secondo, quindi il criterio dell'utilizzo che ciascun condomino ne può fare.


È da sottolineare che, quando si parla di ripartizione delle spese, ci si riferisce strettamente a tutte quelle necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni, alla manutenzione e al funzionamento degli impianti e servizi comuni e alle innovazioni deliberate dall'assemblea condominiale per cui i condomini possono soltanto limitarsi a discutere, in sede di approvazione del bilancio preventivo, l'opportunità o meno di affrontare determinate spese ma, se in disaccordo, non possono contestare in nessun caso una spesa che essi ritengano inutile.

Qualunque spesa venga approvata in sede di assemblea condominiale deve essere, quindi, sostenuta anche da eventuali condomini in disaccordo che dovranno contribuire per la loro quota non potendosi sottrarre, in nessun caso, da quanto stabilito a maggioranza dall'assemblea.

In caso di mancato pagamento delle quote condominiali per un periodo superiore ai sei mesi, l'amministratore, qualora il regolamento di condominio gliene dia facoltà, può sospendere l'utilizzazione dei servizi comuni, di cui sia possibile il godimento separato (riscaldamento centralizzato, citofoni, ecc.), al condomino moroso, attraverso le necessarie azioni sugli impianti, anche se da eseguirsi all'interno della proprietà esclusiva del condomino stesso.

Tutte le norme in materia di ripartizione delle spese condominiali possono, comunque, essere derogate, qualora vi sia l'unanimità assembleare dei condomini, modificando opportunamente il regolamento condominiale.

Articolo: Ripartizione delle spese condominiali
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Ripartizione delle spese condominiali: Commenti e opinioni


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  • Gianni
    Gianni
    1 giorni fa
    Sono proprietario di un appartamento in un condominio e non possiedo la cantina.
    Volevo sapere se devo partecipare alle spese per quanto riguarda il rifacimento impianto elettrico nelle cantine.
    rispondi al commento
  • Gianni
    Gianni
    1 giorni fa
    Salve sono proprietario di un appartamento in un condominio e non possiedo la cantina.
    Volevo sapere se devo partecipare alle spese per quanto riguarda il rifacimento impianto elettrico nelle cantine grazie.
    rispondi al commento
  • Alberto
    Alberto
    Mercoledì 11 Gennaio 2017, alle ore 19:13
    Due cortili/terrazzi  attigui, divisi da un muretto che ne segna la proprietà,  fungono da ingresso a vano scala (alfa), e da ingresso a negozio  (beta).
    Gli stessi fanno da copertura a due magazzini sottostanti.
    Per lavori di manutenzione trova applicazione l'art. 1126 oppure il 1125 del cc?
    Forse sbaglierò, ma non dovrebbe essere il 1126 (lastrico solare)?
    Se invece dovesse essere il 1125, la ripartizione delle spese, fermo restando, come recita l'articolo, che il pavimento è a carico mio è che l'intonacatura a quello sottostante, come verrebbe fatta?
    Lo smantellamento del vecchio pavimento,  il nuovo massetto, la   guaina impermeabilizzante e altro, è solo a carico mio  o dei due proprietari ( di sotto e di sopra) in parti uguali?
    Visioni diverse con l'amministratore  che, oltretutto, giudica i due terrazzi differenti: Alfa con il 1125 e Beta con il 1126, affermando che Beta è unico proprietario, mentre Alfa è comune a sei condomini.
    Affermazione che non mi trova d'accordo. 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alberto
      6 giorni fa
      Quando trattasi di lastrici solari calpestabili o meno che fungono da copertura in parte o in toto di piani sottostanti, trova applicazione l'art. 1126. L'art. 1125 viene "chiamato in causa" quando il solaio è tra un piano intermedio. La ripartizione delle spese viene suddivisa tra tutti coloro che ne traggono beneficio nella misura di 1/3 a carico del prorietario che ne ha l'uso e transito e i restanti 2/3 ai piani sottostanti. Ringhiere e parapetti sono a carico di chi ne ha l'uso. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Francesco
    Francesco
    Mercoledì 21 Dicembre 2016, alle ore 22:46
    Sono comproprietario di un Garage (1/6) posto al piano interrato del palazzo.
    Sono l'unico dei 6 comproprietari a non avere nessun'altra proprietà ai piani superiori e di conseguenza non accedo al vano scala ne per entrare e ne per salire in un ipotetico appartamento (seppur ci sia una porta di accesso al vano scala).
    Stiamo procedendo alla suddivisione delle spese per il rilascio del certificato di agibilità, e poichè il palazzo non risulterebbe conforme al progetto presentato al comune dovremmo procedere al pagamento degli oneri di urbanizzazione  per sanare il tutto.
    Mi viene chiesto di contribuire al pagamento della sanatoria di un pezzo del vano scala che risulterebbe non conforme.
    Devo pagare pur non accedendo al vano scala?
    Se la porta fosse stata aperta da alcuni dei comproprietari senza nessuna autorizzazione dovrei pagare comunque?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesco
      Martedì 27 Dicembre 2016, alle ore 11:59
      Se l'accesso al garage avviene esclusivamente dalla porta comune del garage, risultante dall'atto di acquisto o dal regolamento di condominio, Lei non è tenuto a contribuire alla sanatoria del vano scala. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Filippostanghellini
    Filippostanghellini
    Lunedì 12 Dicembre 2016, alle ore 23:39
    Grazie per la risposta, comunque ad oggi sia i lavori che la manutenzione per esempio  scivolo e gradini con piastrellamento del piano piloty sono state fatte per appartenenza della scala la mia è la B, pertanto chiedo se è  giusto che i condomini della palazzinaA usufruiscono del passaggio pur avendone uno per conto loro passando dal cortile che noi abbiamo spostato. Cosa possiamo fare. Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Filippostanghellini
      Mercoledì 14 Dicembre 2016, alle ore 16:34
      La legge su questo è molto chiara. Anche coloro che hanno il solo diritto di passo devono contribuire alla ricostruzione e/o il mantenimento del bene. Le consiglio di consultare il regolamento interno al condominio che dovrebbe contenere tali norme con le relative tabelle di ripartizione oppure lo stesso amministratore. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Filippostanghellini
        Filippostanghellini Pasquale
        Giovedì 22 Dicembre 2016, alle ore 18:51
        La ringrazio  La ringrazio, ho consultato il regolamento di condominio e le spese di manutenzione e/o abbellimento dovrebbero essere suddivise per tutti i condomini dei piano piloty, il problema nasce perché i condomini della palazzinaA non vogliono nessun tipo di abbellimento(METTERE LE MATTONELLE SUL PAVIMENTO PIANO PILOTY) mentre quelli della palazzinaB LO VOGLIONO FARE.COME POSSIAMO FARE È SOLO FACESSIMO SOLO NOI AVREBBERO ANCORA DIRITTO AL PASSAGGIO.GRAZIE
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Filippostanghellini
          Martedì 27 Dicembre 2016, alle ore 12:25
          Sì, il diritto di passaggio può essere limitato o annullato solo con un atto notarile. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Filippostanghellini
    Filippostanghellini
    Mercoledì 7 Dicembre 2016, alle ore 15:55
    Siamo un condominio con due palazzine e due piano piloty. Come devono essere suddivise le spese dei piano piloty?Il passaggio per l'uscita come deve essere fatto?Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Filippostanghellini
      Lunedì 12 Dicembre 2016, alle ore 17:03
      Se non ci sono limitazioni dei diritti dei condomini delle due palazzine (tabelle separate), la tabella da applicare è quella di proprietà generale. Sul secondo quesito avrei bisogno di ulteriori approfondimenti.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Davide
    Davide
    Giovedì 1 Dicembre 2016, alle ore 19:16
    Abito in un condominio formato da 2 palazzine di 12 appartamenti ciascuno, con il cortile in comune.
    All'ultima riunione condominiale sono stati approvati dei lavori di manutenzione sul tetto di una delle 2.
    Volevo sapere se la suddivisione dei costi è a carico solo degli inquilini della palazzina in cui vengono eseguiti i lavori o se vanno suddivisi equamente a tutti gli utenti delle 2 palazzine.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Davide
      Venerdì 2 Dicembre 2016, alle ore 19:08
      Il costo dei lavori della manutenzione del tetto, va ripartito tra coloro che ne traggono beneficio in misura proporzionale ai valori millesimali di proprietà generale riferita alla sola palazzina interessata. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Fiorella
    Fiorella
    Venerdì 25 Novembre 2016, alle ore 23:27
    Abito in un casolare ristrutturato di 7 abitazioni abbiamo un vialetto dove ci sono dei lampioni a cui volevamo cambiare le lampadine per metterle a led per avere un risparmio un condomino.
    Vuole che la spesa sia divisa in millesimali, la maggioranza invece vuole dividere in 7, chi a ragione ? cosa dice la legge?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fiorella
      Lunedì 28 Novembre 2016, alle ore 09:16
      Fermo restando che è lecito un accordo tra i condomini volto a stabilire un criterio valido differente rispetto a quanto prevede la legge.
      Se il vialetto serve tutti in maniera uguale (unico accesso senza diramazioni o ingressi separati), la norma dettata dall’art. 1123 c.c., dice che le spese vanno ripartite tra i vari condomini in misura proporzionale al valore che la loro proprietà esclusiva ha rispetto alle parti comuni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Manuel
    Manuel
    Mercoledì 16 Novembre 2016, alle ore 19:48
    Abito in un codominio di 21 appartamenti.
    Si devono effettuare dei lavori di ripristino, isolamento e tinteggiature di una sola parete esterna del condominio.
    La spesa di questo intervento è stata ripartita su tutti gli appartamenti in base ai millesimi.
    La mia domanda è: E' giusto che anche i condomini che non ne traggono nessun beneficio da questo intervento debbano pagare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Manuel
      Giovedì 17 Novembre 2016, alle ore 13:31
      L'argomento è dibattuto da sempre con opinioni molto contrastanti. Se l'opera da farsi è successiva alla costruzione dell?edificio, rappresenta un?innovazione e deve essere approvata dalla metà dei partecipanti al condominio e che rappresenti i 2/3 dei millesimale di proprietà generale.L'art. 1121 del c.c. riporta: ?Qualora l?innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all?importanza dell?edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa?. Mi sembra che rispecchi il Suo quesito. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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