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Ripartizione delle spese condominiali

News di Normative
Spesso motivo di controversie condominiali e, in certi casi, origine di azioni giudiziarie, la ripartizione delle spese di condominio è regolata dal Codice Civile.
Ripartizione delle spese condominiali
Ing. Mariano Guida

Tutte le volte che si rende necessario eseguire dei lavori sulle parti comuni o in un appartamento di un condominio, sorge il problema delle competenze e della legittimità della ripartizione delle spese.

La normativa sulla quale ci si basa per stabilire come vanno suddivise le spese di manutenzione e ristrutturazione condominiali è raccolta nel III libro del codice civile al VII titolo dove vi è un intero capo, intitolato il Condominio degli Edifici, nel quale vengono regolamentati i rapporti tra i diversi proprietari nonché l'uso delle parti comuni asservite alle abitazioni.

In particolare, all’articolo 1117, viene stabilito cosa si deve intendere per aree comuni.
Sono parti comuni a tutti i proprietari di un condominio:

- Il terreno su cui è ubicato il fabbricato ed, in generale, tutte le parti dell'edificio destinate ad uso comune come i portoni, le scale, i cortili, i corridoi, ecc.

- Tutti i locali destinati ai servizi comuni quali la portineria o i locali per le caldaie per il riscaldamento centralizzato.

- Tutte le installazioni e le apparecchiature d'uso comune quali ascensori, fognature, distribuzione del gas, dell’energia e dell’acqua, cavi TV, ecc. fino ai punti di diramazione delle singole utenze.

Tutto quanto non espressamente citato nell’articolo suddetto puòinstallazioni su area condominiale essere ricompreso tra le parti comuni qualora l’assemblea condominiale lo stabilisca all’unanimità.

Tutti i condomini possono avvalersi dell’utilizzo delle parti comuni ma non possono mutarne autonomamente la destinazione d'uso. Tuttavia l'assemblea condominiale, con la maggioranza prevista, può deliberare su eventuali variazioni.

Nessuno dei condomini può rinunciare ai diritti sulle parti comuni nè, tantomeno, sottrarsi agli obblighi di contribuzione alle spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, che ne conseguono. Le parti in comune non possono essere suddivise anche se di comune accordo.

La proprietà delle aree comuni viene suddivisa in base alle tabelle millesimali ovvero viene determinata in base al valore attribuito in millesimi a ciascuna superficie di appartamenti, cantine, box auto, ecc. di proprietà dei singoli condomini proporzionalmente al valore delle singole proprietà private.

La suddivisione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio è regolata dall’articolo 1123 del Codice Civile, che sancisce che, salvo diverso accordo, esse devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Se, viceversa, tali spese riguardano cose destinate a servire in misura diversa i condomini, vanno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno ne può fare.

Più in dettaglio, per la ripartizione delle spese comuni, si possono individuare tre casistiche di riferimento:

- Nel caso di parti comuni godibili in ugual misura da tutti i condomini, per la ripartizione, si fa riferimento alle tabelle millesimali.

- Se si tratta, invece, di parti comuni come scale, ascensori che, o per natura o per posizione, sono utilizzate in misura differente dai condomini, le spese vengono ripartite secondo l'uso che ciascuno ne può fare.

- Nel caso, infine, di parti comuni come cortili, lastrici solari o impianti utilizzabili solo da una parte dei condomini le spese sono ripartite soltanto tra chi le utilizza traendone vantaggio.


Spese condominiali per lastrici solari


I lastrici solari, che costituiscono la copertura di tantissimi condomini, secondo il suddetto art. 1117 c.c., sono compresi tra le parti comuni dell’edificio, tuttavia, a differenza dei tetti, possono essere di proprietà, ad uso esclusivo, di uno dei condomini.

- Nel caso non ci siano condomini che hanno proprietà e uso esclusivo del lastrico solare, le spese di manutenzione e ripristino vengono ripartite tra i condomini in base alle tabelle millesimali.

- Se, viceversa, il lastrico solare è di proprietà o di uso esclusivo di uno o più condomini questi saranno tenuti a corrispondere un terzo delle spese mentre i restanti due terzi verranno ripartiti tra i proprietari delle unità immobiliari site nella verticale della superficie coperta dal lastrico solare suddetto, compresi gli stessi proprietari che hanno in uso esclusivo o in proprietà il lastrico solare, qualora le loro abitazioni si trovino sotto il lastrico stesso.


Spese condominiali per tetti


Le spese per i lavori di manutenzione e ricostruzione dei tetti a falde, in generale, vengono distribuite tra i condomini tenendo conto dei millesimi posseduti, tuttavia, nel caso che una porzione del tetto copra un’ala autonoma di un fabbricato, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale, esse ricadono sui proprietari che si trovano sulla verticale del tetto su cui si deve  effettuare l’intervento.


Spese condominiali per solai, soffitti e volte


La proprietà di solai, soffitti e volte che separano due appartamenti è suddivisa, in egual misura, tra i proprietari dei due appartamenti, per cui ognuno è tenuto a contribuire in parti uguali alle spese necessarie per i lavori relativi a tali strutture.

I lavori di ristrutturazione dei pavimenti, anche se derivanti da opere di rifacimento della struttura, sono a carico del proprietario del piano soprastante. Viceversa, le spese per il rifacimento dei soffitti sottostanti sono a totale carico del proprietario del piano subordinato.


Spese condominiali per scale


Per la suddivisione delle spese relative alla ricostruzione o alla manutenzione delle scale di uso comune si segue il criterio per cui:

- metà del costo dell’intervento viene ripartito tenendo conto dei millesimi di proprietà di ciascun condomino;

- l’altra metà del costo dell’intervento viene ripartito in base all’altezza di ciascun piano dal suolo, secondo, quindi il criterio dell’utilizzo che ciascun condomino ne può fare.


E’ da sottolineare che, quando si parla di ripartizione delle spese, ci si riferisce strettamente a tutte quelle necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni, alla manutenzione e al funzionamento degli impianti e servizi comuni e alle innovazioni deliberate dall’assemblea condominiale per cui i condomini possono soltanto limitarsi a discutere, in sede di approvazione del bilancio preventivo, l’opportunità o meno di affrontare determinate spese ma, se in disaccordo, non possono contestare in nessun caso una spesa che essi ritengano inutile.

Qualunque spesa venga approvata in sede di assemblea condominiale deve essere, quindi, sostenuta anche da eventuali condomini in disaccordo che dovranno contribuire per la loro quota non potendosi sottrarre, in nessun caso, da quanto stabilito a maggioranza dall’assemblea.

In caso di mancato pagamento delle quote condominiali per un periodo superiore ai sei mesi, l'amministratore, qualora il regolamento di condominio gliene dia facoltà, può sospendere l'utilizzazione dei servizi comuni, di cui sia possibile il godimento separato (riscaldamento centralizzato, citofoni, ecc.), al condomino moroso, attraverso le necessarie azioni sugli impianti, anche se da eseguirsi all'interno della proprietà esclusiva del condomino stesso.

Tutte le norme in materia di ripartizione delle spese condominiali possono, comunque, essere derogate, qualora vi sia l’unanimità assembleare dei condomini, modificando opportunamente il regolamento condominiale.

Articolo: Ripartizione delle spese condominiali
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Caratteri rimanenti
  • Ilcas@hotmail.it
    Mercoledì 3 Settembre 2014, alle ore 14:39
    Buongiorno,abito in una villa bifamiliare. Ho scoperto che il portico soprastante i due box della palazzina (uno mio e l'altro di proprietà dell'altro proprietario della villa) ha una perdita d'acqua. Insieme all'altro proprietario abbiamo deciso di rifare il pavimento del portico, che è accessibile e quindi godibile solo dalla mia abitazione. Come si devono ripartire le spese? Grazie
    rispondi al commento
  • Monicabianchi
    Martedì 22 Luglio 2014, alle ore 14:13
    Per i lavori di rifacimento dell'impianto elettrico della scala condominiale, la ditta deve fare fattura nominale ad ogni condomino in base alla propria quota o una unica intestata ad un solo condomino? Siamo 4 appartamenti senza amministratore. Grazie e saluti.
    rispondi al commento
  • Federicasaltarini
    Martedì 3 Giugno 2014, alle ore 16:38
    Durante i lavori di rifacimento tetto e facciata , l'inquilino dell'ultimo piano ha subito danni rilevanti . In seguito all'intervento del legale incaricato dal condominio stesso , tale inquilino ha ricevuto un rimborso pari a 70.000 euro. L'amministratore condominiale ha ripartito le spese legali ( circa 5.000 euro) tra TUTTI i condomini, a seconda dei millesimi posseduti. Mi chiedo se tale pratica e' corretta o se la parcella legale
    rispondi al commento
  • Sky80it
    Lunedì 26 Maggio 2014, alle ore 10:36
    Buongiorno, come si fa a stabilire la parte mm dell'area verde comune? Bisogna fare una nuova suddivisione oppure vale la ripartizione mm utilizzata per le spese condominiali ?L'amministratore mi ha risposto che non esiste una ripartizione mm delle aree verdi, ma cosa significa?Grazie
    rispondi al commento
  • _chiara_
    Mercoledì 21 Maggio 2014, alle ore 19:27
    Buona sera,abito in condominio il quale sta affrontando la ristrutturazione dei balconi e dei frontalini.E' stata suddivisa la spesa in base alla tabella di proprietà quindi gli appartamenti siti al primo piano pagano più degli altri ( vecchio palazzo senza ascensore).E' corretta la ripartizione in questo senso oppure almeno i ponteggi dovrebbero essere ripartiti in base alla tabella delle scale? RingraziandoVi, porgo cordiali saluti.
    rispondi al commento
  • Iolesammartino
    Mercoledì 30 Aprile 2014, alle ore 14:08
    Buongiorno, vorrei sapere se è lecito per il proprietario di 60 box auto far pagare il condominio solo ai box in uso e non per quelli vuoti. In sostanza lui non paga il condominio per i box non affittati.
    rispondi al commento
  • Domenico.dileone82
    Giovedì 13 Febbraio 2014, alle ore 11:03
    Salve,posseggo una cantina in un condominio dove stanno effettuando dei lavori alla rete idrica per una spesa di oltre 4000?. In tale cantina io non dispongo ne di lavabi ne di scarichi per l'acqua (sono solo 4 mura).Tali spese (per un servizio di cui mai usufruirò) restano anche di mia competenza?Preciso che la cantina ha un'entrata secondaria (non ho accesso all'ingresso principale del palazzo).Domenico.
    rispondi al commento
    • Pasquale Domenico.dileone82
      Martedì 18 Febbraio 2014, alle ore 10:11
      Le spese alla rete idrica di distribuzione vanno sostenute da chi ne ha effettivamente l'utilizzo e quindi un servizio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Domenico.dileone82 Pasquale
        Martedì 18 Febbraio 2014, alle ore 10:18
        Salve Pasquale,grazie per la risposta. Nel frattempo ho trovato anche un precedente in cassazione che conferma quanto scrive (Cass. n. 8484/1987).La mia domanda nasceva dal fatto che il mio amministratore asseriva l'esatto contrario.Domenico
        rispondi al commento
        • Pasquale Domenico.dileone82
          Martedì 18 Febbraio 2014, alle ore 10:38
          L'amministratore deve riportarsi alla legge che, in questo caso, è chiara ed univoca. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Pasquale
    Mercoledì 29 Gennaio 2014, alle ore 20:13
    Alla spesa partecipano tutti coloro che hanno l'uso del cortile (anche come semplice camminamento pedonale) che è causa delle infiltrazioni sottostanti, ripartite con la tabella di proprietà generale. Diversamente se il cortile serve solo i condomini che hanno i box e i posti auto, partecipano alle spese chi ne è titolare di questo diritto. Cordiali saluti.
    rispondi al commento
    • Lucag2 Pasquale
      Martedì 4 Febbraio 2014, alle ore 09:13
      Grazie per risposta. Nessun correttivo? Trib. Milano/1993 "natura comune del cortile... consegue la ripartizione delle spese tra tutti i condomini, sia pure con criteri correttivi in riferimento all?ulteriore godimento della cosa comune da parte dei boxisti." oppure Cass.18194/1995 - pavimentazione art. 1125 a carico di tutti i condomini per i mill.mi; intonaco carico sottostanti; resto delle spese 50% carico di tutti e 50% propr. sottostanti
      rispondi al commento
    • Lucag2 Pasquale
      Martedì 4 Febbraio 2014, alle ore 09:27
      Aggiungo che regolam. condominio definisce l'area cortilizia "comune",ma di fatto è utilizzata solo per box e posti auto in proprietà . L'accesso non è inibito ma ci vanno solo i proprietari (alcuni solo box, no casa). Non c'è nemmeno uno spazio comune per la sosta "breve" (Es.,scarico sacchetti spesa) e il solo camminamento è a rischio visto lo spazio esiguo per le manovre. Non dico che non si debba partecipare, ma chi non ha box paga uguale?
      rispondi al commento
      • Pasquale Lucag2
        Giovedì 6 Febbraio 2014, alle ore 18:24
        I correttivi esistono e variano da un caso all'altro. Quando ci si trova davanti ad una "parzializzazione d'uso" del cosa comune va redatta una apposita tabella, come lo è il Suo caso. Cordiali saluti.
        rispondi al commento
  • Lucag2
    Mercoledì 29 Gennaio 2014, alle ore 11:35
    Salve, in un cortile comune (di soli box e posti auto privati) di un condominio ci sono infiltrazioni ai box sottostanti . L'area del cortile è esterna. Da regolamento sono ripartite secondo tabella mill.le le spese straordinarie di facciata, ... e corsie di manovra. L'intervento sarebbe da sotto, iniezioni di resina al soffitto (lastre "predalles")1) Alla spesa partecipa anche chi non ha box/p.a.?2) Con che riparto? millesimi puri? Grazie
    rispondi al commento
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