Ripartizione delle spese condominiali

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Spesso motivo di controversie condominiali e, in certi casi, origine di azioni giudiziarie, la ripartizione delle spese di condominio è regolata dal Codice Civile.
Ripartizione delle spese condominiali

Ripartizione spese condominialiTutte le volte che si rende necessario eseguire dei lavori sulle parti comuni o in un appartamento di un condominio, sorge il problema delle competenze e della legittimità della ripartizione delle spese.

La normativa sulla quale ci si basa per stabilire come vanno suddivise le spese di manutenzione e ristrutturazione condominiali è raccolta nel III libro del codice civile al VII titolo dove vi è un intero capo, intitolato il Condominio degli Edifici, nel quale vengono regolamentati i rapporti tra i diversi proprietari nonché l'uso delle parti comuni asservite alle abitazioni.


In particolare, all'articolo 1117, viene stabilito cosa si deve intendere per aree comuni.
Sono parti comuni a tutti i proprietari di un condominio:

- Il terreno su cui è ubicato il fabbricato ed, in generale, tutte le parti dell'edificio destinate ad uso comune come i portoni, le scale, i cortili, i corridoi, ecc.

- Tutti i locali destinati ai servizi comuni quali la portineria o i locali per le caldaie per il riscaldamento centralizzato.

- Tutte le installazioni e le apparecchiature d'uso comune quali ascensori, fognature, distribuzione del gas, dell'energia e dell'acqua, cavi TV, ecc. fino ai punti di diramazione delle singole utenze.

Tutto quanto non espressamente citato nell'articolo suddetto puòinstallazioni su area condominiale essere ricompreso tra le parti comuni qualora l'assemblea condominiale lo stabilisca all'unanimità.

Tutti i condomini possono avvalersi dell'utilizzo delle parti comuni ma non possono mutarne autonomamente la destinazione d'uso. Tuttavia l'assemblea condominiale, con la maggioranza prevista, può deliberare su eventuali variazioni.

Nessuno dei condomini può rinunciare ai diritti sulle parti comuni nè, tantomeno, sottrarsi agli obblighi di contribuzione alle spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, che ne conseguono. Le parti in comune non possono essere suddivise anche se di comune accordo.

La proprietà delle aree comuni viene suddivisa in base alle tabelle millesimali ovvero viene determinata in base al valore attribuito in millesimi a ciascuna superficie di appartamenti, cantine, box auto, ecc. di proprietà dei singoli condomini proporzionalmente al valore delle singole proprietà private.

Ripartizione spese condominialiLa suddivisione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio è regolata dall'articolo 1123 del Codice Civile, che sancisce che, salvo diverso accordo, esse devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Se, viceversa, tali spese riguardano cose destinate a servire in misura diversa i condomini, vanno ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno ne può fare.

Più in dettaglio, per la ripartizione delle spese comuni, si possono individuare tre casistiche di riferimento:

- Nel caso di parti comuni godibili in ugual misura da tutti i condomini, per la ripartizione, si fa riferimento alle tabelle millesimali.

- Se si tratta, invece, di parti comuni come scale, ascensori che, o per natura o per posizione, sono utilizzate in misura differente dai condomini, le spese vengono ripartite secondo l'uso che ciascuno ne può fare.

- Nel caso, infine, di parti comuni come cortili, lastrici solari o impianti utilizzabili solo da una parte dei condomini le spese sono ripartite soltanto tra chi le utilizza traendone vantaggio.


Spese condominiali per lastrici solari


I lastrici solari, che costituiscono la copertura di tantissimi condomini, secondo il suddetto art. 1117 c.c., sono compresi tra le parti comuni dell'edificio, tuttavia, a differenza dei tetti, possono essere di proprietà, ad uso esclusivo, di uno dei condomini.

- Nel caso non ci siano condomini che hanno proprietà e uso esclusivo del lastrico solare, le spese di manutenzione e ripristino vengono ripartite tra i condomini in base alle tabelle millesimali.

- Se, viceversa, il lastrico solare è di proprietà o di uso esclusivo di uno o più condomini questi saranno tenuti a corrispondere un terzo delle spese mentre i restanti due terzi verranno ripartiti tra i proprietari delle unità immobiliari site nella verticale della superficie coperta dal lastrico solare suddetto, compresi gli stessi proprietari che hanno in uso esclusivo o in proprietà il lastrico solare, qualora le loro abitazioni si trovino sotto il lastrico stesso.


Spese condominiali per tetti


Le spese per i lavori di manutenzione e ricostruzione dei tetti a falde, in generale, vengono distribuite tra i condomini tenendo conto dei millesimi posseduti, tuttavia, nel caso che una porzione del tetto copra un'ala autonoma di un fabbricato, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale, esse ricadono sui proprietari che si trovano sulla verticale del tetto su cui si deve  effettuare l'intervento.


Spese condominiali per solai, soffitti e volte


La proprietà di solai, soffitti e volte che separano due appartamenti è suddivisa, in egual misura, tra i proprietari dei due appartamenti, per cui ognuno è tenuto a contribuire in parti uguali alle spese necessarie per i lavori relativi a tali strutture.

I lavori di ristrutturazione dei pavimenti, anche se derivanti da opere di rifacimento della struttura, sono a carico del proprietario del piano soprastante. Viceversa, le spese per il rifacimento dei soffitti sottostanti sono a totale carico del proprietario del piano subordinato.


Spese condominiali per scale


Per la suddivisione delle spese relative alla ricostruzione o alla manutenzione delle scale di uso comune si segue il criterio per cui:

- metà del costo dell'intervento viene ripartito tenendo conto dei millesimi di proprietà di ciascun condomino;

- l'altra metà del costo dell'intervento viene ripartito in base all'altezza di ciascun piano dal suolo, secondo, quindi il criterio dell'utilizzo che ciascun condomino ne può fare.


È da sottolineare che, quando si parla di ripartizione delle spese, ci si riferisce strettamente a tutte quelle necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni, alla manutenzione e al funzionamento degli impianti e servizi comuni e alle innovazioni deliberate dall'assemblea condominiale per cui i condomini possono soltanto limitarsi a discutere, in sede di approvazione del bilancio preventivo, l'opportunità o meno di affrontare determinate spese ma, se in disaccordo, non possono contestare in nessun caso una spesa che essi ritengano inutile.

Qualunque spesa venga approvata in sede di assemblea condominiale deve essere, quindi, sostenuta anche da eventuali condomini in disaccordo che dovranno contribuire per la loro quota non potendosi sottrarre, in nessun caso, da quanto stabilito a maggioranza dall'assemblea.

In caso di mancato pagamento delle quote condominiali per un periodo superiore ai sei mesi, l'amministratore, qualora il regolamento di condominio gliene dia facoltà, può sospendere l'utilizzazione dei servizi comuni, di cui sia possibile il godimento separato (riscaldamento centralizzato, citofoni, ecc.), al condomino moroso, attraverso le necessarie azioni sugli impianti, anche se da eseguirsi all'interno della proprietà esclusiva del condomino stesso.

Tutte le norme in materia di ripartizione delle spese condominiali possono, comunque, essere derogate, qualora vi sia l'unanimità assembleare dei condomini, modificando opportunamente il regolamento condominiale.

Articolo: Ripartizione delle spese condominiali
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Ripartizione delle spese condominiali: Commenti e opinioni


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  • Anna Bassan
    Anna Bassan
    Mercoledì 10 Agosto 2016, alle ore 21:08
    Siamo 4 condomini 2 sotto e 2 sopra.
    Dobbiamo rifare l'entrata e le scale con il ballatoio del 1 piano come vengono ripartite le spese?
    Io sono al piano terra e non uso le scale, visto che è sprovvista di terrazza e altro.
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Anna Bassan
      Giovedì 11 Agosto 2016, alle ore 12:39
      In assenza delle tabelle millesimali valgono gli accordi convenzionali cioè del buon senso. In alternativa si possono usare i mq utili di ciascuna unità immobiliare conteggiando per 1/4 i balconi o terrazzi, aumentati del 15% gli appartamenti posti al piano superiore. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Claudio
    Claudio
    Mercoledì 3 Agosto 2016, alle ore 18:04
    Nel nostro condominio dovrà essere rifatto tutto il lastrico solare (che è di tutti), volevo sapere se è vero che chi abita all'ultimo piano paga di meno (anche se con più millesimi) in quanto ha dovuto sottostare alle infiltrazioni rispetto a quelli del piano terra.
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Claudio
      Giovedì 4 Agosto 2016, alle ore 12:07
      Chi si trova all'ultimo piano paga, come tutti gli altri, in base ai valori riportati nella Tabella millesimale di proprietà generale, non ci sono agevolazioni in tal senso. In caso di danni causati dalle infiltrazioni del lastrico solare, questi vanno risarciti al condomino che li ha subìti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Claudio Lanfredini
    Claudio Lanfredini
    Sabato 30 Luglio 2016, alle ore 18:40
    Ho un posto auto esterno all'interno di un condominio accedo da un cancello e non usufruisco in alcun modo del tetto condominiale.

    Possono addebitarmi spese ad esso riferito ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Claudio Lanfredini
      Martedì 2 Agosto 2016, alle ore 07:28
      Può stare tranquillo. I lavori al tetto partecipano tutti coloro che "cadono" nella verticale della copertura. Se il Suo posto auto è al di fuori, non deve pagare nulla. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Maddalena
    Maddalena
    Mercoledì 27 Luglio 2016, alle ore 23:11
    Siamo due condomini. Di mia proprietà l'appartamento al piano primo ed il negozioal piano terra.

    Devo rinforzare il solaio del piano primo.

    Posso sostenere tutte le spese io in quanto residente del piano interessato in modo da poter detrarre le spese al 50 per cento?

    Altrimenti potrei detrarre solo metà della spesa....
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Maddalena
      Giovedì 28 Luglio 2016, alle ore 11:01
      La detrazione compete a chi ha effettivamente sostenuto la spesa. Quindi, indipendentemente dalla quota in condominio, accordi tra le parti, ecc., Lei può pagare anche l'intera cifra e detrarsi la metà dell'importo sostenuto in 10 rate annuali di pari importo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Livio
    Livio
    Mercoledì 13 Luglio 2016, alle ore 21:53
    Bisogna fare dei lavori al garage e questi comprendono i lavori del giardino di proprietà di un condomino.

    Non sono proprietario di nessun posto macchina, devo comunque pagare le spese condominiali ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Livio
      Giovedì 14 Luglio 2016, alle ore 16:41
      Se Lei non ha alcuna proprietà e non compare nella tabella di gestione separata che riguarda la manutenzione dei garage, non deve pagare nulla. Una ulteriore precisazione: se al di sopra dei garage non vi sono camminamenti o servizi condominiali, non deve partecipare neanche a queste altre spese. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Livio
        Livio Pasquale
        Giovedì 14 Luglio 2016, alle ore 22:22
        Gentilissimo, la ringrazio tantissimo.
        rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Giovedì 7 Luglio 2016, alle ore 12:57
    Dobbiamo rifare la pavimentazione del vialetto comune.

    Samo 18 famiglie tutti proprietari, la ripartizione della spesa deve essere fatta su millesimi o per famiglia ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antonio
      Giovedì 7 Luglio 2016, alle ore 18:04
      Sì, va applicata la tabella di proprietà generale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Antonio
        Antonio Pasquale
        Giovedì 7 Luglio 2016, alle ore 19:41
        La ringrazzio per la sua disponibilita.
        rispondi al commento
  • Roberto
    Roberto
    Martedì 21 Giugno 2016, alle ore 13:56
    Per verniciare una cancellata condominiale, (dopo 10 anni), l'assemblea puo' decidere di dividere le spese per numero anziche' per millesimi ?

    In assemblea non erano presenti tutti i condomini.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberto
      Martedì 21 Giugno 2016, alle ore 20:07
      La tabella da applicare per le spese di manutenzione è quella generale, Tabella A. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Michele Antonio Di Stefano
    Michele Antonio Di Stefano
    Domenica 12 Giugno 2016, alle ore 14:31
    Sono un inquilino, il primo anno pagavo 250 euro ogni 2 mesi ora dopo 2 anni sono arrivato a pagarne 457 euro ogni 2 mesi.

    Cosa potrei fare? grazie a chi mi risponderà.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Michele Antonio Di Stefano
      Lunedì 13 Giugno 2016, alle ore 08:58
      E' necessario conoscere ed analizzare tutte voci di bilancio per capire quali sono le spese che hanno raddoppiato la rata condominiale. Fermo restando i capitoli funzionali, cioè che sono di fondamentale importanza per la vita del condominio, le altre spese sono tutte discutibili con il risultato di portare dei tagli drastici alla bolletta. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gallorocco
    Gallorocco
    Mercoledì 30 Dicembre 2015, alle ore 15:57
    Salve.abito in un palazzo di 6 appartamenti, 2 dei quali con ingresso indipendente e abitati.gli altri:2 sono abitati e 2 sono vuoti ed appartengono asdieme al cortile(proprietà esclusiva) ad un'unica persona.scale, cortile ed ingresso indipendente sono servita da un solo contatore enel:il proprietario degli appartamenti deve partecipare alle spese della luce? È tenuto alla pulizia del cortile? Quali sono le leggi.? Non è costituito condominio
    rispondi al commento
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