Procedure per la stima di un immobile

NEWS DI Immobiliare
La valutazione economica di un alloggio viene solitamente dettata da esperienze personali del settore immobiliare, e dalla applicazione di procedure standard.
07 Febbraio 2012 ore 11:47

Le procedure di stima economica di un fabbricato sono da sempre state oggetto di analisi empiriche che, in qualche caso, s'intrecciano con esperienze dirette del settore immobiliare e con criteri di giudizio nettamente variabili.

Procedura stima immobileSenza entrare in merito alla questione riguardante il corretto sistema di valutazione, si evidenziano dei metodi, che, anche se non esaustivi, potranno dare al lettore delle indicazioni di carattere generale, utili per comprendere la complessità dell'argomento, ma non tali da trasformare chiunque in un esperto valutatore.
Il criterio maggiormente impiegato dai periti si basa sulla stima a Valore di mercato.



Questa valutazione è determinata dal confronto tra l'immobile in oggetto, e altre unità della zona aventi le medesime caratteristiche (periodo di costruzione, finiture, tipologia costruttiva, ecc.).
Dalla comparazione si ricava un prezzo medio, riferito su ogni metro quadrato, che, moltiplicato per la superficie commerciale (concetto esplicitato in seguito), darà la quotazione del fabbricato.

La superficie commerciale è una grandezza che comprende, oltre l'ingombro della parte abitata (compreso i muri), anchel'area dei balconi, delle terrazze, di eventuali giardini, ecc.

Stima immobilePer il calcolo di questa dimensione, si può fare riferimento alla normativa UNI 10750, che prevede delle percentuali in conformità di ciascun elemento.

Alla superficie complessiva dell'alloggio (area calpestabile pavimento + spessore divisori interni non portanti), si aggiunge il 50% dello spazio di ingombro dei muri portanti interni e perimetrali.

La percentuale sale al 100% se l'immobile è indipendente o monofamiliare.
Questa quantità, tra l'altro, non deve eccedere il 10% della somma tra: superficie utile (area calpestabile) + spazio muri non portanti.

Per le parti accessorie, sono previsti i seguenti criteri di ponderazione:
- 25% per i balconi e terrazze scoperte;
- 35% per i balconi e terrazze coperte (chiusi da tre lati);
- 60% per le verande;
- 15% per i giardini di ville;
- 10% per i giardini di appartamenti .
A questa distinzione segue anche un'aliquota spettante per i patii e porticati, ove presenti.



Le parti condominiali quali: androni, scale, ecc., solitamente non dovrebbero essere inserite poiché parti comuni e indivisibili, ma non è difficile riscontrare casi in cui lo spazio del corpo scala sia suddiviso per il numero degli alloggi a piano.

stimare un immobileLe altre variabili che contraddistinguono il prezzo unitario sono: l'esposizione (soleggiamento e rumorosità da strade trafficate), lo stato di manutenzione, la posizione rispetto ai piani dell'edificio, ecc.

In base a queste condizioni saranno applicati dei correttivi (incrementativi o decrementativi) che determineranno il livello qualitativo dell'alloggio.

Si pensi infatti che, per un attico, si potrà avere un fattore correttivo di oltre il 25%, rispetto ad un analogo appartamento collocato ad uno dei primi piani dell'edificio.

Ovviamente a queste percentuali, dedotte da tabelle acquisibili da web o da esperti del settore, si associa anche la presenza o meno di lastrici solari, depositi nei sottotetti, ecc., cioè di tutti gli accessori immobiliari che, anche in minima parte, contribuiscono alla funzionalità dell'unità abitativa.

procedura per stimare immobileUn discorso, che si ricollega in parte a quanto fin qui esposto, riguarda la valutazione economica di un appartamento esistente, posto in relazione al prezzo di un box auto venduto singolarmente.
Non è difficile riscontrare, in certi casi, che il costo (dedotto al metro quadrato), sia palesemente superiore rispetto ad un alloggio.

Questa condizione è determinata dalla cronica carenza di parcheggi privati nelle nostre città, e tanto più evidente quanto più ci si allontana dal centro abitato verso la periferia.

Oltre questi sistemi si possono adottare altri criteri, molto più semplici, tramite il Costo di costruzione o con il Valore di trasformazione.
Nel primo caso, consigliabile per una valutazione spannometrica, il tecnico tiene conto della somma di tutti i costi necessari per la costruzione del fabbricato, prendendo come riferimento un prezzo medio corrente (ricavabile in zona dall'esperienza sul campo di una impresa edile), a cui aggiungere il prezzo del terreno edificabile e l'utile della società.

È evidente che questa valutazione è adatta per edifici di nuova fattura e di tipo ordinario, in quanto sarebbe alquanto complesso riferire, un importo stimato oggi, ad un periodo antecedente di realizzazione dell'immobile.
Con il valore di trasformazione, applicabile per edifici vecchi, parzialmente o totalmente abitabili, si procede alla determinazione del valore tramite la differenza tra il prezzo finale del fabbricato dopo la ristrutturazione, decurtato delle spese necessarie per l'intervento edilizio.

Articolo: Procedure per la stima di un immobile
Valutazione: 3.77 / 6 basato su 43 voti.

Procedure per la stima di un immobile: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Cori
    Cori
    Sabato 26 Gennaio 2013, alle ore 15:32
    Vorrei sapere come si fa a stimare il valore oggettivo (e non quello stabilito da agenzie immobiliari!) di un immobile sito nella provincia di Pisa.
    rispondi al commento
    • Arch. Emanuele Distefano
      Arch. Emanuele Distefano Cori
      Lunedì 28 Gennaio 2013, alle ore 16:27
      Per Cori: Dall'articolo si evince che esistono diversi metodi per la valutazione del valore di un alloggio. Secondo la mia opinione quello più corretto è il sistema che si basa sulla Norma UNI 10750 (indicata sopra) e su un valore medio di mercato reale e non ipotetico per mq. E' ovvio, tuttavia, che anche la professionalità e preparazione del tecnico è fondamentale.
      rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Procedure per la stima di un immobile che potrebbero interessarti
Come si calcola il valore commerciale di un immobile

Come si calcola il valore commerciale di un immobile

Per calcolare il valore commerciale di un immobile bisogna utilizzare le metodologie di calcolo fornite dall'estimo, da scegliere in base allo scopo della stima.
Valutazione immobiliare

Valutazione immobiliare

Prima di procedere ad una valutazione del proprio immobile, alcuni concetti relativi al mondo dell'economia, specificatamente alla sua branca dell'estimo.
Valutatore immobiliare

Valutatore immobiliare

Pubblicata la nuova norma UNI 11558:2014, contenente i requisiti di conoscenza, abilità e competenza, richiesti alla figura professionale del valutatore immobiliare.
Contenuti dell'Attestato di Certificazione Energetica: oltre la burocrazia

Contenuti dell'Attestato di Certificazione Energetica: oltre la burocrazia

L'ACE di un edificio esistente redatto sulla base di un accurato rilievo dello stato di fatto è un utile strumento di valutazione preliminare per acquisti immobiliari.
Permuta immobiliare

Permuta immobiliare

Con il termine permuta si indica il trasferimento reciproco di cose o diritti da un contraente all'altro, senza il versamento di un corrispettivo in denaro.
Registrati come Utente
272143 UTENTI REGISTRATI
Registrati come Azienda
20941 AZIENDE REGISTRATE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Pepe-jeans abbigliamento e costumi pepe-jeans flower swim
      Pepe-jeans abbigliamento e costumi...
      38.95
    • Lanterna cinese di carta bianca
      Lanterna cinese di carta bianca...
      1.99
    • Lavorwash bidone aspiratutto aspiraliquidi aspiracenere stufe e camini aspirapolvere senza sacco capacità 20 litri potenza 1200 watt funzione s
      Lavorwash bidone aspiratutto...
      62.11
    • Panton chair design - sedia simil panton policarbonato da esterno ed interno
      Panton chair design - sedia simil...
      89.00
    • Eco-dur 4024879003067 - tenda a rullo per doccia, con contenitore per montaggio a soffitto, motivo obl bianco
      Eco-dur 4024879003067 - tenda a...
      81.03
    • V-tac tubo a led 22w 6400°k cm.150
      V-tac tubo a led 22w 6400°k cm...
      6.75
    • Mostimetro babo lungo con termometro
      Mostimetro babo lungo con...
      15.74
    • Ristrutturazioni di pregio
      Ristrutturazioni di pregio...
      500.00
    • Progetto giallo
      Progetto giallo...
      140.00
    • Ristrutturazione low cost
      Ristrutturazione low cost...
      299.00
    • Progetto blu
      Progetto blu...
      240.00
    • Abbonamento professionale di www.casando.it
      Abbonamento professionale di www...
      181.50
    • Eco watts lampadina led e27 8w globo g95 filamento
      Eco watts lampadina led e27 8w...
      10.95
    • Trevi 0310300
      Trevi 0310300...
      18.00
    • Rigoturbina multirigo tmr140-6n 1400 w 220 v con 2 filtri fibra 3 ugelli e pistola mri-as
      Rigoturbina multirigo tmr140-6n...
      406.08
    • Beko dsn05210x lvs cruscotto acciaio 12 coperti 5 programmi delay timer mezzo carico terzo irroratore water safe 12 lt
      Beko dsn05210x lvs cruscotto...
      316.49
    • Beghelli 3330 - purificatore acqua e gasatore macchina dell'acqua
      Beghelli 3330 - purificatore acqua...
      53.00
    • Armadietto 31x33x148 h grigio lucido bagno moderno con ante e cassetto
      Armadietto 31x33x148 h grigio...
      144.00
    • Mostimetro babo lungo
      Mostimetro babo lungo...
      13.42
    • Ristrutturazione interna civile abitazione - prezzo al metro cubo - intervento totale
      Ristrutturazione interna civile...
      170.00
    • SkudoKlima Cappotto a Basso Spessore
      Skudoklima cappotto a basso...
      75.00
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Compo floranid prato con diserbante
      Compo floranid prato con diserbante...
      24.97
    • Fabbian cubetto soffitto cromato in vero cristallo trasparente al piombo
      Fabbian cubetto soffitto cromato...
      101.57
    • Tp-link modem router wireless gigabit 4g lte tl-mr6400 300 mbps 4 porte fast ethernet - 1 slot per scheda sim integrato
      Tp-link modem router wireless...
      100.99
    • Villa d'este home tivoli villa d'este home tivoli home 2300659 goccia set posate 24 pezzi in plastica e acciaio,arancione
      Villa d'este home tivoli villa...
      13.11
    • Irobot roomba 871 aspirapolvere robot domestico [versione eu]
      Irobot roomba 871 aspirapolvere...
      499.30
    • Lavor ashley 200 bidone aspiracenere potenza 1000 watt colore nero
      Lavor ashley 200 bidone...
      40.99
    • Aspirapolvere verticale rowenta rh7955we (rh7955we)
      Aspirapolvere verticale rowenta...
      98.90
    • Legatrice
      Legatrice...
      34.77
    • Palla grasso piccola pz 6
      Palla grasso piccola pz 6...
      2.97
    • Pompa xl 300 electric pro
      Pompa xl 300 electric pro...
      330.38
    • Pompa libertis 5 l multi
      Pompa libertis 5 l multi...
      110.90
    • Wonderweed 300 canna da diserbo
      Wonderweed 300 canna da diserbo...
      24.34
    • Detergente per polverizzatori 100 bio
      Detergente per polverizzatori 100...
      12.14
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Vimec
  • Onlywood
  • Tapparelle
  • Officine Locati
  • Weber
  • Mansarda.it
  • Immobiliare.it
  • Faidatebook
  • Black & Decker
  • Ceramica Rondine
MERCATINO DELL'USATO
€ 599.00
foto 0 Messina
Scade il 01 Agosto 2017
€ 110 000.00
foto 0 Forli Cesena
Scade il 31 Maggio 2017
€ 500.00
foto 6 Milano
Scade il 31 Luglio 2017
€ 68.00
foto 1 Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 180.00
foto 3 Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 150.00
foto 6 Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
91358

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.