Acquisto prima casa e calcolo delle imposte

Acquisto casa: calcoliamo le spese e le imposte

L'acquisto della casa rappresenta da sempre per noi italiani uno dei passi più importanti da compiere e una delle principali forme di investimento.

In Italia quasi otto famiglie su dieci sono proprietarie della casa in cui vivono.



A tale risultato contribuisce sicuramente la normativa fiscale che prevede numerose e importanti agevolazioni per l'acquisto di un'abitazione.

Prima di comprare casa è bene raccogliere più informazioni possibili sull'immobile e sulla identità del proprietario.

Verifiche prima di acquistare

È compito del notaio, che redige l'atto di compravendita, verificare la situazione catastale e ipotecaria dell'immobile e assicurarsi che tutto sia in regola.
L'Agenzia delle Entrate, per aiutare il cittadino mette a disposizione alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione del bene.
Accedendo alla sezione Servizi catastali e ipotecari online del sito www.agenziaentrate.gov.it è possibile ottenere informazioni e notizie sugli immobili attraverso le ispezioni ipotecarie e catastali.



In questo modo, si possono controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari ed è possibile individuare il proprietario dell'immobile e se sullo stesso ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.
Si può inoltre estrarre una visura catastale che riporta in maniera tabulare e cronologica tutti i dati registrati al Catasto fabbricati o terreni oltre ai vari passaggi di proprietà se richiesta con tipologia storica.

A cosa serve il contratto preliminare?

Il contratto preliminare, chiamato anche compromesso, è un impegno scritto tra venditore e compratore a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.

Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta con una scrittura privata, una scrittura privata autenticata o un atto pubblico.

Il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile si avrà solo con la firma di quest'ultimo.



È obbligatorio registrare il contratto preliminare di compravendita entro 20 giorni dalla sottoscrizione; se stipulato invece con atto notarile il notaio provvederà entro 30 giorni.

Le imposte dovute per la registrazione sono:

• l'imposta di registro pari a 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
• l'imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe; l'imposta di bollo è invece di 155 euro se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Se il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l'imposta di registro in proporzione:

• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

L'imposta pagata al preliminare sarà successivamente detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Spetta inoltre il rimborso, che va richiesto entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo, nel caso in cui l'imposta proporzionale versata risulti superiore all'imposta di registro dovuta.

É utile sottolineare che trascrivere il preliminare nei registri immobiliari, garantisce il compratore verso la possibilità di eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone.

Per la trascrizione è necessario che l'atto sia stipulato davanti a un notaio; in tal caso, all'imposta di registro e all'imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell'imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

Obbligo di registrazione anche per l'agenzia immobiliare

Anche i mediatori immobiliari hanno l'obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita e di accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

Gli incarichi di vendita assegnati al mediatore, la proposta di acquisto e l'accettazione della proposta non sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita, non sono oggetto di registrazione.

Contratto soggetto a IVA

Nel caso in cui il trasferimento dell'immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare varia se il versamento di una somma è fatto a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:

• il versamento di un acconto, essendo un'anticipazione del corrispettivo pattuito,va fatturato con addebito dell'IVA e l'imposta di registro sarà fissa di 200 euro;

• non è soggetta a IVA invece la caparra confirmatoria, anche se prevista dal contratto, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni e quindi l'imposta di registro sarà dovuta proporzionale al 0,50%.

Acquisto prima casa da privati o impresa: quali imposte sono dovute?

Le imposte dovute per l'acquisto di una casa variano a seconda che il venditore sia un privato o un'impresa e se l'acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici previsti per la primacasa.

Se si acquista da impresa

In generale, se il venditore è un'impresa la cessione di fabbricato a uso abitativo è esente da Iva.

Chi compra dovrà pagare:

• l'imposta di registro in misura proporzionale del 9%
• l'imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• l'imposta catastale fissa di 50 euro.



Ci sono dei casi particolari, però, in cui l'imposta si applica:

• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l'operazione a IVA;
• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l'operazione a IVA.

In questi casi, l'acquirente dovrà pagare:

• l'IVA al 10% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case a uso abitativo, anche in costruzione, definite nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, se non sussistano i requisiti per godere delle agevolazioni prima casa;
al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di immobili aventi categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
• l'imposta di registro fissa di 200 euro;
• l'imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• l'imposta catastale fissa di 200 euro.

Se si acquista da un privato

Se si acquista da un privato, l'acquirente dovrà pagare:
• l'imposta di registro proporzionale del 9%;
• l'imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l'imposta catastale fissa di 50 euro.

Sia nel caso di acquisto da impresa che di acquisto da privati le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto.

Ricordiamo, inoltre, che sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie tutti gli atti assoggettati all'imposta di registro proporzionale e gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

La base imponibile per il calcolo delle imposte

Nel caso in cui la vendita della casa sia soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l'imposta sul valore aggiunto, al 10% o al 22% a seconda dei casi, è determinata dal prezzo della vendita.
In questo caso le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse e pari a 200 euro per ognuna di esse.

Il sistema del prezzo-valore

In presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti, la legge prevede per le cessioni di immobili a uso abitativo un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale detto Sistema del Prezzo-Valore.

L'applicazione di questo sistema ha l'obiettivo di assicurare la trasparenza nelle compravendite immobiliari, garantire l'equità del relativo prelievo fiscale e consentire la tassazione del trasferimento degli immobili sul valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo indicato nell'atto.

L'acquirente che sceglie di applicare il sistema del prezzo-valore ha notevoli benefici: infatti, nei confronti di coloro che si avvalgono del sistema del prezzo-valore l'Agenzia delle Entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell'imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito e non trovano applicazione le norme sull'accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici.

Inoltre, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari dovuti al notaio.


Questo sistema è applicabile in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono private, nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti IVA, come le associazioni e le fondazioni e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA.
Per la sua applicazione è necessario che l'acquirente faccia specifica richiesta al notaio nell'atto di acquisto, nel quale andrà indicato il corrispettivo pattuito.

Come si calcola il valore catastale?

Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo, diversi dalla prima casa, si determina moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente 120.

Valore catastale = Rendita catastale immobile x 1,05 x 120

Il sistema prezzo-valore vale anche per le pertinenze

L'acquisto di pertinenze di immobili abitativi, anche se effettuato con atto separato è soggetto al sistema prezzo-valore se:

• la pertinenza è dotata di una propria rendita catastale
• se è individuabile in modo certo che la pertinenza è accessoria rispetto al bene principale
• nell'atto di acquisto è riportato il vincolo pertinenziale.

La dichiarazione sostitutiva

Nelle compravendite di immobili, sia per quelle assoggettate che per quelle esenti da IVA, le parti hanno l'obbligo di inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente le seguenti informazioni:

• l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo, se assegno, bonifico o altro;
• l'indicazione di tutti i dati relativi al mediatore, qualora sia intervenuto;
• le spese sostenute per l'attività di mediazione con le relative modalità di pagamento.

Quali sono le imposte in presenza dei benefici prima casa?

In presenza dei requisiti prima casa le imposte da pagare sono ulteriormente ridotte.

In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale
• il fabbricato si trova nel comune in cui l'acquirente o stabilirà la residenza o lavora
• l'acquirente possiede determinati requisiti.

Le imposte da versare quando si compra con i benefici prima casa sono:

• se il venditore è un privato o un'impresa che vende in esenzione IVA:
− imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
− imposta ipotecaria fissa di 50 euro
− imposta catastale fissa di 50 euro

• se si acquista da un'impresa, con vendita soggetta a VAa:
− IVA ridotta al 4%
− imposta di registro fissa di 200 euro
− imposta ipotecaria fissa di 200 euro
− imposta catastale fissa di 200 euro

Come si è già detto per gli acquisti senza benefici prima casa, l'imposta di registro proporzionale al 2% non può essere di importo inferiore a 1.000 euro.



Gli atti assoggettati all'imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della prima casa.

La base imponibile per il calcolo delle imposte

Cessioni con IVA:
la base imponibile su cui calcolare l'imposta sul valore aggiunto del 4% anche quando si acquista con i benefici prima casa, se la vendita è soggetta a IVA, è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa pari a 200 euro ciascuna.

Sistema del Prezzo-Valore:anche nel caso di compravendita non soggetta a IVA e in presenza dei benefici prima casa è applicabile il meccanismo del prezzo-valore; in tale caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 110.
Valore catastale prima casa= Rendita catastale x 1,05 x 110