Permuta di terreno edificabile con immobile: come funziona?

Contratto di permuta: un'alternativa alla vendita

Che cos'è il contratto di permuta?

Quali sono le caratteristiche della permuta di un bene presente con un bene futuro?

Partiamo con un esempio concreto per inquadrare l'istituto giuridico che tratteremo.

Hai venduto un terreno edificabile ad un'impresa di costruzioni la quale, in cambio del terreno, si obbliga entro un certo termine, a trasferirti la proprietà dell'immobile costruito sul terreno da te ceduto.


Una volta avvenuto il trasferimento ti accorgi che l'appartamento è affetto da gravi vizi rispetto a quanto pattuito. Quali sono i rimedi giuridici a tua disposizione?

Per rispondere alla domanda è necessario inquadrare la fattispecie da un punto di vista giuridico, individuando le caratteristiche e la natura degli istituti giuridici ad essa sottesi.

Iniziamo, pertanto, esaminando il contratto di permuta e soffermandoci sulle sue peculiarità.

Che cos'è il contratto di permuta

La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento del diritto di proprietà (o altro diritto) di cose, da un contraente all'altro.

In pratica, sulla base della definizione che ne dà il codice civile all'articolo 1552 è una doppia vendita, con la quale non avviene uno scambio di cosa con prezzo, ma lo scambio di un bene con un altro bene.



Le norme del codice civile richiamano, ove compatibili, quelle sulla compravendita e pertanto, come vedremo, per essa varranno i rimedi previsti per la vendita a tutela delle parti contraenti.

Differenza con vendita

La differenza rispetto alla vendita classica risiede nel fatto che la permuta consente di scambiare un proprio bene, con uno diverso, senza dover versare alcuna somma o comunque somme consistenti. Al massimo si sarà tenuti a effettuare un congualglio che magari per l'importo esiguo, eviterà al contraente il ricorso al mutuo bancario.

Siamo dunque di fronte a uno strumento alternativo sempre più frequente in campo immobiliare.

Permuta di bene presente con bene futuro: come funziona

La questione che stiamo qui analizzando presuppone l'individuazione della disciplina relativa al contratto di permuta.

Possiamo affermare, sulla base della tipologia di negozio concluso dalle parti, che trattasi di permuta di un bene presente (il terreno edificabile) con un bene futuro (l'appartamento che dovrà essere costruito).


Si tratta di una situazione non affatto rara nella pratica immobiliare, che consente al proprietario del terreno di poter acquisire la proprietà di un'unità immobiliare disponendo di un'area edificabile.

Al posto del denaro, quale corrispettivo della vendita, egli riceve uno o più appartamenti che saranno costruiti, in un momento successivo rispetto alla cessione del terreno.
Il venditore dell'area acquisirà in futuro il diritto di proprietà sull'unità immobiliare, ovvero all'atto della costruzione della stessa.

I vantaggi della permuta di un bene presente con un bene futuro

La permuta di un bene presente con uno futuro costituisce una fattispecie negoziale che presenta dei punti a favore ma anche a sfavore per gli imprenditori edili.
Il vantaggio è che, in caso di scarsa disponibilità di denaro, l'impresa di costruzione riesce a procurarsi il terreno senza alcun esborso economico.

L'aspetto negativo è che, con andamenti di mercato in crescita e con prezzi delle case che tendono al rialzo, il valore dell' immobile viene bloccato al momento della cessione del terreno.

Nel contratto di permuta, al fine di garantire la buona riuscita dell'affare, dovranno essere inoltre definite le caratteristiche costruttive dell'edificio da erigere, dovrà essere fornita la descrizione tecnica dei materiali da utilizzare e si dovranno allegare le planimetrie dell'edificio.

Una volta che la costruzione sarà terminata, bisognerà individuare la categoria di appartenenza catastale dell'immobile che verrà registrato presso i pubblici registri immobiliari.

Quali sono i rischi che corre l'acquirente del bene futuro in caso di permuta?

L'acquisto di un bene futuro implica che l'effettivo conseguimento della proprietà coincida col momento in cui la cosa venga ad esistenza.
Nella fattispecie considerata, dunque, l'acquisto della proprietà dell'unità immobiliare avverrà solo al momento in cui la stessa sarà costruita.


Quali sono i rischi cui va incontro l'acquirente di bene futuro?

Innanzitutto, l'inadempimento da parte dell'impresa di costruzioni che, ad esempio, potrebbe consegnare con ritardo intollerabile l'appartamento.

L'acquirente dovrà altresì tutelarsi nel caso in cui la casa dovesse presentare dei vizi e in ultimo, in caso di fallimento dell'impresa di costruzione e della sua conseguente impossibilità di terminare la costruzione.

Contratto di permuta: cosa fare in caso di vizi dell'immobile

Cosa può fare il soggetto che ha ceduto il terreno se una volta entrato in possesso dell'immobile costruito si accorge che esso è affetto da gravi vizi?

Poiché in caso di permuta si applicano le norme sulla vendita di immobili, l'acquirente potrà far valere la garanzia per vizi, di cui all'articolo 1490 del codice civile.

Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta (anche futura) sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Per non decadere dalla garanzia il compratore dovrà denunciare il vizio entro 8 giorni dalla consegna del bene, che decorrono dall'immissione nel possesso dell'immobile. Le alternative a tutela dei suoi diritti sono due: la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo eventualmente corrisposto a titolo di conguaglio.

Contratto di permuta: che fare in caso di fallimento dell'impresa

Sono altresì da menzionare i rimedi di cui al Dlgs 122/05 (come recentemente modificato dal Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza – Dlgs n. 14 del 2019) che prevede una serie di tutele a favore degli acquirenti di immobili su carta che sono ancora da costruire.

Primi tra tutti la stipula di una polizza fideiussoria che potrà garantire il compratore in caso di fallimento dell'impresa.