Spese condominiali per ascensore
I condomini che non fanno uso dell'ascensore sono tenuti al pagamento delle spese condominiali?
Immagina di abitare al primo piano, sei giovane e sei solito utilizzare le scale.
Ti chiedi se sei obbligato a partecipare alle spese dovute per la manutenzione dell'ascensore.
Stessa domanda se la pone, ad esempio chi ha un negozio o un magazzino a piano terra, situato lungo la strada, al quale è possibile accedere dall'esterno.
In questo articolo cerchiamo di capire, anche alla luce di una recente sentenza della Corte di Cassazione, come funziona la ripartizione delle spese condominiali nei casi in cui non si faccia uso di un bene facente parte della proprietà comune presso uno stabile condominiale.
Per i Giudici Supremi la quota del contributo per la conservazione degli impianti è dovuta da tutti i condomini a prescindere dalla piano in cui la proprietà singola è situata.
Ripartizione delle spese condominiali
Sulla base di quanto affermato dall'articolo 1117 codice civile l'ascensore è un impianto che appartiene a tutti i condomini in quanto rientrante tra le cosiddette parti comuni.
Per questo motivo, a prescindere dal fatto che venga o meno utilizzato da tutti, ciascun condomino dovrà versare le spese condominiali in funzione della quota millesimale. Il motivo risiede nel fatto che ogni condomino avrà diritto a godere dei beni comuni purché non ne modifichi la destinazione d'uso e non si impedisca agli altri condomini di fare identico uso.
Come avviene dunque la ripartizione delle spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni? In base a quanto affermato dall'articolo 1123 codice civile tali spese sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione. In base alla norma la ripartizione deve avvenire tenendo conto delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio.
Chi paga le spese per la manutenzione dell'ascensore?
Per quanto concerne le spese dovute per la manutenzione e la sostituzione dell'ascensore dobbiamo prendere in considerazione due situazioni diverse per le quali, come vedremo, si giunge comunque alla stessa conclusione. Occorre prendere in esame il caso di chi abiti al primo piano e che per questo sia solito non fare uso dell'ascensore, dal caso di chi ha un negozio o un magazzino al piano terra e che ad esso accede direttamente dalla strada.
In entrambe le situazioni le spese condominiali per la manutenzione e sostituzione dell'ascensore dovranno essere corrisposte da tutti i condomini, in quanto ciò che rileva è l'uso potenziale che dell'impianto se ne possa fare.
Chi abita al primo piano, anche se oggi non fa uso delle scale, non è detto che anche in futuro continui a non farne uso. Non cambia molto il discorso per coloro che hanno un negozio o un magazzino al piano terra.
Resta il fatto che l'ascensore può infatti servire loro per accedere in soffitta, terrazza o nelle cantine.
Cosa dice la legge al riguardo? Nel'articolo 1124 codice civile viene affermato che gli ascensori sono manutenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. Ma l'uso a cui fa riferimento la norma è un uso potenziale, a prescindere dall'impiego effettivo del bene.
Ciò premesso, la norma stessa fissa un criterio preciso di ripartizione del contributo connesso all'impianto. La spesa è ripartita tra tutti i condomini per metà in funzione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. La proprietà sulle parti comuni è irrinunciabile e quindi le spese dovute ma rilevante è il piano di appartenenza; la determinazione della parte di quota è infatti connessa anche al deterioramento dell'impianto dovuto all'uso.
È fatta salva una diversa previsione che sia contenuta nel regolamento di condominio approvato all'unanimità. Altra deroga alla norma generale sarà possibile nei casi in cui ci si trova di fronte a beni e servizi che vengono utilizzati soltanto da alcuni condomini.
Nella fattispecie si potrà escludere chi non utilizza il bene dal pagamento delle relative spese. Qualora un ascensore serva solo alcuni appartamenti gli altri condomini non pagheranno alcun contributo.
Un esonero potrebbe essere sancito mediante l'adozione di una delibera assembleare presa all'unanimità. Sarà anche possibile rivedere il contenuto del regolamento condominiale con il consenso di tutti.
Pagamento delle spese per l'ascensore: cosa dice la Corte di Cassazione
Della ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione dell'ascensore si occupa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 22157 dello scorso 12 settembre 2018.
Il caso sottoposto all'attenzione della Suprema Corte concerneva una condomina proprietaria di alcuni locali situati al piano terra, alla quale era stata fatta richiesta di contribuire alle spese condominiali relative al rifacimento dell'impianto di ascensore. L'amministratore le inoltrava decreto ingiuntivo al quale lei faceva opposizione richiamando i contenuti del regolamento di condominio. Dopo la vittoria del condominio in secondo grado, la vicenda giungeva dinnanzi alla Corte di Cassazione.
I Giudici di Legittimità, dando ragione al condominio, hanno chiarito quelli che sono i criteri di suddivisione delle spese connesse ai lavori sugli impianti di ascensore.
La Cassazione fa riferimento all'articolo 1124 del codice civile, le cui disposizioni riguardano specificatamente scale e ascensori. In base alla predetta norma (come già anticipato) le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.
Secondo l'interpretazione dei giudici l'ascensore condominiale serve anche a coloro che stanno al piano terra se vogliono andare sul tetto o in terrazza.
È del tutto ininfluente il fatto che taluni condomini ne facciano un uso minore o del tutto inesistente rispetto agli altri proprietari. Unica deroga al criterio evidenziato è l'esistenza di un titolo (come il regolamento condominiale o la delibera assembleare) che disponga in senso contrario.
Poiché nella fattispecie esaminata, non sussisteva alcuna convenzione in deroga e il regolamento di condominio richiamava unicamente i principi sanciti dalla legge, la Cassazione dava ragione al condominio.
