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Nomina e revoca di amministratore condominio

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Regole in merito alla revoca o alla mancata conferma dell'amministratore condominiale.
Nomina e revoca di amministratore condominio
Redazione Lavorincasa.it
Redazione Lavorincasa.it

Amministratore condominiale: condominioFatta l’ipotesi di un condominio in cui, durante l’ultima assemblea di bilancio, l’amministratore non ha ricevuto i voti ed i millesimi sufficienti per il rinnovo del proprio mandato, e non si sia provveduto a nominarne un altro perché nessuno aveva portato offerte o nominativi.

Chi amministra in tale circostanza il condominio?

L’amministratore non confermato o revocato dall’assemblea condominiale rimane in carica ad interim fino alla nomina di un nuovo amministratore.

Egli ha il diritto e dovere di compiere tutte le azioni necessarie al funzionamento del condominio: pagare le bollette, far eseguire le riparazioni necessarie, riscuotere le quote, ecc.

È quindi necessario che, quando non si intenda confermare, o si desideri revocare l’amministratore, si provveda a portare in assemblea il o i nominativi del nuovo amministratore, che dovrà essere votato dall’assemblea, con le maggioranze previste dal Codice: ½+1 degli intervenuti e almeno ½ del valore millesimale, sia in prima, che in seconda convocazione.

Finché l’assemblea non raggiunge questa maggioranza, il vecchio amministratore è tenuto a svolgere il mandato per il condominio, e naturalmente, a ricevere il compenso pattuito in sede di nomina.

Si veda anche a tal proposito, Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1993, n. 3588.

Amministratore condominiale: riunioneTale dispositivo della Cassazione, dispone infatti che in virtù dell'istituto della prorogatio, l'amministratore di un condominio, o di un edificio, cessato dalla carica per scadenza del termine previsto dall'art. 1129 c.c. o per dimissioni, continua ad esercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., attinenti alla vita normale ed ordinaria del condominio, fino a quando non sia stato sostituito con la nomina di altro amministratore.

Pertanto, l'amministratore deve continuare a provvedere, durante la gestione interinale, all'adempimento delle incombenze ed attribuzioni previste dall'art. 1130 c.c. e così a riscuotere i contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzioneAmministratore condominiale: legge ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, compreso quello di portierato, con la conseguenza che, in caso di ritardata presentazione delle denunce contributive e di ritardato pagamento dei contributi previdenziali dovuti per il portiere, l'amministratore è tenuto a rivalere il condominio delle somme da questo versate all'Inps a titolo di sanzioni amministrative.

È però utile prendere in considerazione anche il pronunciamento della Cassazione n.1445/93 e della Corte d’Appello Milano 23.12.2003, dove viene affermato il diritto dell’assemblea a decidere in modo definitivo per la revoca totale; infatti, la norma della prosecutio si fonda su una presunzione di volontà dei condomini, ma che, proprio in quanto presunzione, è valida solo in mancanza di manifestazione di volontà contraria, quindi se la volontà dell’assemblea è per l’allontanamento definitivo dell’amministratore dalla gestione condominiale, quest’ultima dovrà essere presa in carico dal condominio stesso, addossandosene la responsabilità degli atti fino alla nomina di un nuovo amministratore.

Articolo: Nomina e revoca di amministratore condominio
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  • 72608
    Giovedì 12 Giugno 2014, alle ore 11:47
    Mi inserisco con Davidemarchi. Mi risulta che il nuovo testo del 1136 CC consenta nomina/revoca amministratore con "quorum" di 1/3 mm se in seconda convocazione. Si applicherebbe il terzo comma del 1136. Il ns condominio ha nominato un nuovo amministratore in seconda convocazione con 356 mm su 680. La delibera è valida ?
    rispondi al commento
  • Davidemarchi
    Giovedì 22 Maggio 2014, alle ore 13:35
    Buongiornoavrei due domande in merito alla nomica/revoca dell'amm.re:1. il regolamento cond.le prevede che l'amm.re debba essere nominato - in 2^ convocazione - con voto favorevole di 1/3 + 1 di tutti i condomini che rappresentino almeno 500 mmi. Il regolamento prevale sul codice civile ?2. la nomina/revoca dell'amm.re richiede anche in 2^ convocazione la maggioranza prevista dall'art 1136 2° comma ? Oppure è discutibile ?grazie!
    rispondi al commento
  • Javier Fernando Gonzales Inga
    Lunedì 16 Settembre 2013, alle ore 11:14
    E' vero che con la nuova riforma, l'amministratora di condominio può rimanere per due anni nel suo carico di amministrazione?
    L'ammistratore fu eletto per la immobiliaria che, fino adesso, non è parziale con tutti noi che siamo propietari dei condomini.
    Che possiamo fare?
    rispondi al commento
  • Isabella Chieregato
    Martedì 22 Gennaio 2013, alle ore 10:21
    Assemblea convocata e valida presenti 12, votato contro la conferma amministatore in 9, a favore 1, astenuti 2 (che detengono la maggioranza dei millesimi).
    Uno degli astenuti ha dichiarato l'amministratore in prorogatio, in quanto non era stata superata la quota dei 500 millesimi: è corretto?
    rispondi al commento
  • Maurizio Cocurullo
    Lunedì 14 Gennaio 2013, alle ore 10:26
    Caso specifico: assemblea in cui l'amministratore è stato confermato con la sola maggioranza dei presenti ma con soli 440 millesimi.
    Secondo me la nomina non è valida e l'assemblea è nulla, così come le decisioni prese in futuro?
    rispondi al commento
    • Legale Maurizio Cocurullo
      Lunedì 14 Gennaio 2013, alle ore 16:28
      Per Maurizio Cocurullo: la deliberazione è, al massimo, annullabile e non nulla, con la conseguenza che se si vuole fare valere tale annullabilità deve impugnarla entro 30 giorni dalla sua adozione (se presente) o comunicazione (se assente).
      rispondi al commento
      • Maurizio Cocurullo Legale
        Martedì 15 Gennaio 2013, alle ore 08:00
        Per Avv. Alessandro Gallucci: grazie. Ma come mai solo annullabile dal momento che viola precisi articoli del codice civile?
        Se devo fare dei lavori straordinari al tetto quali maggioranze servono e quando la decisione è nulla?
        Grazie Maurizio Cocurullo
        rispondi al commento
  • Giuseppe Pepe
    Mercoledì 10 Ottobre 2012, alle ore 10:22
    L' Assemblea ha bocciato il bilancio consuntivo 2011 ma l' amministratore non si è dimesso e manca il numero legale dei millesimi.
    Cosa bisogna fare per eleggere altro amministratore?
    Grazie della risposta.
    rispondi al commento
  • Alberto Minervini
    Giovedì 4 Ottobre 2012, alle ore 18:07
    Molto esaustiva la lettura, ma pongo all'attenzione il caso specifico: Assemblea convocata il 15/06/2012 mill 2494 a sfavore dell'amministratore, 1320 a favore dello stesso pertanto si decide un ulteriore riunione per la nomina di un nuovo amministratore.
    Assemblea convocata il 28/09/2012 purtroppo non si raggiungono i millesimi per nominare nuovo amministratore.
    Che funzione ha il vecchio amministratore?
    rispondi al commento
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