IVA per vendita e locazione di immobili

Il decreto Sviluppo (Dl 83/2012) e il decreto Liberalizzazioni (Dl 1/2012) hanno introdotto delle novità in merito all'applicazione dell'IVA alla cessione e locazione di immobili.

In particolare l'art. 9 del decreto n. 83/2012 ha ampliato la casistica in cui cessione e locazione di fabbricati possono essere soggette ad imposizione IVA, mentre ne sono solitamente esenti.

Invece l'art. 57 del decreto 1/2012 ha introdotto una imponibilità opzionale per la cessione di fabbricati destinati ad alloggi sociali, così come sono definiti dal decreto del 22 aprile 2008 del Ministro delle Infrastrutture.
Si tratta in pratica di alloggi, realizzati a condizioni agevolate da soggetti pubblici e privati, ed affittati in locazione permanente o temporanea per almeno 8 anni a individui e famiglie particolarmente svantaggiati per i quali è difficile accedere ad alloggi locati a canoni di libero mercato.

Per diffondere maggiori chiarimento in materia, l'Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato una circolare esplicativa, la n. 22/E del 28 giugno 2013.
La circolare fornisce un utile vademecum per capire ed applicare la normativa, anche grazie all'utilizzo di tabelle riassuntive.

Vediamo quindi in quali casi è possibile optare per l'applicazione dell'IVA, limitandoci ad illustrare i casi relativi ai fabbricati abitativi, cioè quelli facenti parte del gruppo catastale A, ad eccezione della categoria A/10, uffici e studi privati, e rimandando per gli immobili strumentali alla circolare.
Per quanto riguarda le pertinenze, il trattamento fiscale sarà lo stesso dell'immobile principale a cui sono annesse.

IVA per locazione di immobili

La regola generale prevede, nel caso della locazione di immobili, l'esenzione dell'IVA.
La circolare 22/E/2013 chiarisce che si può invece optare per l'applicazione dell'imposta al 10% nel caso in cui il locatore sia l'impresa costruttrice o di ristrutturazione dell'immobile.
Nel caso in cui, invece, l'immobile rientri nella definizione di alloggio sociale, vi può optare chiunque sia il soggetto locatore.

Per i contratti stipulati dalla data di entrata in vigore del decreto 83/2012, il 26 giugno del 2012, il regime IVA applicato sarà quello scelto al momento della stipula e sarà vincolante per tutta la durata del contratto.
Se prima della scadenza del contratto si verifica una successione, colui che subentra può scegliere un diverso regime IVA.

Per gli alloggi sociali la data di riferimento è invece quella di entrata in vigore del decreto 1/2012, cioè il 24 gennaio 2012.

Per quanto riguarda, invece, i contratti stipulati in data precedente all'entrata in vigore dei contratti citati, il nuove regime si potrà applicare solo ai canoni non ancora pagati o non ancora fatturati.
In questo caso si potrà esprimere l'eventuale nuova scelta registrando un atto integrativo.

IVA per vendita di immobili

In questo caso la regola generale prevede che l'operazione sia esente da IVA, tranne alcuni casi in cui è obbligatorio applicarla.

La nuova normativa concede invece la possibilità di optare per l'applicazione del l'IVA nel caso in cui a vendere l'immobile sia la ditta costruttrice o di ristrutturazione, ma solo se sono trascorsi 5 anni dall'ultimazione dei lavori.

Nel caso invece di alloggi sociali, l'opzione è applicabile qualunque sia il soggetto che effettua la cessione. In questo caso l'aliquota IVA applicata è del 10%, ma scende al 4% nel caso in cui l'alloggio abbia i requisiti di prima casa.

Anche in questo caso il nuovo regime si applica alle compravendite effettuate dopo l'entrata in vigore dei decreti.
In questo caso l'opzione deve essere espressa dal cedente nell'atto o nel preliminare di vendita, ed è vincolante.

Nel caso in cui sia stato corrisposto un acconto nel momento in cui non era stata espressa questa opzione, la base imponibile su cui calcolare l'IVA al momento del rogito sarà costituita dall'importo corrisposto come saldo.

Imposta di registro per vendita e locazione di immobili

La nuova normativa non ha presentato novità in merito all'applicazione dell'imposta di registro.

Pertanto permane invariata la regola secondo cui essa viene applicata in misura fissa nel caso di cessioni che scontano l'IVA, in maniera proporzionale, nel caso di operazioni che ne sono esenti.

Per cui, nel caso di locazioni, essa è pari a 67 euro se è applicata l'IVA, al 2% se ne è esente.

Nel caso di vendita di fabbricati, può accadere che gli acconti vengano fatturati in regime di imponibilità e il saldo in quello di esenzione. In tal caso l'imposta di registro sarà proporzionale e si applicherà all'importo del saldo.