Falsi miti da sfatare sulla prima casa e sul pignoramento
Spesso si sente affermare che la prima casa non può essere oggetto di pignoramento.
Per pignoramento si intende l'avvio della procedura esecutiva con la vendita dell'immobile all'asta per sodisfare un credito.
Il concetto di assoluta impignorabilità della prima casa è però di un luogo comune, un'interpretazione un po' semplificata della legge.
Il primo equivoco riguarda l'utilizzo dell'espressione prima casa.
È bene chiarire che il concetto di prima casa è richiamabile solamente in fase di acquisto o successione di un immobile. La sussistenza di specifici requisiti consente infatti all'acquirente di un'abitazione di accedere a una serie di benefici e agevolazioni, come la riduzione dell'imposta di registro e delle imposte sui mutui o l'IVA agevolata al 4% in caso di compravendita soggetta ad IVA.
Al di fuori dei contesti di compravendita o successione non si può più parlare di prima casa.
Tornando al tema del pignoramento, nei casi in cui il creditore sia il fisco, più che di prima casa bisognerebbe piuttosto parlare di unico immobile di proprietà, così come avviene nel Decreto del Fare (D.L. 69/2013), che approfondiremo più avanti.
Occorre tuttavia precisare la possibilità che si configurino diversi tipi di creditore. Oltre al fisco, ricordiamo le banche, le finanziarie, le controparti di processi che hanno vinto delle cause ed anche i familiari, come la ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento oppure un figlio non riconosciuto o che non ha ricevuto i sussidi.
Le possibilità di pignoramento di un immobile variano in base alla tipologia del creditore e alle condizioni di contorno che si possono riscontrare.
Fisco e pignoramento della casa
Il Decreto del Fare (D.L. 69/2013, convertito con modificazioni dalla Legge 9 agosto 2013 n.98) ha introdotto una forma di tutela per i proprietari di immobili che hanno un debito col fisco.
Il Decreto prevede il divieto di esproprio di un immobile per saldare un debito con il fisco se l'immobile è contemporaneamente:
- l'unico immobile di proprietà del debitore (con esclusione degli immobili di lusso o comunque immobili classificati nelle categorie catastali A/8-abitazoni in ville e A/9-castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
- è adibito a uso abitativo;
- il debitore vi risiede anagraficamente.
Al di fuori dei requisiti individuati, si può procedere con l'espropriazione di un immobile se l'importo complessivo del credito per cui si procede supera i 120.000 euro.
Se invece l'importo è inferiore a 120.000 euro, il fisco non può espropriare il bene e venderlo all'asta, ma tutt'al più può iscrivere ipoteca sull'immobile, a condizione però che si tratti di debiti col fisco superiori a 20.000 euro.
Considerata la complessità della norma, proviamo a chiarire i casi più diffusi:
A) Il contribuente possiede un'unica abitazione (non di lusso e non accatastata a/8 o A/9), comprensiva di pertinenze (cantina, autorimessa, ecc.), in cui risiede: nessuno degli immobili è pignorabile poiché le pertinenze sono considerate annesse all'immobile principale.
È però possibile iscrivere ipoteca per debiti superiori a 20.000 euro. Per debiti inferiori a 20.000 euro non si corrono rischi.
B) Il contribuente possiede un'abitazione in cui risiede e altri immobili: tutti gli immobili sono pignorabili, compreso quello in cui risiede, sempre che il debito superi i 120.000 euro.
Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare i vari immobili solo per debito superiore a 20.000 euro; differentemente non si corre alcun rischio.
C) Il contribuente possiede un'abitazione in cui risiede ed un terreno agricolo: per il fisco il terreno è equiparato a un immobile, per cui entrambi gli immobili sono pignorabili, sempre che il debito superi i 120.000 euro.
Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecarli entrambi, però solo per debito superiore a 20.000 euro.
Per debiti inferiori a tale cifra non si corre alcun rischio.
D) Il contribuente possiede un'abitazione in cui non risiede, mentre ha la residenza in un'abitazione in affitto: l'immobile di proprietà è pignorabile, sempre che il debito superi i 120.000 euro.
Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare l'immobile di proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro.
Per debiti inferiori, anche in questo caso non si corre alcun rischio.
E) Il contribuente possiede un immobile ad uso promiscuo (es. casa e studio) in cui risiede: la giurisprudenza non è chiara ma si presume possa essere pignorabile la parte di immobile non destinata ad abitazione, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare l'immobile di proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro.
F) Il contribuente possiede un unico immobile che non risulta catastalmente a destinazione abitativa: l'immobile è pignorabile, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può sempre ipotecare l'immobile di proprietà, ma solo per debito superiore a 20.000 euro.
G) Il contribuente possiede un'unica abitazione in cui risiede, ma in seguito ad eredità entra in possesso di una porzione di altra abitazione: se non rinuncia all'eredità del bene, entrambi gli immobili sono pignorabili, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare le proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. Per debiti inferiori a 20.000 euro non si corrono rischi.
H) Il contribuente possiede e risiede in un'abitazione in comproprietà con un contribuente che ha debiti col fisco. Il primo contribuente non possiede altre case: non è possibile procedere col pignoramento della casa in comproprietà anche qualora il debitore sia proprietario di altri immobili. Si violerebbe la legge che impedisce di pignorare l'unico immobile di proprietà in cui il contribuente risiede.
Considerato cosa può accadere nei casi in cui il contribuente è proprietario di più immobili, si rende ora chiaro il motivo per cui precedentemente abbiamo specificato la differenza fra prima casa e unico immobile di proprietà. Il concetto di prima casa non esclude che ve ne possano essere anche altre. Se invece si parla di unico immobile di proprietà significa che c'è solo quello.
Banca o finanziaria e pignoramento della casa
Quando il creditore è una banca o una finanziaria, la legge non prevede i limiti prima descritti inerenti il caso del fisco come creditore.
Per il debitore non esiste alcuna tutela, né legata all'unico immobile di proprietà, né legata all'importo del debito.
Prima di erogare il prestito, la banca o la finanziaria iscrive quasi sempre un'ipoteca sul bene finanziato.
L'ipoteca consente di mettere l'immobile all'asta qualora il debitore risulti moroso e di avere diritto prioritario sul ricavato della vendita rispetto a qualsiasi altro creditore.
Nel caso di banca o finanziaria come creditore, il pignoramento è possibile anche per debiti modesti, poiché non esiste un limite minimo al di sotto dl quale il pignoramento sia vietato.
Tra l'altro i diritti di banche e finanziarie risultano prioritari anche rispetto all'assegnazione della casa alla ex moglie in caso di separazione dei coniugi.
La sentenza di Cassazione n.776/2016 ha infatti stabilito che, se sulla casa coniugale è stata iscritta ipoteca da parte della banca, quest'ultima iscrizione prevale sulla trascrizione del provvedimento di assegnazione in sede di separazione o divorzio.
Altri creditori privati e pignoramento della casa
Nel caso in cui i creditori siano controparti di processi che hanno vinto delle cause, familiari (come la ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento) o altri soggetti privati non esistono forme di tutela per il debitore, così come avviene per banche e finanziarie.
Come tutti i creditori privati, la ex moglie può iscrivere ipoteca e pignorare la casa del marito, anche qualora lei stessa ci viva in seguito ad assegnazione del giudice.
Il fatto che si tratti di unico immobile di proprietà o meno è del tutto irrilevante, come pure è irrilevante l'importo del debito.
Il coniuge creditore può inoltre tutelare i propri interessi chiedendo di mettere sotto sequestro l'immobile affinché il proprietario debitore non lo possa vendere.
