Quali sono i permessi per l'installazione di una veranda?

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche
Il Consiglio di Stato ha fatto chiarezza sulle definizioni di veranda, tettoia, pergolato e gazebo: vediamo i titoli abilitativi e le procedure amministrative.
31 Maggio 2017 ore 16:17
Ing. Giusy Girardi

Verande, tettoie, gazebo e pergolati: definizioni e normativa


Per la realizzazione di strutture all’esterno come tettoie, pergolati o verande, che permettono di sfruttare al meglio balconi e terrazzi, è necessario richiedere le autorizzazioni al Comune di appartenenza e, se si vive in edifici multipiano, al condominio.

La Conferenza Stato-Regioni-Comuni, ha di recente ritenuto opportuno individuare delle definizioni univoche al fine di semplificare i procedimenti, che sono spesso differenti da Comune a Comune.

Alle disposizioni comunali si aggiungono poi, per le aree sottoposte a vincolo paesaggistico o ad altri vincoli, le limitazioni imposte dai diversi strumenti di tutela.

A livello nazionale, recentemente è stato pubblicato il Regolamento edilizio tipo che ha fornito la definizione univoca di molte strutture per la vivibilità dell’esterno.

Le Regioni hanno inoltre la facoltà di ampliare o ridurre l’ambito applicativo di tali disposizioni.

A chiarire ulteriormente le definizioni di queste strutture è intervenuto il Consiglio di Stato, organo giurisdizionale e suprema magistratura amministrativa, con la sentenza n. 306/2017, che così recita:

in relazione ad alcune opere, normalmente di limitata consistenza e di limitato impatto sul territorio, come pergolati, gazebo, tettoie, pensiline e più di recente le pergotende, non è sempre agevole individuare il limite entro il quale esse possono farsi rientrare nel regime dell’edilizia libera o invece devono farsi rientrare nei casi di edilizia non libera per i quali è richiesta una comunicazione all’amministrazione preposta alla tutela del territorio o il rilascio di un permesso di costruire

È chiaro, infatti, che essendo spesso opere al limite tra l’attività di edilizia libera e la necessità di richiedere un titolo edilizio, non è sempre facile comprendere in quale regime rientrano:
• edilizia libera
• comunicazione all’amministrazione
• permesso di costruire

Vediamo di seguito le definizioni che fornisce il Consiglio di Stato e gli adempimenti previsti in base all'intervento da realizzare.


Tettoie e pensiline


La tettoia è generalmente costituita da una struttura intelaiata rigida che non ha carattere di amovibilità.
La tettoia, secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 33267/2011 aumenta l’abitabilità dell’immobile.

Nella stessa sentenza la pensilina è stata equiparata alla tettoia:

con la quale condivide comuni finalità di arredo o di riparo e protezione e dalla quale non può distinguersi neppure per la conformazione, stante le diversità di materiali con i quali possono essere realizzate entrambe le strutture e le modalità di ancoraggio al suolo o in aggetto rispetto a altro edificio

Nella maggior parte dei casi è necessario, quindi, richiedere il Permesso di Costruire a cui va allegato un progetto strutturale, casi in cui si può escludere la natura precaria o pertinenziale dell’intervento.

Permessi per una tettoia
Nel caso in cui l'intervento sia da realizzarsi in un condominio potrebbe essere necessario, in base al regolamento di condominio, richiedere il nulla osta degli altri condomini.


Pergolato

Il pergolato è:

una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazzi e consiste in un’impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti, costituita da due o più file di montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali, tale da consentire il passaggio delle persone e aperta su almeno tre lati e nella parte superiore

Generalmente, il pergolato non necessita di titoli abilitativi edilizi ma se è coperto, nella parte superiore, anche per una sola parte, con una struttura non facilmente amovibile, realizzata con qualsiasi materiale, deve rispondere alle regole previste per la realizzazione delle tettoie.

Diversamente della tettoia, non è definito dal Regolamento edilizio unico.

La differenza principale, dunque, tra tettoia e pergolato è nella copertura, fissa nel primo caso e discontinua e amovibile nel secondo.

Permessi per realizzare un pergolato

La realizzazione di un pergolato può prevedere una diversa procedura di richiesta del titolo abilitativo a seconda delle dimensioni, della superficie, della copertura, del volume e del materiale della struttura.

I Regolamenti Edilizi comunali contengono infatti le caratteristiche tecniche e le relative autorizzazioni necessarie in base alla tipologia di intervento da realizzare.

A seconda dell’entità della struttura si potrebbe utilizzare una semplice CILA fino ad arrivare al permesso di costruire, nel caso in cui vengono superate certe dimensioni.

In commercio, è possibile trovare pergolati che per struttura sono simili alle tettoie, ma anche pergolati che si avvicinano alla struttura di gazebo o di tenda, ad esempio le pergotende con struttura impacchettabile; quindi in alcuni casi, la realizzazione di un pergolato potrebbe rientrare negli interventi di arredo per spazi esterni, ovvero costruzioni ornamentali per la sistemazione di spazi esterni a essi strettamente pertinenziali e potrebbe essere necessaria solo la SCIA.


Gazebo

Il gazebo è:

una struttura leggera, non aderente ad altro fabbricato, coperta nella parte superiore, aperta ai lati e realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimovibili e talvolta realizzato in modo permanente per la migliore fruibilità di spazi aperti come giardini o ampi terrazzi

Se utilizzato come struttura temporanea non necessita di titoli edilizi ma nel caso in cui sia infisso al suolo è necessario il permesso di costruire.

Oltre alla normativa di riferimento, la giurisprudenza ha di recente chiarito ulteriormente alcuni aspetti, quali ad esempio il concetto precarietà e amovibilità dell’opera.

Gazebo e permessi

Se un manufatto è definito precario, cioè rimovibile senza demolizioni e ha carattere temporaneo e modeste dimensioni, può essere installato anche con una comunicazione di inizio lavori, mentre le strutture fisse o che implicano un aumento della volumetria, necessitano di permesso di costruire.


Veranda

La veranda è definita dal Regolamento edilizio tipo come:

locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili

La veranda è una struttura chiusa che determina, dal punto di vista edilizio, un aumento della volumetria dell’edificio e una modifica della sua sagoma; quindi richiede il permesso di costruire.

È una struttura fissa, anche se in larga parte costituita da superfici vetrate apribili, fatta per durare nel tempo.

In merito alla questione della legittimità di verande realizzate senza permesso di costruire, nel 2014 il Consiglio di Stato ha affermato che la veranda poggiata e non ancorata al pavimento non richiede alcun titolo abilitativo perché deve essere considerata un arredo esterno facilmente amovibile.

La realizzazione di una veranda è tra gli interventi di protezione più impegnativi, generalmente queste strutture sono realizzate con profili sottili e ampie superfici vetrate che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro, assicurando anche una buona resistenza termica.

Tra le soluzioni più diffuse come materiali per la realizzazione di verande abbiamo:
- verande in legno;
- verande in vetro;
- verande in alluminio;
- verande in pvc.

Permessi necessari per installare una veranda

Premesso questo sarà opportuno rivolgersi a un tecnico abilitato, il quale verificherà che l’immobile abbia ancora della volumetria residua da destinare alla veranda, che predisponga un progetto adeguato, rispettando i rapporti di superficie aereo-illuminante stabiliti dal Regolamento di igiene e le altre norme contenute nel Regolamento edilizio comunale e che presenti la documentazione utile alla realizzazione dell'intervento nel rispetto dell'iter previsto dal Comune di appartenenza.

Se l'intervento da realizzare riguarda un immobile sottoposto a vincoli paesaggistici e culturali, il tecnico dovrà obbligatoriamente richiedere il parere della relativa Soprintendenza.

Se l'intervento riguarda un immobile che si trova in un condominio sarà necessario richiedere il parere di tutti i condomini, al fine di poter allegare tale autorizzazione alla richiesta da presentare al Comune.

Al termine dei lavori il tecnico dovrà inoltre provvedere all'aggiornamento della scheda catastale attraverso la procedura di variazione catastale.

Se l’immobile è all’interno di un condominio, oltre all'aggiornamento catastale andranno ricalcolate le quote millesimali in base alle nuove superfici e aggiornate le tabelle.
Questo perché la realizzazione della veranda ha comportato un aumento della cubatura e quindi una modifica delle quote di proprietà.

riproduzione riservata
Articolo: I permessi per la veranda
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I permessi per la veranda: Commenti e opinioni


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  • Alessia
    Alessia
    Lunedì 12 Giugno 2017, alle ore 15:07
    Vorrei qualche chiarimento sulla realizzazione di una veranda.
    Ho una villetta a schiera in verticale, in comunione da un solo lato con il mio vicino.
    Al piano terra, dove io ho la cucina ed una porta finestra che accede direttamente al giardino, vorrei costruire un pergolato da chiudere eventualmente con le grate in legno tipo un gazebo.
    Ovviamente rimarrebbe tutto un pò aperto.
    Ho dei vincoli, sopratutto per quanto riguarda i vicini dato che una parete sarebbe confinante con la rete che ci divide?
    rispondi al commento
  • Lazzaro
    Lazzaro
    Venerdì 2 Giugno 2017, alle ore 18:48
    Vorrei realizzare una veranda sulla mia terrazza.
    Sono andato al comune chiedendo informazioni all'ufficio tecnico: che la superficie residua del fabbricato é di 1000 mc da dividere in 24 proprietari.
    Mi hanno riferito che non si poteva realizzare in quanto il fabbricato é stato realizzato con un'agevolazione dello Stato con 96mq ogni appartamento.
    È vero che non posso realizzare la veranda perché è stata fatta l'agevolazione?
    Se sì, quanti metri posso utilizzare.
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Martedì 30 Maggio 2017, alle ore 18:35
    Sto valutando l'acquisto di un piccolo attico (circa 75mq) con un grande terrazzo a livello (quasi 100mq) da quanto ho capito oltre ai vari permessi condominiali e comunali dovrei prima capire quanta cubatura residua ha il condominio.
    Come si fa a capire a quanto equivale questa cubatura residua?
    É un documento pubblico o devo necessariamente interfacciarmi con l'amministratore? (al momento essendo in fase di valutazione di acquisto non saprei neanche chi sia...)
     La quota di questa cubatura residua si suddivide per condomini in base alle tabelle millesimali o qualche altro criterio?
    Questa quota è cedibile o nel mio caso acquistabile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giuseppe
      Martedì 30 Maggio 2017, alle ore 19:32
      La cubatura residuale, se ne è rimasta, è riportata nella relazione di corredo al progetto definitivo approvato dal comune e/o nel permesso a costruire o licenza edilizia, se si va molto indietro con il tempo. Tale documentazione è reperibile presso l'archivio tecnico comunale.  L'eventuale cubatura rimasta inutilizzata in sede di calcolo, può essere "utilizzata" solo se è rimasto invariato il regolamento edilizio vigente all'epoca del rilascio del provvedimento fino ad oggi. Ovviamente la quota residuale è di tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà generale ed è cedibile con regolare atto notarile. Le consiglio, prima di procedere all'acquisto, di incaricare un tecnico di Sua fiducia che Le dia ampie garanzie sul da farsi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Enrico
    Enrico
    Giovedì 25 Maggio 2017, alle ore 10:58
    Abito in una casa singola e ho un terrazzo inutilizzato che mi piacerebbe chiudere per ricavare una stanza più.
    Se non si ha più a disposizione  una volumetria necessaria per chiudere un terrazzo esiste un modo per poter procedere, comunque pagando un eventuale richiesta di aumento volumetria della propria abitazione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Enrico
      Martedì 30 Maggio 2017, alle ore 18:17
      La chiusura del terrazzo comporta un aumento sia di superficie che di volume oltre alla variazione di destinazione d'uso. Per poter procedere è necessario accertarsi della reale fattibilità dell'opera rispetto agli strumenti urbanistici vigenti nel Suo comune. Inoltre l'eventuale richiesta del permesso a costruire è subordinata all'acquisizione del parere favorevole, se l'area interessata è sottoposta a vincoli di natura paesaggistico-ambientali, da parte dell'Ente preposto. Cordiali saluti
      rispondi al commento
  • Carlo
    Carlo
    Martedì 25 Aprile 2017, alle ore 08:55
    Starei per acquistare un appartamento in un condominio.
    Un terrazzo non della facciata principale era verandato ma la veranda non condonata/sanata per cui il proprietario l'ha fatta rimuovere per permettere la vendita.
    Tutti gli altri terrazzi degli appartamenti della medesima facciata sono verandati.
    Prima di procedere all'acquisto vorrei sapere se, visto già la presenza di altre verande, sarà possibile avere il permesso per la realizzazione della veranda in questione ed in alternativa se tale permesso non fosse concesso sia possibile realizzare una veranda amovibile
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Carlo
      Martedì 2 Maggio 2017, alle ore 08:01
      Da parte del condominio, vista la presenza di altre verande, non ci sono particolari problemi per avere l'assenso. La chiusura di un terrazzo comporta una aumento di superficie e di volume oltre ad una serie di prescrizioni da ottemperare per regolarizzare la posizione urbanistica, soprattutto in presenza di vincoli paesaggistico-ambientali.  Per evitare la presentazione di una pratica edilizia al comune, l'opera deve avere un requisito importante la sua amovibilità o retrattilità. Tutto ciò che è in pianta stabile, incernierato o incardinato, è soggetto a permessi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Agro
    Agro
    Lunedì 10 Aprile 2017, alle ore 21:42
    La posa in opera di vetri a pacchetto quale chiusura di un terrazzo genera aumento di volumetria relativa all'abitazione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Agro
      Martedì 11 Aprile 2017, alle ore 09:32
      La chiusura a veranda di un terrazzo comporta un aumento del volume assentito ed una variazione di destinazione d'uso, soggetta ad autorizzazione comunale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Manuelagiansante
    Manuelagiansante
    Mercoledì 5 Aprile 2017, alle ore 13:28
    Salve,Abito in una villetta a schiera di mia proprieta'. Avrei intenzione di costruire  un terrazzo in legno che a piano terra vorrei chiudere a veranda .Volevo sapere quali permessi servono e se ci sono limiti per quanto riguarda le dimensioni. Grazie in anticipo.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Manuelagiansante
      Giovedì 6 Aprile 2017, alle ore 08:22
      La realizzazione di un terrazzo soprastante un patio chiuso a veranda comporta un aumento di superficie e del volume assentito. In questo caso è necessario accertarsi della reale fattibilità dell'opera rispetto agli strumenti urbanistici vigenti nel Suo comune. Inoltre l'eventuale richiesta di un permesso a costruire è subordinata all'acquisizione dei pareri favorevoli se l'area interessata è sottoposta a vincoli di natura paesaggistico-ambientali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Manuelagiansante
        Manuelagiansante Pasquale
        Giovedì 6 Aprile 2017, alle ore 20:06
        La ringrazio per la risposta.
        rispondi al commento
  • Luca
    Luca
    Martedì 14 Marzo 2017, alle ore 20:05
    Ho acquistato un immobile ad un'asta giudiziaria con una loggia chiusa con vetrate scorrevoli (chiusura di un solo lato) con creazione di una camera.
    Esisiste qualche legge per sanare il tutto? (regione emilia-romagna) 
    T.U. 380 6/6/2001?
    (ho prima ipoteca del 06/2003 ma non so se rientro nella doppia conformità e l'abuso può essere rimosso) 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luca
      Mercoledì 15 Marzo 2017, alle ore 10:41
      L'acquisto di un immobile all'asta riapre i termini della sanatoria edilizia a seconda del periodo di realizzazione dell'abuso (L. 47/85, 724/94 e 326/2003, entro 120 giorni dal decreto di aggiudicazione. Se l'immobile è sottoposto ai vincoli, di qualsiasi natura, il rilascio del condono è subordinato al parere favorevole dell'ente preposto. Le consiglio di affidarsi ad un tecnico di Sua fiducia per "inquadrare" al meglio la richiesta da presentare al comune. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
      • Luca
        Luca Pasquale
        Giovedì 16 Marzo 2017, alle ore 14:31
        Grazie mille per la risposta!se mi posso permettere di chiedere un altro consiglio, nel caso la strada del condono non fosse percorribile, si pubblicizzano le chiusure in vetro a pacchetto senza alcun tipo di tamponatura verticale e totalmente apribili senza elementi verticali di chiusura.
        Anche questa tipologia "precaria" necessita di titoli abilitativi comunali? (alla fine la differenza tra una tenda in pvc trasparente e il vetro è solo nella chiusura termica......)
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Luca
          Venerdì 17 Marzo 2017, alle ore 16:51
          Per evitare la presentazione di una pratica edilizia al comune, l'opera deve avere un requisito importante la sua amovibilità o retrattilità. Tutto ciò che è in pianta stabile, incernierato o incardinato, è soggetto a permessi. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Mercoledì 1 Marzo 2017, alle ore 13:56
    Un consiglio per una situazione particolare.
    L'immobile 1 dispone di una finestra lucifera (a norma secondo quanto indicato sul codice civile) su una parete a confine con un altra proprietà (immobile 2). Anni fa (più di 20) i proprietari dell'immobile 2 hanno allungato la terrazza fino a costruirla in aderenza con il muro a confine dove si trova la luce, ritrovandosi la finestra lucifera nella terrazza stessa e creando un intromissione visiva verso l'immobile 1 (mentre i proprietari dell'immobile 1 non possono guardare nel fondo confinante, perché come da codice la luce si trova a 2 m dal pavimento. Oltretutto come scritto nell'art905 del codice civile le terrazze devono stare a 1.5 m dal muro di confine, anche se questo è cieco ( cassazione 4755 del 1991).
    Oltre a questo, adesso i proprietari dell'immobile 2 intendono chiudere parte della terrazza con una veranda in acciaio e vetro, che però va a limitare di fatto l'afflusso di luce e aria della finestra lucifera dell'immobile 1.
    È questo tollerabile?
    A mio avviso si viene a creare un danno per l'immobile 1, una limitazione al diritto di proprietà.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco
      Giovedì 2 Marzo 2017, alle ore 12:13
      La casistica ci pone ogni volta davanti una condizione ed un giudizio diverso nonostante le tante sentenze a cui spesso si fa riferimento. Nel Suo caso, la legge dice che "deve trattarsi di una costruzione autonoma, con una struttura propria ed indipendente da quella esistente e che non sia un atto di semplice vessazione la cui finalità non si esaurisca nell’aggravio e nel danno del fondo del vicino, con l’oscuramento delle luci aperte nel suo muro ma che abbia una qualsiasi utilità, anche per chi abbia posto in essere detta costruzione". Inoltre il Suo diritto ha già subìto una notevole limitazione dall'estensione della terrazza costruita a posteriori oltre 20 anni fa.  In virtù della premessa Le consiglio la richiesta di un parere tecnico-legale prima che il Suo confinante ponga in essere il progetto della veranda. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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