Divisione del condominio

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La legge consente, in determinate condizioni, di dividere il condominio esistente in più parti che per caratteristiche strutturali possono poi costituirsi in autonomi condomini.
19 Marzo 2010 ore 14:41

Divisione del condominioLa legge consente, al ricorrere di determinate condizioni, di dividere il condominio esistente in più parti che per caratteristiche strutturali possono poi costituirsi in autonomi condomini.
Per capire come ciò sia possibile, a che condizioni e con quali limiti possa giungersi alla suddetta divisione è necessario prendere le mosse dalla figura del c.d. condominio parziale.

Si tratta di una fattispecie di creazione dottrinario-giurisprudenziale (cfr. Cass. n. 8066/05) finalizzata a dare una connotazione più ampia all'art. 1123, terzo comma, c.c. relativo alla ripartizione delle spese di cose che servono ai condomini in maniera diversa.

Recita la norma:
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
In questi casi, si pensi a quei condomini che hanno più portoni d'ingresso, più scale, ecc. non solo le spese ma anche la proprietà dei beni saranno di esclusiva competenza dei comproprietari cui tali cose comuni servono.In tali circostanze, ma non solo, è possibile giungere, vedremo oltre con che modalità, alla divisione delle parti di un edificio.
La norma di riferimento è l'art. 61 delle disposizioni di attuazione del codice civile che recita:
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o e disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione
.Divisione del condominio

Due le modalità:
a) deliberazione assembleare adottata dalla maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno 500 millesimi;
b) provvedimento dell'autorità giudiziaria se la stessa è adita da almeno un terzo dei condomini di quella parte dello stabile che si vuole rendere indipendente
.
In questi casi, se gli edifici autonomi risultanti dalla divisione hanno le caratteristiche richieste dalla legge, allora potranno costituirsi in altrettanti autonomi condomini.
Un esempio chiarirà la portata della norma.
Si pensi a quel condominio che è composto da due distinti corpi di fabbrica e che è tale fin dalla costituzione per volontà del costruttore.
I comproprietari potranno, nei modi descritti sopra, giungere alla separazione del condominio ed alla costituzione, se obbligatorio o voluto, di due distinti condomini.
Che cosa accade se ai due nuovi edifici restano alcune parti in comune o se per la separazione sia necessario il compimento di particolari opere?

Si pensi nel caso descritto, all'ipotesi, molto frequente, d'impianto di riscaldamento centralizzato, o idrico fognante, che serva entrambi i palazzi.
In questi casi, ai sensi dell'art. 62 disp. att. c.c.:
La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso
.
In sostanza le parti utili ad entrambi i nuovi edifici resteranno tali e se per giungere alla divisione è necessario compiere opere strutturali, la stessa dovrà essere deliberata con le maggioranze previste per le innovazioni (ossia maggioranza dei partecipanti al condominio ed almeno due terzi del valore dell'edificio).

riproduzione riservata
Articolo: Divisione del condominio
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  • Vittorio
    Vittorio
    Lunedì 19 Dicembre 2016, alle ore 17:34
    Il mio condominio è formato da 3 palazzine con cancelli in comune, acqua, immondizzia etc.
    Avendo avuto finora un solo Amministratore, una delle palazzine ha attuato una manovra per far distaccare il loro amministratore.
    Volevo sapere se è possibile una cosa del genere.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Vittorio
      Martedì 20 Dicembre 2016, alle ore 18:00
      In linea teorica sì, bisognerebbe approfondire se la manovra è "ortodossa" o meno, ma sì, tutto potrebbe essere lecito.
      rispondi al commento
  • Maxismilingom
    Maxismilingom
    Domenica 4 Dicembre 2016, alle ore 17:47
    Buonasera, avrei una domanda da porre, nel mio condominio formato da 12 appartamenti vorremmo dividerlo in due unità, abbiamo in comune un cortile e la scala tutti gli impianti sono separati.vorremmo divederlo in due (destra e sinistra),sarebbe possibile? faccio presente che siamo tutti d'accordo.e a chi dobbiamo rivolgerci? un tecnico  ecc.dividendolo in due da sei unità ci sara bisogno di un amministratore?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Maxismilingom
      Venerdì 9 Dicembre 2016, alle ore 12:15
      Se la scala è unica dubito si possa arrivare ad una divisione, ma forse non ho ben capito lo stato dei luoghi.
      rispondi al commento
  • Claudio
    Claudio
    Mercoledì 16 Novembre 2016, alle ore 19:34
    Quali sono, piu' o meno, i costi quando ci si rivolge all'autorita' giudiziaria ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Claudio
      Lunedì 21 Novembre 2016, alle ore 18:14
      Non è possibile quantificarli senza una valutazione del caso concreto. Tenendo conto solamente di contributo unificato, bolli e spese di notifica, credo non meno di 200-300 euro.
      rispondi al commento
  • Gabriele
    Gabriele
    Venerdì 7 Ottobre 2016, alle ore 18:11
    Vorrei chiedere se possibile, ABito in u condominio composto da 9 famiglie con ingressi separati distanti 30 metri.
    Il primo entrano 9 famiglie, io entro nell'altro con tre famiglie. non condividiamo niente con gli altri, abbiamo solo un giardinetto che la manutenzione dividiamo, noi tre possiamo staccarci?
    Diventare Autonomi, visto che piu volte abbiamo pagato rotture verificatosi all' altro ingresso?

    Gabriele da Urbino
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gabriele
      Lunedì 10 Ottobre 2016, alle ore 15:27
      Sì, deliberando lo scioglimento nei modi indicati nell'articolo.Se hai ancora dei dubbi e vuoi una consulenza personalizzata sull'argomento, ti consiglio di provare il servizio di consulenza (a pagamento) del portale <a title="Consulenza Legale
      rispondi al commento
  • Sansone
    Sansone
    Venerdì 23 Dicembre 2011, alle ore 22:33
    Un fabbricato con due scale ed un cortile con due entrate può dividersi in due condomini?Le parti comuni sono il cortile l'impianto di riscaldamento e la casa del portiere. Tutto il resto è divisibile.Chi può richiedere la divisione?Grazie
    rispondi al commento
  • Emanuele
    Emanuele
    Lunedì 14 Novembre 2011, alle ore 10:34
    Se un condominio costituito da 2 edifici si divide cosa succede:1)dal punto di vista del codice fiscale?2)come sono ripartite le spese su ciò che resta in comune (millesimi ante separazione?)3)se uno dei due corpi di fabbrica è interamente di proprietà di un condomino, si può separare secondo quanto previsto dalle disp. attuative del codice civile?
    rispondi al commento
  • Silvia Re
    Silvia Re
    Venerdì 11 Febbraio 2011, alle ore 15:12
    Se rimane un amministratore che amministra le parti comuni di entrambi i condomini ma l'edifici che si stacca non nomina un amministratore, quali sono le spese di amministrazione di chi si stacca e quali i rapporti con l'amministratore che rimane? Grazie
    rispondi al commento
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