Definizione abitazione di lusso

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Tra gli immobili adibiti ad abitazione principale di un nucleo familiare che godono di benefici fiscali, sono esclusi quelli che presentano caratteristiche di abitazioni di lusso.
Definizione abitazione di lusso
Arch. Carmen Granata
Arch. Carmen Granata

Abitazione di lussoGli immobili adibiti ad abitazione principale di un nucleo familiare godono di diversi benefici fiscali, sia per quello che riguarda il loro acquisto, che per la locazione.
Tra questi immobili, sono esclusi, pero', quelli che presentano caratteristiche di abitazioni di lusso.

E' importante conoscere quali siano tali caratteristiche sia in fase di stipula del rogito che del contratto di affitto in quanto, anche dopo la firma di un contratto, le agevolazioni possono essere revocate se viene riconosciuto che l'immobile non presenta i requisiti necessari.

In realtà, un’abitazione per essere definita di lusso deve rispondere a dei criteri ben precisi, che sono quelli elencati dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, specificamente emanato.

Le abitazioni che non posso usufruire di particolari agevolazioni fiscali sono pertanto le seguenti:

Abitazioni destinate a ville, parchi privati
Sono le abitazioni costruite su quelle aree definite dalla strumentazione urbanistica vigente come a ville o a parco privato.

Case unifamiliari
Sono le abitazioni costruite su quelle aree definite dagli strumenti urbanistici vigenti, come aree destinate a tipologie edilizie unifamiliari, ma con lotti non inferiori a 3.000 mq.
Da questa categoria sono però escluse le aree agricole, anche se su di esse sono costruiti edifici residenziali.

Abitazioni con cubatura superiore a 2.000 mc
Villa con piscinaSono le abitazioni facenti parti di fabbricati di volumetria superiore ai 2.000 mc, ma costruiti su lotti dove la volumetria complessiva risulti inferiore a 25 mc vuoto per pieno per ogni 100 mq di superficie asservita al fabbricato.

Abitazioni unifamiliari dotate di piscina
Fanno parte di questa categoria gli edifici unifamiliari dotati di piscina di almeno 80 mq o di campo da tennis con sottofondo drenante di almeno 650 mq.

Alloggio padronale
Di questa categoria fanno parte le abitazioni aventi una superficie superiore a 200 mq, esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchina, e che abbiano come pertinenza una superficie scoperta pari ad oltre sei volte la superficie coperta.

Unità immobiliare con superficie superiore a 240 mq
Casa con campo da tennisSono le singole unità immobiliari di superficie superiore a 240 mq, computati anche in questo caso con esclusione di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina.

Fabbricati di edilizia residenziale
Sono considerati di lusso tutti i fabbricati e gli alloggi costruiti su quei terreni il cui valore è superiore di almeno una volta e mezza quello della sola costruzione.

Infine, sono considerati di lusso quegli alloggi che abbiano almeno quattro caratteristiche tra quelle inserite nella tabella allegata al decreto, che riguardano in genere la presenza di finiture di pregio o di particolari servizi.

Articolo: Definizione abitazione di lusso
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Caratteri rimanenti
  • Francesca Fiori
    Mercoledì 4 Dicembre 2013, alle ore 16:07
    Buongiorno, nel calcolo della superficie superiore a MQ 240 occorre inserire anche i muri perimetrali.
    Mi ritrovo infatti a pagare una sanzione perché all'atto di una successione, il tecnico ha indicato una superficie utile al netto dei muri PERIMETRALI di 215 MQ ( e mi cita comefonti la legge TUPINI del 1949 , DM 02.08 69 ) mentre l'AGENZIA DELLE ENTRATE cita come testo di riferimento il DPR138 DEL 1998 e mi attribuisce 273MQ.
    rispondi al commento
  • Modonese Gjustiniano
    Mercoledì 16 Ottobre 2013, alle ore 18:39
    Molto gentile Arch. Carmen Granata, ho una prima casa, in una frazione a dieci km da Chioggia, che rientra nella metratura della abitazioni classificate in A1, senza nessun'altra delle caratteristiche prescritte, per cui dovrò pagare dal 2014 sia la TRISU che l'IMU.
    Non sarebbe legittimo ed equo sospendere il pagamento dell'IMU fino alla riforma dal Catasto, che farà pagare con diversa parametrazione a tutti secondo il dovuto?
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Massimo
    Lunedì 14 Ottobre 2013, alle ore 19:39
    Alcune abitazioni, qui a Firenze, ubicate in palazzi edificati ai primi del '900 furono classificate catastalmente "signorili = A/1" (il Decreto le chiama "di lusso") non avendo però mai avuto le caratteristiche così come si evince dal Decreto 2/8/69.
    Domanda 1: è' possibile ottenere la variazione catastale in A/2?
    E come fare?
    Domanda 2: l'I.M.U. (o altra tassa sulla casa) va pagata pur non avendo caratteristiche di "lusso"?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Massimo
      Mercoledì 16 Ottobre 2013, alle ore 10:11
      La categoria catastale A/1 è cosa diversa dalla definizione di abitazione di lusso.
      L'IMU allo stato attuale non va pagata solo sulle prime abitazioni, ma è in corso di approvazione una nuova forma di tassazione sulla casa, per cui non è detto che sarà ancora così.
      rispondi al commento
  • Giuseppe Vatiero
    Mercoledì 9 Ottobre 2013, alle ore 15:35
    Sarei interessato a conoscere se un'abitazione che non possiede i requisiti previsti dal DM del 1969 ed è accatastata A1 viene assoggettata al pagamento dell'IMU.
    Grazie per il chiarimento.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Giuseppe Vatiero
      Giovedì 10 Ottobre 2013, alle ore 10:41
      Ad oggi no, ma come saprà è in discussione una modifica di legge che potrebbe togliere l'esenzione dell'Imu prima casa agli immobili con una rendita catastale superiore ad un certo valore.
      rispondi al commento
      • Giuseppe Vatiero Arch.granata
        Giovedì 10 Ottobre 2013, alle ore 16:12
        Grazie per la sollecita risposta, ma sono costretto ancora ad importunarla per conoscere come recuperare la rata versata a giugno per l'appartamento accatastato A1, abitazione signorile che non possiede i requisiti previsti dal DM 1969.
        Naturalmente stante la non approvazione della discussa modifica come da Lei evidenziato.
        Ancora mille ringraziamenti.
        rispondi al commento
        • Donatella Giuseppe Vatiero
          Domenica 1 Dicembre 2013, alle ore 10:38
          Le suggerisco di rivolgersi a un esperto di accatastamento con esperienza in tale abito o supprtato dal commercialista, la categoria di accatastamento può essere revisionata.
          E tale attività mi sembra la più opportuna.
          La revisione della categoria catastale decorrerà da data successiva alla domanda se accolta.
          rispondi al commento
  • Maurizio
    Martedì 3 Settembre 2013, alle ore 12:45
    Chiedo scusa per l'intromissione, mi trovo nella situazione di poter comprare una villa singola al rustico con una superficie utile di 200 mq che finirò ed un secondo piano di 90 mq, che lascerò al rustico effettivamente non abitabile, no pavimenti no impianti ecc.
    Secondo il vostro esperto parere corro il rischio di trovarmi un'immobile di lusso?
    Perchè vanno comunque sommate le metrature quindi sforerò il tetto dei 240 mq.
    Grazie in anticipo.
    rispondi al commento
  • Cristian
    Mercoledì 28 Agosto 2013, alle ore 19:17
    Buongiorno, sto definendo il progetto per la prima casa che sarà con superficie utile >240mq essendo destinata a 3 famiglie (mia, genitori, suoceri).
    Qualora fosse definita come unica unità risulterebbe casa di lusso sebbene nessuna delle altre caratteristiche siano applicabili?
    Dalla risposta ad Alessandro sembra che in aree agricole la legge non sia applicabile.
    In caso quale è la definizione di area agricola?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Cristian
      Venerdì 30 Agosto 2013, alle ore 09:43
      Per Cristian: nella risposta ad Alessandro mi riferivo alle case unifamiliari costruite in zone agricole.
      In ogni caso la zona urbanistica in cui ricade il suo immobile è definita dal PRG.
      rispondi al commento
  • Giuseppe
    Sabato 24 Agosto 2013, alle ore 21:54
    Grazie mille Architetto. Allora non mi resta che chiedere al comune.
    rispondi al commento
  • Salvo
    Venerdì 23 Agosto 2013, alle ore 14:23
    Buongiorno, sto costruendo la mia abitazione che risulta come prima casa.
    Ho un dubbio nel computo della superficie per evitare di superare i 240 mq per le abitazioni di lusso: secondo lei il vano d'ingresso alla casa dove è presente una scala a chiocciola di metri 2x2 per accedere al primo piano e il relativo pianerottolo che è abbastanza ampio anche per poter accedere ad un balcone, sono da includere nel conteggio della metratura?
    Grazie!
    rispondi al commento
    • Arch.granata Salvo
      Lunedì 26 Agosto 2013, alle ore 09:42
      Per Salvo: se si tratta di un'unica unità immobiliare (tipo piano giorno e piano notte), sì.
      rispondi al commento
      • Salvo Arch.granata
        Lunedì 26 Agosto 2013, alle ore 10:55
        Per Arch. Carmen Granata: Grazie mille!
        rispondi al commento
      • Salvo Arch.granata
        Lunedì 26 Agosto 2013, alle ore 11:58
        Per Arch. Carmen Granata: Scusi il disturbo, volevo chiederle se per il mio caso precedentemente esposto una soluzione potesse essere quella di non chiudere gli spazi in questione con porte e finestre, ma lasciare tutto aperto anche, eventualmente, abbattendo una parete.
        La ringrazio anticipatamente!
        rispondi al commento
        • Arch.granata Salvo
          Martedì 27 Agosto 2013, alle ore 10:48
          Per Salvo: ma se il pianerottolo è di collegamento tra i 2 piani della stessa unità immobiliare, come si fa a lasciarlo aperto?
          Se gli appartamenti sono 2 il problema non si pone.
          rispondi al commento
  • Giuseppe
    Martedì 20 Agosto 2013, alle ore 13:43
    Salve, vorrei sapere se inserendo una piscina interrata di metri 6x4 nel giardino di una villa bifamiliare ubicata in zona agricola, faccia si che la stessa diventi abitazione di lusso. Al riguardo i due appartamenti sono di circa 150 mq di cui uno mansardato.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Giuseppe
      Giovedì 22 Agosto 2013, alle ore 18:38
      Per Giuseppe: la piscina deve avere le caratteristiche indicate nell'articolo, quindi no.
      rispondi al commento
  • Alessandro
    Martedì 28 Maggio 2013, alle ore 15:16
    Mille grazie.
    Vedrò di approfondire la questione sulla base dell'informazione che lei mi ha dato.
    rispondi al commento
  • Alessandro
    Lunedì 27 Maggio 2013, alle ore 13:39
    Buongiorno, non capisco se la sola superficie abitabile è condizione sufficiente per essere casa di lusso.
    Abito in un vecchio rustico di superficie superiore a 300 metri quadrati, ma non possiede alcuna di quelle caratteristiche elencate nella normativa: il geometra mi dice che oltre alla superficie devono essere compresenti anche altre caratteristiche.
    Vi ringrazio per l'attenzione.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Alessandro
      Martedì 28 Maggio 2013, alle ore 10:05
      Per Alessandro: per ciascuna delle categorie illustrate, devono essere verificate una o più condizioni.
      Nel suo caso, trattandosi di un immobile unifamiliare di ampia superficie, potrebbe essere non di lusso perchè, ad es., ricadente in area agricola.
      rispondi al commento
  • Angela
    Venerdì 24 Maggio 2013, alle ore 23:53
    Buonasera, io avrei necessità di capire la differenza tra le abitazioni di cui ai punti 5 e 6 del DM del 69.
    Per alloggio padronale si intende una casa singola?
    Nello specifico io vivo in una porzione di fabbricato (villetta a schiera) che ha una superficie interna maggiore di 200 mq (con superficie scoperta inferiore a 6 volte quella interna), ma minore di 240.
    Vorrei capire se può essere definita di lusso o no.
    Grazie
    rispondi al commento
    • Arch.granata Angela
      Lunedì 27 Maggio 2013, alle ore 11:09
      Per Angela: per la precisione la superficie esterna deve essere superiore a 6 volte non quella interna, ma quella coperta.
      Detto ciò, le due condizioni devono verificarsi contemporaneamente, quindi la sua non risulta abitazione di lusso.
      rispondi al commento
      • Angela Arch.granata
        Lunedì 27 Maggio 2013, alle ore 11:21
        Per Arch. Carmen Granata: La ringrazio, cordiali saluti.
        rispondi al commento
  • Simone Ottaviano
    Sabato 20 Ottobre 2012, alle ore 17:35
    La definizione di un immobile di lusso è difficilmente identificabile, su www.luxforsale.it sito gratuito dedicato al settore si possono inserire solamente gli immobili con una cifra di vendita superiore ai 500.000 euro.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Simone Ottaviano
      Lunedì 22 Ottobre 2012, alle ore 09:59
      Per Simone Ottaviano: la definizione di abitazione di lusso ai fini fiscali e legali è ben precisa ed è quella indicata dalla legge citata. E' un concetto importante, perchè da esso discende la possibilità di poter godere di determinate agevolazioni fiscali. Cosa si intende per casa di lusso, poi, dal punto di vista sociale ed economico, è un altro discorso.
      rispondi al commento
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