Costruzioni in aderenza

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Quando e' possibile costruire in aderenza alla costruzione del vicino, a che condizioni ed a quali limiti. La disciplina contenuta nell'art. 877 c.c.
Costruzioni in aderenza

Il codice civile, all'art. 877 si occupa di disciplinare le cosi' dette costruzioni in aderenza.

Costruzioni in aderenzaRecita la norma:

Il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, puo' costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente.

Questa norma si applica anche nel caso previsto dall'art. 875; il vicino in tal caso deve pagare soltanto il valore del suolo
.

Prima di analizzare il contenuto dell'articolo citato, è obbligatoria una premessa: in materia di distanze nelle costruzioni, è sempre necessario integrare le disposizioni contenute nel codice civile con quelle rintracciabili nei regolamenti comunali e nelle disposizioni nazionali e regionali in materia urbanistica.

Costruzioni in aderenzaIn materia di costruzione in aderenza, ad esempio, la Corte di Cassazione, in più occasioni, ha avuto modo di sottolineare che la legittimità della costruzione in aderenza sussiste solo se la possibilità di costruire sul confine è contemplata dal regolamento edilizio, mentre è da escludere se questo - pur se nulla dispone per lo "ius aedificandi" in aderenza a preesistenti fabbriche aliene - prescrive una determinata distanza dal confine così impedendo l'operatività del principio della prevenzione (tra le tante, sentenze 9-9-1998 n. 8945; 13-6-1997 n. 5339; 9-12-1996 n. 10935) (così Cass. 12 settembre 2000 n. 12045).

Chiarito ciò, vale la pena soffermarsi sugli elementi caratterizzanti le fattispecie contemplate dall'art. 877 c.c.

Per farlo è utile rispondere a due domande:

a)che cosa vuol dire costruzione in aderenza?

b)quando è necessario pagare al proprio vicino il valore del suolo?


Quanto al primo quesito è necessaria una premessa.

Si ponga il caso di due fondi confinanti, di proprietà rispettivamente di Tizio e Caio, sui quali non esista ancora alcuna costruzione.

Caio, che decide di costruire per primo, potrà avvalersi del così detto principio di prevenzione in base al quale, chi edifica per primo sul fondo contiguo ad altro ha una triplice facoltà alternativa: a) costruire sul confine; b) costruire con distacco dal confine, osservando la distanza minima imposta dal codice civile ovvero quella maggiore distanza stabilita dai regolamenti edilizi locali; c) costruire con distacco dal confine a distanza inferiore alla metà di quella totale prescritta per le costruzioni sui fondi finitimi, salva in tal caso la possibilità per il vicino, che costruisca successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando la metà del valore del muro del vicino, che diventerà comune, e il valore del suolo occupato per effetto dell'avanzamento della fabbrica (cfr. ex plurimis: Cass. 8.11.1998 n. 12103, 13.6.1997 n. 5339 22.3.1996 n. 2473)(così Cass. 7 agosto 2002 n. 11899).

Si supponga che Caio decida di costruire sul confine; nel caso in cui Tizio, successivamente, decida anch'egli di costruire potrà, laddove i regolamenti comunali lo consentano, costruire in aderenza allo stabile edificato per primo.

In tal caso, ci dice l'art. 877 c.c., la nuova fabbrica non dovrà appoggiarsi a quella preesistente.

La Corte di Cassazione ha delineato chiaramente la distinzione tra appoggio ed aderenza.

Costruzioni in aderenzaOsserva il  Supremo Collegio: perché ricorra l'ipotesi della costruzione in aderenza, prevista dall'art. 877 c.c., è necessario che la nuova opera e quella preesistente siano autonome dal punto di vista strutturale, nel senso che il perimento o la demolizione dell'una non possa incidere sull'integrità dell'altra, mentre, quando tale autonomia statica non sussiste, si ha costruzione in appoggio, che scarica, cioè, sul muro vicino la spinta verticale o laterale del proprio peso (Cass. Civ., Sez. II, n. 4549 del 11 agosto 1982).

In sostanza Tizio, per rispettare il disposto normativo di cui all'art. 877 c.c., pur affiancando la sua costruzione a quella preesistente, non dovrà in nessun modo caricare il peso della propria su quella altrui.

È possibile costruire in aderenza anche nei casi contemplati dall'art. 875 c.c. ossia quelle fattispecie in cui è possibile chiedere la comunione forzosa del muro che non è sul confine  ma è a distanza minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali (art. 875 c.c.).

In tal caso, chi intende costruire in aderenza alla costruzione preesistente, non è obbligato a chiedere la comunione del muro ma è tenuto solamente a pagare il valore del suolo, di proprietà del vicino, che sarà occupato con la costruzione in aderenza.

Articolo: Costruzioni in aderenza
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Costruzioni in aderenza: Commenti e opinioni


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  • Roberto
    Roberto
    Venerdì 17 Febbraio 2017, alle ore 17:44
    Il mio garage, lateralmente alla casa (tutto edificato nel 1870 !!) e ad essa collegato confina con il cortiletto del vicino per tutta la sua profondità.
    Casa del vicino costruita negli anni 50.
    Chiaramente il mio muro è alto 2,60 perchè garage, a terrà il suo aderente al mio ed è alto solo 70 cm o poco più.
    Ora il vicino avendo bisogno di riparare alcuni oggetti dalla pioggia ha fissato con 4 fori una pensilina al mio muro.
    È in regola?? A me pare di no.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Roberto
      Lunedì 20 Febbraio 2017, alle ore 15:16
      No, a meno che non sia in comunione doveva chiederi il permesso!
      rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Venerdì 9 Dicembre 2016, alle ore 13:44
    Ho demolito e ricostruito a nuovo una villa che precedentemente era già in aderenza con il vicino (le due ville erano state costruite nello stesso momento), nella ricostruzione, sfruttando un aumento di cubatura ho ampliato il volume e la sagoma della mia abitazione che ora risulta in parte in aderenza e in parte libera ma sempre lungo il confine.
    La vicina sostiene che non avrei potuto costruire oltre l'aderenza.
    Da premettere che il comune ha rilasciato la c.e. tenendo conto del fatto che sul suolo libero del confinante non vi è alcuna costruzione.
    rispondi al commento
  • Fabio
    Fabio
    Mercoledì 23 Novembre 2016, alle ore 16:23
    Il mio vicino ha costruito un muro in aderenza al mio di altezza di circa 3 metri.
    Poteva farlo oppure si tratta di abuso edilizio?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Fabio
      Giovedì 24 Novembre 2016, alle ore 11:23
      La costruzione in aderenza è sempre consentita, salvo espressi divieti contenuti nei regolamenti locali. Puioi verificare con un tecnico di tua fiducia la regolarità edilizia della costruzione del vicino.
      rispondi al commento
  • Raymond
    Raymond
    Mercoledì 28 Settembre 2016, alle ore 22:33
    In presenza di un muro di cinta alto 3 m, che divide due proprietà, se il confinante A costruisce in aderenza a questo muro per un altezza pari a 2.5 m, può il confinante B costruire in aderenza allo stesso muro di cinta per un'altezza pari a 3 m?Grazie
    rispondi al commento
  • Raymond
    Raymond
    Lunedì 26 Settembre 2016, alle ore 18:01
    Vorrei costruire parte della mia casa in aderenza ad un edificio che misura 3 m dal piano di campagna. Questo edificio e' stato condonato negli anni 80 ma le carte del comune riportano un'altezza di 2,70 m. Questo disegno riporta i 2,70 m come altezza del solaio, ma si vede il muro di confine che sporge senza pero' riportare la misura di tale sporgenza.Vorrei sapere se posso fare forza sul fatto che questa misura non e' riportata sul disegno e che in realta' il muro misura 30 cm in piu'? Avrei il diritto di chiedere al Comune di uscire a verificare questa misura?In alternativa, potrei chiedere al vicino il permesso di andare a 3m (senza comunque sporgere dalla sua parete)?Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Raymond
      Martedì 27 Settembre 2016, alle ore 18:34
      Non mi è ben chiaro lo stato dei luoghi, ma la norma che disciplina le costruzioni in aderenza non vieta di andare oltre l'altezza del palazzo a fianco.Se desideri una consulenza personalizzata, ti invito a provare il servizio del sito Lavorincasa.it <a title="Consulenza Legale
      rispondi al commento
      • Raymond
        Raymond Lucag1979
        Martedì 27 Settembre 2016, alle ore 22:11
        Grazie Lucag1979. Forse ho dimenticato il particolare che, a distanza di 4 m dal confine, l'edificio del vicino si alza. Per soddisfare quindi il requisito dei 10 m tra pareti finestrate credo non sia possibile superare l'edificio in aderenza. Il mio primo piano sarà infatti a 6 m dal confine. Dico bene o mi son perso qualcosa?
        rispondi al commento
  • Giancarlo
    Giancarlo
    Lunedì 11 Luglio 2016, alle ore 11:27
    Vorrei costruire un muro all'interno della mia proprietà a confine con la rete esistente a mezzaria, di circa un metro di altezza per poter contenere la terra dalla mia parte per poter pareggiare l'uscita di casa.Quindi in altezza come la rete esistente. 

    La casa del vicino e' distante circa 3/4 metri dalla mia finestra.

    Ciò è possibile ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giancarlo
      Lunedì 11 Luglio 2016, alle ore 15:48
      Sì, i muri di cinta o di confine di altezza inferiore a tre metri non si calcolano ai fini del rispetto delle distanze tra costruzioni (art. 878 codice civile)
      rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Giovedì 25 Luglio 2013, alle ore 23:25
    Salve, devo risistemare un portico regolarmente accatastato ma pericolante sul retro della mia casa.
    Il mio progetto è creare un terrapieno alto 80cm circa di modo da portarmi a livello del pavimento del salotto adiacente, cosi creando uno spazio esterno coperto.
    Il problema è che da un lato confino con l'orto del vicino, il muretto che andrò costruire è a 20cm circa all'interno dal confine dell'orto dello stesso.
    Come mi devo comportare?
    rispondi al commento
  • Mauro Scagnoli
    Mauro Scagnoli
    Venerdì 7 Giugno 2013, alle ore 22:05
    I due edifici in aderenza per un intero lato esistono già.
    Il proprietario di B può rialzare una parte dell'edificio che attualmente è notevolmente più bassa sia di A che di una parte di B stessa?
    A che distanza da A può aprire nuove finestre?
    rispondi al commento
  • Daniela
    Daniela
    Lunedì 6 Maggio 2013, alle ore 16:54
    Salve, ho in affitto garage doppio,posto su di un terreno di spazi comuni, adibito per manovre auto.
    In un lato del garage vi è una finestra,vera e propria, anche se di piccole dimensioni.
    Gli attuali coinquilini hanno pensato di bloccarne l'apertura in modo da privarne l'uso reale, costringendomi a non godere del bene effettivo, costruendo il recinto del cane a ridosso del muro, usuffruendo tutto il lato di muratura.
    Cosa posso fare?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Daniela
      Martedì 7 Maggio 2013, alle ore 17:27
      Per Daniela: può contestare, con racc. a.r., il loro modo di agire chiedendo la rimozione dell'opera e riservandosi, in caso contrario, di agire in giudizio.
      rispondi al commento
      • Iolanda
        Iolanda Legale
        Domenica 1 Settembre 2013, alle ore 18:25
        Per Avv. Alessandro Gallucci: salve, avvocato ho questa domanda da porle: mio padre costruì la sua casa con le mura nel confine, il vicino costruì poi appoggiandosi al muro di mio padre senza costruirci il suo muro.
        In effetti il vicino è come se avesse tre mura.
        Poi ha alzato in altezza senza chiedere niente a mio padre.
        Il vicino poteva fare tutto questo?
        rispondi al commento
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