Costruzioni in aderenza

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Quando e' possibile costruire in aderenza alla costruzione del vicino, a che condizioni ed a quali limiti. La disciplina contenuta nell'art. 877 c.c.
Costruzioni in aderenza
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci

Il codice civile, all'art. 877 si occupa di disciplinare le cosi' dette costruzioni in aderenza.

Costruzioni in aderenzaRecita la norma:

Il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, puo' costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente.

Questa norma si applica anche nel caso previsto dall'art. 875; il vicino in tal caso deve pagare soltanto il valore del suolo
.

Prima di analizzare il contenuto dell’articolo citato, è obbligatoria una premessa: in materia di distanze nelle costruzioni, è sempre necessario integrare le disposizioni contenute nel codice civile con quelle rintracciabili nei regolamenti comunali e nelle disposizioni nazionali e regionali in materia urbanistica.

Costruzioni in aderenzaIn materia di costruzione in aderenza, ad esempio, la Corte di Cassazione, in più occasioni, ha avuto modo di sottolineare che la legittimità della costruzione in aderenza sussiste solo se la possibilità di costruire sul confine è contemplata dal regolamento edilizio, mentre è da escludere se questo - pur se nulla dispone per lo "ius aedificandi" in aderenza a preesistenti fabbriche aliene - prescrive una determinata distanza dal confine così impedendo l'operatività del principio della prevenzione (tra le tante, sentenze 9-9-1998 n. 8945; 13-6-1997 n. 5339; 9-12-1996 n. 10935) (così Cass. 12 settembre 2000 n. 12045).

Chiarito ciò, vale la pena soffermarsi sugli elementi caratterizzanti le fattispecie contemplate dall’art. 877 c.c.

Per farlo è utile rispondere a due domande:

a)che cosa vuol dire costruzione in aderenza?

b)quando è necessario pagare al proprio vicino il valore del suolo?


Quanto al primo quesito è necessaria una premessa.

Si ponga il caso di due fondi confinanti, di proprietà rispettivamente di Tizio e Caio, sui quali non esista ancora alcuna costruzione.

Caio, che decide di costruire per primo, potrà avvalersi del così detto principio di prevenzione in base al quale, chi edifica per primo sul fondo contiguo ad altro ha una triplice facoltà alternativa: a) costruire sul confine; b) costruire con distacco dal confine, osservando la distanza minima imposta dal codice civile ovvero quella maggiore distanza stabilita dai regolamenti edilizi locali; c) costruire con distacco dal confine a distanza inferiore alla metà di quella totale prescritta per le costruzioni sui fondi finitimi, salva in tal caso la possibilità per il vicino, che costruisca successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando la metà del valore del muro del vicino, che diventerà comune, e il valore del suolo occupato per effetto dell'avanzamento della fabbrica (cfr. ex plurimis: Cass. 8.11.1998 n. 12103, 13.6.1997 n. 5339 22.3.1996 n. 2473)(così Cass. 7 agosto 2002 n. 11899).

Si supponga che Caio decida di costruire sul confine; nel caso in cui Tizio, successivamente, decida anch’egli di costruire potrà, laddove i regolamenti comunali lo consentano, costruire in aderenza allo stabile edificato per primo.

In tal caso, ci dice l’art. 877 c.c., la nuova fabbrica non dovrà appoggiarsi a quella preesistente.

La Corte di Cassazione ha delineato chiaramente la distinzione tra appoggio ed aderenza.

Costruzioni in aderenzaOsserva il  Supremo Collegio: perché ricorra l'ipotesi della costruzione in aderenza, prevista dall'art. 877 c.c., è necessario che la nuova opera e quella preesistente siano autonome dal punto di vista strutturale, nel senso che il perimento o la demolizione dell'una non possa incidere sull'integrità dell'altra, mentre, quando tale autonomia statica non sussiste, si ha costruzione in appoggio, che scarica, cioè, sul muro vicino la spinta verticale o laterale del proprio peso (Cass. Civ., Sez. II, n. 4549 del 11 agosto 1982).

In sostanza Tizio, per rispettare il disposto normativo di cui all’art. 877 c.c., pur affiancando la sua costruzione a quella preesistente, non dovrà in nessun modo caricare il peso della propria su quella altrui.

E’ possibile costruire in aderenza anche nei casi contemplati dall’art. 875 c.c. ossia quelle fattispecie in cui è possibile chiedere la comunione forzosa del muro che non è sul confine  ma è a distanza minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali (art. 875 c.c.).

In tal caso, chi intende costruire in aderenza alla costruzione preesistente, non è obbligato a chiedere la comunione del muro ma è tenuto solamente a pagare il valore del suolo, di proprietà del vicino, che sarà occupato con la costruzione in aderenza.

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Caratteri rimanenti
  • Giuseppe
    Giovedì 25 Luglio 2013, alle ore 23:25
    Salve, devo risistemare un portico regolarmente accatastato ma pericolante sul retro della mia casa.
    Il mio progetto è creare un terrapieno alto 80cm circa di modo da portarmi a livello del pavimento del salotto adiacente, cosi creando uno spazio esterno coperto.
    Il problema è che da un lato confino con l'orto del vicino, il muretto che andrò costruire è a 20cm circa all'interno dal confine dell'orto dello stesso.
    Come mi devo comportare?
    rispondi al commento
  • Mauro Scagnoli
    Venerdì 7 Giugno 2013, alle ore 22:05
    I due edifici in aderenza per un intero lato esistono già.
    Il proprietario di B può rialzare una parte dell'edificio che attualmente è notevolmente più bassa sia di A che di una parte di B stessa?
    A che distanza da A può aprire nuove finestre?
    rispondi al commento
  • Daniela
    Lunedì 6 Maggio 2013, alle ore 16:54
    Salve, ho in affitto garage doppio,posto su di un terreno di spazi comuni, adibito per manovre auto.
    In un lato del garage vi è una finestra,vera e propria, anche se di piccole dimensioni.
    Gli attuali coinquilini hanno pensato di bloccarne l'apertura in modo da privarne l'uso reale, costringendomi a non godere del bene effettivo, costruendo il recinto del cane a ridosso del muro, usuffruendo tutto il lato di muratura.
    Cosa posso fare?
    rispondi al commento
    • Legale Daniela
      Martedì 7 Maggio 2013, alle ore 17:27
      Per Daniela: può contestare, con racc. a.r., il loro modo di agire chiedendo la rimozione dell'opera e riservandosi, in caso contrario, di agire in giudizio.
      rispondi al commento
      • Iolanda Legale
        Domenica 1 Settembre 2013, alle ore 18:25
        Per Avv. Alessandro Gallucci: salve, avvocato ho questa domanda da porle: mio padre costruì la sua casa con le mura nel confine, il vicino costruì poi appoggiandosi al muro di mio padre senza costruirci il suo muro.
        In effetti il vicino è come se avesse tre mura.
        Poi ha alzato in altezza senza chiedere niente a mio padre.
        Il vicino poteva fare tutto questo?
        rispondi al commento
  • Patrizia Montagnini
    Mercoledì 6 Febbraio 2013, alle ore 03:32
    Salve sono in possesso di un terreno edificabile con regolare concessione edilizia comunale.
    Il confinante mi ha diffidato dicendomi di non costruire in aderenza, vantando diritto di affaccio.
    Detto confinante ha il suo edificio completamente abusivo in parte costruito in aderenza e in parte a 4 metri.
    Può pretendere che io non costruisco in aderenza?
    E quali sono le distanze che io devo rispettare?
    rispondi al commento
  • Eugenio
    Domenica 13 Gennaio 2013, alle ore 15:56
    Ciao! Ho aquistato di recente una casa costruita negli anni 60, distaccate vi sono anche 3 baracche condonate, ma che non rispettano le distanze dai confini.
    Io vorrei ricostruire e aggiungere metratura con piano casa in aderenza con il garage del vicino che si trova a circa 60 cm dal confine.
    Ho chiesto al vicino il permesso di costruire, lui è d'accordo, ma non vuole firmarmi niente, ne dal notaio ne su progetto che presenterò in comune.
    Cosa devo fare? Grazie
    rispondi al commento
  • Maria Rosa
    Venerdì 21 Dicembre 2012, alle ore 08:44
    Salve, l'edificio in cui abito è stato realizzato in un suo lato sul confine del lotto, in particolare su questa porzione ho due finestre luce, di cui una serve per areae il servizio igenico e l'altra un piccolo vano, nel lotto adiacente il proprietario sta realizzando un nuovo edificio in aderenza al lato di cui sopra che comporterà la chiusura delle finestre luce, è possibile che ciò sia di fatto contemplato?
    L'edificio in cui abito è stato realizzato circa 20 anni fa ed il nuovo ritengo che sarebbe potuto essere costruito non necessariamente in adiacenza. Grazie mille
    rispondi al commento
  • Fabio
    Lunedì 15 Ottobre 2012, alle ore 20:20
    Salve. La mia costruzione ha su un lato un'altra abitazione.
    Le due case sono state costruite quasi nello stesso periodo, essendo bifamiliari, sono state costruite in aderenza però fra di loro è stato messo un pannello insonorizzante.
    Ad una parte della mia abitazione che arretra in confronto a quella del vicino non è stata munita di pannelli insonorizzanti ed il mio vicino ha usato come cassero per gettare i solai ed i pilastri in calcestruzzo tale porzione di casa con numerosi problemi di rumori che provvengono dall'altra abitazione.
    Anche questo può essere considerato appoggio?
    Grazie mille
    rispondi al commento
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