Come acquistare un immobile all'asta giudiziaria

Che cos'è un'asta giudiziaria

Un modo alternativo per acquistare un immobile a condizioni vantaggiose e con adeguate tutele è l'acquisto effettuato ricorrendo alle aste giudiziarie. Si tratta di una soluzione conveniente e sicura, anche se non molto praticata, ma con una tendenza alla diffusione.

Consiste nella messa in vendita di un immobile di proprietà di persone fisiche o giuridiche che si trovano in stato di insolvenza e che hanno subito un procedimento di espropriazione forzata. Nell'ambito del procedimento esecutivo o fallimentare l'asta giudiziaria consente la liquidazione dei creditori mediante la ripartizione delle somme ricavate dalla vendita.

È una procedura caratterizzata da regole proprie e pertanto è necessario conoscere bene in cosa consiste e quali sono le normative applicate, al fine di effettuare le proprie valutazioni.

Perché acquistare all'asta? Innanzitutto perché l'acquisto dell'immobile può avvenire a un prezzoinferiore a quello di mercato. Il prezzo di vendita, inoltre, è stabilito da un perito professionista, in base d una specifica valutazione tecnica.

Non vi sono spesenotarili in quanto il passaggio della proprietà avviene mediante provvedimento del giudice. La procedura da seguire per procedere alla definizione dell'affare garantisce trasparenza e sicurezza. L'asta si svolge presso il Tribunale di competenza o negli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.

Infin,e è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa.

Chi può partecipare all'asta giudiziaria?

Può partecipare a un'asta giudiziaria chiunque offra una somma di denaro finalizzata ad acquistare la proprietà del bene messo in vendita. Per prendere parte alla procedura è necessario individuare l'immobile che si intende acquistare.

Una volta appresa la notizia dell'ordine di vendita emesso dal giudice, si potrà prendere in visione l'immobile di proprio interesse.

Elementi essenziali dell'asta giudiziaria

La perizia: il giudice incarica un professionista per la redazione di una perizia con la quale viene effettuata la stima del valore dell'immobile. È un requisito fondamentale poiché, in base alla suddetta valutazione, viene stabilito il prezzo base.


Solitamente, le perizie sono molto accurate e valutano l'immobile tenendo conto di molteplici aspetti: la zona in cui è ubicato, lo stato di conservazione esterna, degli impianti, etc.

È opportuno consultare questo documento poiché contiene molti dati essenziali relativi all'immobile. Si pensi alle caratteristiche tecniche, alla planimetria e ai dati catastali.
Dalla perizia, inoltre, si apprende se vi sono ipoteche o altri gravami e se l'immobile è occupato dal proprietario o da terzi, come in caso di locazione o comodato.


Per accedere alla perizia ci si deve rivolgere alla cancelleria del tribunale o al professionista delegato. Qualora l'asta sia pubblicizzata tramite internet è possibile prenderne visione anche online.

Ordinanza di vendita

È l'ordinanza con la quale vengono stabilite dal giudice dell'esecuzione le condizioni e i termini della vendita. In particolare, essa contiene: l'indicazione del bene messo in vendita, il prezzo, l'importo del deposito cauzionale, la data, il luogo e l'ora dell'asta, il termine previsto per il saldo della vendita.

Custode giudiziario

È nominato dal giudice ed è colui al quale vengono affidati i compiti di amministrare, conservare e gestire il bene espropriato.
Sarà colui che si farà carico di far visitare l'immobile ai soggetti interessati a verificare lo stato dell'edificio.

Pubblicità

La messa in vendita di una casa tramite l'asta giudiziaria deve essere adeguatamente pubblicizzata. Si dovrà effettuare la pubblicazione dell'avviso d'asta almeno 45 giorni prima della data dell'asta. La pubblicità può essere effettuata tramite l'affissione dell'avviso per almeno 3 giorni consecutivi all'albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo.

Può essere resa nota anche tramite internet, vista la presenza di un portale dedicato alle aste giudiziarie o mediante quotidiani di informazione locali.

Tipologie di aste immobiliari

Le aste immobiliari sono di due tipi:
- senza incanto, nelle quali le offerte di acquisto vengono presentate in busta chiusa;
- con incanto, nelle quali avviene una pubblica gara tra i partecipanti.

Dopo la riforma avvenuta con legge 132 del 2015, le aste immobiliari, indette a far data dal 27/06/2015, si svolgono quasi esclusivamente con la procedura senza incanto.

Presentazione dell'offerta nell'asta senza incanto

Nella vendita senza incanto la persona interessata ad acquistare una casa deve effettuare la presentazione dell'offerta d'acquisto in busta chiusa presso la cancelleria del tribunale.

Si dovrà fare attenzione che non vi sia alcun segno di riconoscimento poiché l'offerta deve essere segreta e irrevocabile. Nella busta dovrà essere riportato il prezzo offerto, insieme a una somma di denaro costituente la cauzione, pari al 10% del prezzo proposto. L'offerta, per essere efficace, non deve essere inferiore di oltre 1/4 rispetto al prezzo stabilito nell'avviso d'asta.

Si dovranno inoltre aggiungere tutti i documenti richiesti nel bando di vendita.
Le buste pervenute verranno aperte in sede d'asta.

Partecipazione all'asta e aggiudicazione dell'immobile

Il soggetto interessato partecipa all'asta giudiziaria recandosi nel luogo e nel giorno indicato nell'avviso d'asta. Se vi è una sola offerta pari o superiore al prezzo base vi sarà l'aggiudicazione dell'immobile anche in assenza dell'offerente.

Qualora vi sia una sola offerta, l'aggiudicazione della casa è immediata, se il prezzo è pari al prezzo indicato nell'avviso d'asta. Qualora il prezzo sia inferiore al prezzo base in misura non superiore a 1/4 del prezzo fissato, si darà luogo alla vendita, purché il giudice non ritenga possibile spuntare un prezzo più alto con una seconda vendita.


Qualora vi siano più offerenti il giudice indice una gara tra i vari offerenti, a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo indicato nell'avviso d'asta.

A partire dalla riforma del 2015, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto, il giudice ha il potere di dimezzare il prezzo base fissato nel tentativo precedente.

Una volta avvenuta l'aggiudicazione della proprietà dell'immobile inizia a decorrere il termine per il saldo del prezzo da parte dell'acquirente.
Il giudice procederà al calcolo del premio dovuto, al netto della cauzione versata. L'aggiudicatario ha a disposizione il lasso di tempo indicato nell'avviso di vendita (solitamente 90 giorni) per effettuare il pagamento.

Quest'ultimo dovrà avvenire in due modalità:
- tramite bonifico bancario
- mediante l'accensione di un mutuo.

Decreto di trasferimento

È il provvedimento con il quale il giudice delle esecuzioni trasferisce la proprietà dell'immobile all'aggiudicatario e viene disposta la cancellazione delle ipoteche esistenti.
L'immobile viene tolto dall'amministrazione del custode giudiziario e il precedente proprietario sarà obbligato a liberarlo.

Asta con incanto

Nell'asta con incanto, che costituisce ormai un'ipotesi residuale, si realizza immediatamente una gara tra i vari offerenti. Nel luogo e nel giorno indicati nell'avviso d'asta chi vuole partecipare dovrà presentare domanda, in carta legale, insieme alla cauzione indicata nell'avviso d'asta che verrà restituita in caso di mancata aggiudicazione. Qualora l'offerente non partecipi personalmente all'incanto oppure non si presenti o prima della gara decida di ritirare l'offerta, la cauzione verrà restituita nella misura di 9/10.

Ogni partecipante, il giorno dell'asta, potrà presentare delle offerte superiori al prezzo base, con rilanci stabiliti nell'avviso d'asta. La gara potrà terminare quando saranno decorsi 3 minuti dall'ultimo rilancio, senza che ne segua uno maggiore.

Nella vendita con incanto si avrà un'aggiudicazione provvisoria, in quanto entro i 10 giorni successivi, si potrà ancora presentare un'offerta aumentata di 1/5 rispetto al prezzo di aggiudicazione. In presenza di offerte il giudice indice una nuova gara; in mancanza di offerte in aumento, entro 10 giorni l'aggiudicazione diventa definitiva.

Acquistare casa all'asta con il mutuo

Colui che si aggiudica definitivamente la proprietà di un immobile acquistato all'asta può aver bisogno di stipulare un mutuo per ottenere la disponibilità del denaro da versare a titolo di saldo del prezzo. Il partecipante all'asta potrà richiedere e ottenere un mutuo ipotecario e il contratto di finanziamento dovrà essere stipulato entro il termine fissato per il pagamento del saldo.


Il mutuo finalizzato all'acquisto dell'immobile prevede il versamento diretto delle somme di denaro e l'iscrizione dell'ipoteca di primo grado sul bene aggiudicato a favore della banca.
La stipula del mutuo e l'iscrizione dell'ipoteca dovranno avvenire contestualmente all'emissione del decreto di trasferimento emesso dal giudice. È bene pertanto avviare la pratica per tempo.

Agevolazioni fiscali in caso di acquisto all'asta

In caso di acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria è possibile ottenere le agevolazioni fiscali per acquisto prima casa. Il pagamento dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale verranno versate in misura fissa pari a 200 euro. Condizione è che il privato acquisti l'immobile applicando le norme relative alle agevolazioni sulla prima casa.

Qualora vengano effettuate delle dichiarazioni false o comunque si rivenda l'immobile nel termine di 5 anni, le imposte applicate saranno quelle ordinarie. A queste si aggiungerà una sanzione amministrativa pari al 30% oltre agli interessi di mora.

Acquisto di casa all'asta occupata

La presenza di eventuali occupanti è un aspetto che deve essere debitamente considerato.
Con il decreto di trasferimento il giudice ordina al vecchio proprietario o a chi vi abiti di lasciare l'immobile. Anche se in forza di tale provvedimento la casa deve essere liberata potrebbe essere difficile mandar via persone che non intendano collaborare.

Si dovrà intimare il rilascio del bene entro una certa data. Se il rilascio non avviene, come spesso accade, si dovrà chiedere l'intervento della forza pubblica.

Acquisto all'asta tramite agenzia immobiliare

Non solo in caso di compravendita tradizionale ma anche in caso di acquisto all'asta, ci si può affidare a un'agenzia immobiliare specializzata, qualora non ci si senta in grado di gestire da soli gli aspetti burocratici e i vari impegni.

L'agenzia potrà provvedere a tutte le incombenze essenziali, quali il monitoraggio delle mercato delle aste giudiziarie, la visita e la valutazione dell'immobile; potrà altresì aiutare nella fase preliminare per l'ottenimento del mutuo. Si tratta tuttavia di una soluzione onerosa perché comporterà una serie di costi aggiuntivi.

Casa all'asta e spese condominiali

Una delle problematiche più frequenti relative all'acquisto di beni immobili tramite asta giudiziaria riguarda la presenza di oneri condominiali. A chi spettano le spese condominiali non pagate dal venditore che ha subito una procedura esecutiva?
Ci si chiede dunque se sia il nuovo acquirente a essere tenuto all'adempimento dei debiti condominiali nei confronti dell'amministratore e del condominio.

Per trovare una risposta occorre in primo luogo esaminare la normativa di riferimento.
L'articolo 63 Disp. Att. Codice civile dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi compra casa all'asta dovrà pagare le spese condominiali sorte nell'anno precedente e in quello nel corso del quale è avvenuta la vendita.

Il nuovo condòmino risponde dei debiti relativi all'appartamento, salvo il diritto di rivalsa.
Vuol dire che l'aggiudicatario, nuovo proprietario dell'immobile, ha diritto di chiedere al venditore il rimborso dei contributi condominiali relativi al tempo in cui l'immobile pignorato era ancora in suo possesso.

A fondamento di quanto visto sopra vi è il fatto che l'obbligazione di pagamento dei contributi condominiali è propter rem e pertanto è strettamente connessa al bene e segue il suo proprietario.

È questo indubbiamente un aspetto negativo dell'acquisto tramite asta giudiziaria da tenere in debito conto. Se da un lato il bene viene acquistato libero e senza vincoli poiché purgato di tutte le trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, dall'altro, i debiti condominiali arretrati saranno a carico del nuovo proprietario, fatto salvo il diritto di rivalsa.

Aggiudicazione di un immobile con abuso edilizio

Un aspetto da tenere in conto quando si decide di acquistare un immobile all'asta è il fatto che gli immobili sottoposti a pignoramento possono essere messi in vendita anche qualora siano stati costruiti commettendo abusi edilizi.

Alle vendite esecutive immobiliari non si applicano le norme del testo unico in materia edilizia, in forza delle quali vi è il divieto di compiere atti di trasferimento degli immobili, realizzati senza permesso di edificare o senza permesso in sanatoria.

La verifica circa la presenza di abusi e la loro sanabilità spetta al perito.

A lui sono demandati il controllo e la verifica dell'edificio dal punto di vista urbanistico; in presenza di opere abusive dovrà comunicare se le stesse siano o meno sanabili, se vi è già in corso una pratica di sanatoria e quali siano i costi per ottenerla.
Dovrà altresì segnalare la tipologia di abusi posti in essere.

Qualora gli abusi possano essere sanati, l'aggiudicatario è rimesso nei termini per la presentazione della domanda di concessione in sanatoria.

La domanda di sanatoria deve essere presentata dall'aggiudicatario entro 120 giorni dall'emissione del decreto di trasferimento. Qualora l'abuso edilizio non sia invece sanabile, l'immobile dovrà essere trasferito all'aggiudicatario nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.

In capo al neo proprietario vi è l'obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi; il relativo costo non potrà essere a lui imputabile e dovrà essere decurtato dal prezzo di stima.