Comodato d'uso: come funziona
È possibile concedere in prestito d'uso un immobile ad un amico o ad un familiare sulla base di un rapporto di fiducia?
La legge disciplina questa possibilità; si tratta del comodato d'uso, figura contrattuale prevista dall'articolo1803 e seguenti del codice civile.
Il comodato è il contratto con il quale una parte (detta comodante) consegna all'altra (detta comodatario) un bene immobile o mobile, affinché se ne serva per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la cosa ricevuta.
La consegna del bene non è oggetto di obbligazione per il comodante ma requisito per la conclusione del contratto. Ai fini del perfezionamento del contratto non è sufficiente il consenso delle parti; per questo si parla del comodato come di un contratto reale.
La legge protegge l'interesse del comodante alla restituzione del bene prestato e non l'interesse del comodante ad ottenere il prestito.
Questa figura contrattuale viene solitamente impiegata tra amici e parenti per dare in prestito un'abitazione o altro, consentendo ad altri il godimento del bene, in virtù della relazione affettiva intercorrente tra le parti. Sono solitamente i genitori, proprietari di una seconda abitazione, a concedere un immobile in comodato d'uso, con i vantaggi di natura fiscale che tra l'altro ne conseguono. Il comodatario diventa titolare di un diritto personale di godimento, pur restando la proprietà dell'immobile in capo al comodante.
Caratteristica fondamentale del comodato d'uso è quella di essere solitamente un contratto gratuito, essendone la causa lo spirito di liberalità. Questo aspetto differenzia tale negozio giuridico dal contratto di locazione, caratterizzato invece dal versamento di un canone periodico a titolo di corrispettivo.
Il comodatario può servirsi della cosa solo per l'uso convenuto, deve custodirla e conservarla con la diligenza del buon padre di famiglia e non può darla in subcomodato senza il consenso del comodante. Egli dovrà usarla secondo quanto stabilito e dovrà prevenirne il deterioramento.
Venendo agli obblighi nascenti dal contratto di comodato, ribadiamo che l'obbligazione principale è posta a carico del comodatario e consiste nella restituzione del bene ricevuto in prestito.
La restituzione del bene è dovuta innanzitutto qualora il comodatario non usi il bene con la diligenza richiesta o non rispetti il divieto di concederla ad altri in godimento.
In questi casi potrà anche essere preteso un risarcimento dei danni eventualmente subiti.
A parte questa evenienza, il recupero del bene può essere preteso dal comodante al verificarsi delle seguenti circostanze:
- scadenza del termine pattuito;
- qualora non sia stato previsto un termine di scadenza, quando il comodatario se ne è servito per l'uso convenuto;
- nel caso dovesse intervenire un bisogno urgente e imprevisto del comodante.
Il comodato viene definito precario qualora venga espressamente dichiarato che il comodatario sarà tenuto a restituire il bene a richiesta del comodante che potrà avvenire in qualsiasi momento.
In caso di morte del comodatario, il comodante, nonostante sia stato convenuto un termine di scadenza, potrà esigere dagli eredi l'immediata restituzione del bene.
In caso di morte del comodante gli eredi subentrano nell'obbligo di consentire al comodatario la fruizione del bene fino al raggiungimento della scadenza pattuita o comunque secondo le norme di legge.
Poiché il comodante non ha a disposizione, come nel caso del contratto di locazione, uno strumento di tutela quale lo sfratto dell'inquilino, al fine di recuperare il bene che non venga restituito alla scadenza o in caso di inadempimento, sarà necessario agire davanti al tribunale con azione ordinaria.
Il comodato è un contratto a forma libera in quanto la legge, per la sua validità, non richiede specifici requisiti formali. Affinché il contratto possa dirsi perfezionato non è necessaria una scrittura privata; elemento indispensabile, come già accennato, è la consegna del bene da dare in prestito. Qualora sia redatto in forma scritta non è richiesta la registrazione del contratto.
Chi paga le spese condominiali in caso di comodato gratuito
Abbiamo detto che il comodato d'uso è un contratto solitamente gratuito ma questo non vuol dire che le parti non possano pattuire l'apposizione di un onere, a carico del comodatario, come ad esempio il versamento delle spese condominiali.
Il comodatario in questo caso potrà essere tenuto a corrispondere le spese di condominio aventi carattere ordinario, collegate cioè al godimento e alla gestione del bene ricevuto in prestito.
Da tener presente che il rapporto con il condominio viene instaurato esclusivamente con il comodante proprietario che, in prima battuta è l'unico referente per l'amministratore condominiale, tenuto a versare le spese relative alle parti comuni.
Qualora si decide di cedere ad altri il godimento di un appartamento facente parte di uno stabile condominiale l'obbligo di pagare le spese permane comunque in capo al proprietario dell'unità immobiliare.
Tuttavia, nel caso in cui l'alloggio sia dato in comodato ad altri e venga pattuito un onere a carico del comodatario, il comodante avrà titolo per pretendere dal comodatario la restituzione di quanto anticipatamente versato.
In caso di insolvenza del comodatario, il comodante non potrà invocare lo sfratto per morosità previsto per il contratto di locazione. Il rimedio della risoluzione del contratto può essere attivato unicamente per i contratti a prestazioni corrispettive. Il carattere gratuito del comodato non consente al comodante di interrompere il rapporto contrattuale. Egli potrà agire unicamente per recuperare le somme da lui anticipate.
Chi paga le spese straordinarie in caso di comodato uso gratuito
Immaginiamo che un genitore dia in prestito al figlio un immobile per vivere con la propria famiglia. Il figlio decide di effettuare delle spese di manutenzione, ristrutturazione o rifacimento degli impianti che costituiscono una miglioria e un'innovazione. Cosa succede nel caso in cui il genitore, per sopraggiunte necessità dovesse richiedere la restituzione dell'immobile?
Il figlio potrà pretendere il rimborso delle spese sostenute nel frattempo?
Sulla base di quanto stabilito dall'articolo 1808 del codice civile le spese per l'uso e della casa spettano al comodatario che non potrà pretenderne il rimborso da parte del comodante.
Diverse le disposizioni normative in caso di spese per riparazioni di carattere straordinario che spettano invece al comodante.
Il comodatario è legittimato ad eseguire degli interventi che si dimostrino necessari e urgenti per evitare, ad esempio il deterioramento o il perimento del bene ricevuto in prestito, anche senza il consenso del proprietario. In questo caso potrà pretendere di essere rimborsato per la spesa sostenuta, anche in assenza di preventiva autorizzazione del proprietario.
In caso di contrasto in merito alla necessità e urgenza dell'esborso, ci si potrà rivolgere all'autorità giudiziaria.
Qualora si tratti invece di interventi che comportino addizioni e miglioramenti (non necessari o urgenti) la restituzione delle somme pagate potrà essere richiesta solo qualora sia stato preventivamente interpellato il comodante e questi abbia dato il consenso a procedere.
