Manutenzione straordinaria nel condominio

E’ normale che nel corso del tempo gli edifici e i loro impianti necessitino di interventi manutentivi.

Nel caso di costruzioni in condominio c’è da chiedersi:

a) chi è competente a decidere l’esecuzione dei lavori?; 

b) quando la decisione può dirsi validamente presa?;

c) quali sono gli adempimenti necessari per l’inizio dei lavori e a chi spettano?

La risposta a questa serie di interrogativi va rintracciata nel codice civile.

Il codice civile distingue due tipi di interventi manutentivi: quelli ordinari e quelli straordinari.

I primi, con i relativi impegni di spesa, possono essere decisi dall’amministratore (art. 1130, primo comma n. 3, c.c.).

Si pensi alla sostituzione delle lampadine in parti comuni dell’edificio (scale, box, ecc.), agli interventi fabbrili di modesta entità (es. sul portone d’ingresso).

In questo caso, per ovvie esigenze di celerità il codice ha preferito attribuire la competenza all’amministratore, che senza molte formalità potrà decidere ed assegnare l’intervento.
 

Le opere di manutenzione straordinaria, invece, devono essere deliberate dall’assemblea.

Per straordinarietà si intende una situazione non preventivata e causata ad un evento imprevedibile; ad esempio la necessità di intervenire sull’impianto di autoclave danneggiato da un black-out elettrico.

In questi casi, ai sensi dell’art. 1135, primo comma n. 4, c.c., la decisione sul da farsi spetta all’assemblea dei condomini che esprimerà il proprio volere sul punto con il proprio atto tipico: la deliberazione.

Il potere dell’amministratore di ordinare lavori straordinari è limitato ai casi in cui gli stessi rivestano il carattere d’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.).

Tornando all’esempio di prima, al fine di comprendere appieno cosa si debba intendere per urgenza, l’amministratore potrà ripristinare la funzionalità dell’autoclave onde evitare che i condomini non abbiano l’acqua corrente nei propri appartamenti.

In questi casi ricorre l’obbligo, per l’amministratore stesso, di riferire alla prima assemblea gli interventi effettuati.

Le opere straordinarie, tuttavia, non vanno individuate solo facendo riferimento ai concetti di imprevedibilità e casualità dell’evento che le ha rese necessarie. 

Se così fosse i lavori di ristrutturazione dello stabile, come ad esempio quelli volti a salvaguardare la stabilità dell’edificio, non potrebbero quasi mai essere considerati straordinari.

Se si eccettuano quei fenomeni che accelerano la necessità di tali interventi (es. eventi sismici, alluvioni, ecc.), è normale che il passare del tempo logori le strutture facendo sorgere il bisogno di interventi tesi a preservare la stabilità dell’opera.

Non è pensabile, però, visto l’impegno economico che un simile intervento comporta, che lo stesso possa essere disposto dall’amministratore senza il preventivo assenso dell’assemblea. E’ chiaro, quindi, che il concetto di straordinarietà deve anche tenere conto della spesa che si andrà ad affrontare.

Una volta chiarito, a livello condominiale, cosa debba intendersi per interventi di manutenzione straordinaria e chi sia competente a decidere tali interventi, è opportuno chiarire quando la decisione è da ritenersi valida, in sostanza: quali sono i quorum necessari per deliberare tali opere?

Per rispondere a ciò occorre avere riguardo all’entità della spesa.

Così ai sensi dell’art. 1136, quarto comma, c.c. per  le le riparazioni straordinarie di notevole entità è necessario che la deliberazione sia votata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi.
 

Per gli interventi di “normale” entità, invece, non è previsto un quorum ad hoc sicché in seconda convocazione (ossia l’ipotesi deliberativa più ricorrente) sarà valida la delibera relativa ad opere di manutenzione straordinaria votata ad un terzo dei partecipanti al condominio, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi. 
 

La valutazione dell’entità andrà fatta caso per caso, non esistendo parametri obiettivi cui fare riferimento.
 

Relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia la Cassazione ha sottolineato che nella valutazione dell’entità della spesa occorrerà tenere presente anche il valore dello stabile.

E’ chiaro allora come il fattore economico sia un elemento dirimente non solo al fine di distinguere un intervento ordinario da uno straordinario, ma anche all’interno di quest’ultima categoria al fine di valutare l’entità dei lavori da deliberare.
 

L’ultimo quesito relativo alla individuazione del soggetto cui spetterà il compito di eseguire la deliberazione dell’assemblea è di pronta soluzione: il codice civile individua tale soggetto nella persona dell’amministratore, il quale ai sensi dell’art. 1130, primo comma n. 1, c.c. è tenuto ad eseguire le deliberazioni assembleari. 

Va ricordato, infine, che per gli interventi di ristrutturazione delle parti comuni dell'edificio è possibile usufruire della detrazione del 36%
 

avv. Alessandro Gallucci