Art. 1122 e legittimità delle opere

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Il codice civile impone, oltre al rispetto delle delibere, il divieto di compiere su parti di proprietà esclusiva opere che possano recare danno all'edificio.
Art. 1122 e legittimità delle opere
Avv. Alessandro Gallucci

art 1122Tra gli obblighi che la legge pone in capo ai condomini non v'è solamente quello di contribuire alle spese condominiali (art. 1123 c.c.).

Il codice civile impone il rispetto delle delibere e del regolamento di condominio, oltre che, ultimo ma non ultimo, il divieto di compiere su parti di proprietà esclusiva opere che possano recare danno all'edificio.


Si tratta del precetto contenuto nell'art. 1122 c.c. che recita:
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
Quanto al concetto di lesione cui fa riferimento la norma, la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che non v'e dubbio che il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che eludono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (v. Cass. 27.4.1989, n. 1947), per cui ricadono nel divieto tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato (Cass. 19 gennaio 2005, n. 1076).

Per l'alterazione del decoro dell'edificio, è bene ricordarlo, non è sufficiente una semplice modifica dell'estetica essendo invece necessario che il mutamento della linea armonica dell'edificio comporti una lesione in termini economicamente apprezzabili del suddetto decoro dello stabile.
Sulla stessa lunghezza d'onda si pone il Tribunale di Roma che, con una sentenza dello scorso 10 marzo (la n. 5177) è tornato ad occuparsi del significato dell'art. 1122 c.c.

Il giudice adito specifica chiaramente che quella contenuta nella norma citata è un'obbligazione propter rem.In sostanza, il divieto di recare danno alle parti comuni mediante opere sulle unità immobiliari è strettamente connesso al diritto reale sul bene e con esso circola senza necessità di atti d'accettazione.
In questo senso si legge nella pronuncia che con il divieto di cui all'art. 1122 c.c. il legislatore ha inteso stabilire che non può recarsi pregiudizio alle parti comuni nemmeno ove si operi sulle proprie unità immobiliari. In particolare la citata norma vieta al condomino, così obbligato propter rem, di compiere nella porzione esclusiva opere che possano danneggiare le parti comuni (Trib. Roma 10 marzo 2011 n. 5177).

Nella pronuncia il magistrato capitolino si sofferma anche sull'onere della prova.
Spetta a chi agisce in giudizio indicare il pregiudizio o quanto meno lasciar intendere quale sia il danno che l'opera potrebbe causare.
Nel caso di specie l'attore lamentava l'appoggio di alcuni manufatti ai muri perimetrali dell'edificio.
Secondo il giudice adito con ciò si voleva intendere che il danno poteva consistere nella lesione della stabilità del fabbricato.
L'esito della causa, per completezza dell'informazione, ha dato risultato negativo, ossia il CTU nominato ha escluso una simile evenienza.
È bene allora che contestando la legittimità degli interventi ai sensi dell'art. 1122 c.c., prima di agire in giudizio e per evitare inutili contenziosi dagli esiti negativi, si abbiano fondati motivi per ritenere di avere ragione in corso di causa.

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