Locazione a canone concordato: le agevolazioni fiscali

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Dal canone ridotto per l'inquilino alla cedolare secca per il proprietario: le agevolazioni fiscali previste in caso di locazione di immobile a canone concordato
23 Ottobre 2015 ore 14:30

Agevolazioni locazione canone concordato


Al fine di incentivare il settore delle locazioni è stato introdotto nel nostro ordinamento una tipologia di contratto che trova applicazione esclusivamente nei Comuni ad alta densità abitativa: il contratto a canone convenzionato anche detto concordato, che fornisce, al verificarsi di determinati requisiti, una serie di agevolazioni fiscali sia nei confronti de locatore che dell’inquilino.


Contratto di locazione a canone concordato


Canone concordatoIn primo luogo c’è da dire che il contratto di locazione a canone concordato (articolo 2, comma 3 Legge 431 del 1998) è quello che le parti possono stipulare sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione dei contratti-tipo.

Questi accordi, derivanti dalla Convenzione nazionale regolata dal DM 30 dicembre 2002, definiscono per ogni zona, in base a parametri ben precisi (ad esempio la tipologia di alloggio, lo stato di manutenzione degli immobili), un valore minimo e uno massimo del canone di locazione.

Tali contratti possono essere stipulati però solo nei comuni cosiddetti ad alta densità abitativa, ossia gli immobili ubicati nei:

-comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Geova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e nei comuni confinanti con gli stessi;

-capoluoghi di provincia;

-comuni considerati ad alta tensione abitativa individuati nella delibera del CIPE del 13 novembre 2003.

Per quanto riguarda poi la durata del contratto di locazione, questa deve essere al massimo di 3 anni, al termine dei quali le parti possono stipulare di comune accordo un nuovo contratto, ovvero, in caso di mancata stipula di un nuovo contratto, il precedente si intenderà prorogato per legge per altri 2 anni.

Questo, a patto che il locatore non abbia provveduto a inviare tempestivamente al conduttore la disdetta entro il termine di 6 mesi prima della scadenza triennale.


Canone concordato: le agevolazioni sul reddito per il locatore


Questa tipologia di contratto fornisce sia all’inquilino che al locatore una serie di agevolazioni fiscali.
Per quanto riguarda il primo, questi può godere ovviamente di un canone di locazione ridotto rispetto a quello previsto nel mercato.

Per il locatore, invece, nel caso di tassazione ordinaria si applica un’imposta di registro ridotta del 30%.

Per la locazione di base, il reddito soggetto a tassazione è determinato dall’importo maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone annuo ridotto forfetariamente del 5 % (a Venezia e centro e isole di Murano e Burano è il 25%; se l’immobile è stato riconosciuto di interesse storico o artistico è il 35%).

In tali casi l’importo da tassare è pari al canone al netto delle deduzioni, calcolando l’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice Istat.
Se però l’abitazione si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è locato a canone concordato, il reddito imponibile può essere ulteriormente ridotto del 30%.

L’IRPEF, l’Imposta sul reddito delle persone fisiche, è così calcolata sul 66,5% del canone dichiarato anziché sul 95% come nei contratti di locazione a canone libero.


Canone concordato: l’opzione alla cedolare secca


Locazione canone concordatoPer chi, invece, sceglie di applicare il regime di tassazione facoltativo, ossia quello della cedolare secca, il discorso cambia.

La cedolare è un regime di tassazione che permette al proprietario dell’immobile in locazione di pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali per la parte relativa al reddito dell’immobile.

Il proprietario che opta per la cedolare secca sugli affitti, non andrà a pagare né l’imposta di registro, né quella di bollo che solitamente è dovuta per la registrazione, risoluzione ed eventuali proroghe dei contratti di locazione.

D’altro canto, però, optando per il regime della cedolare secca sugli affitti, anche per quelli a canone concordato, il proprietario deve rinunciare all’aggiornamento periodico in base alle variazioni Istat del canone di locazione, anche se previsto nel contratto.

Per chi sceglie la cedolare secca è prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988) e in quelli ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15%, ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017.

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo e deve essere compreso nel reddito, ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).


Agevolazione fiscale acquisto immobili da affittare


Il Decreto Sblocca Italia (Decreto Legge n. 133 del 2014 convertito in Legge n. 164/2014) ha recentemente introdotto un’agevolazione fiscale a favore di coloro che acquistano un immobile di classe energetica superiore (A o B) per destinarla alla locazione a canoni inferiori a quello di mercato.

Agevolazioni canone concordatoL’agevolazione è valida per il quadriennio 2014-2017 e solo per immobili ad uso abitativo che non siano né di lusso, né di pregio.

Tra l’altro deve trattarsi di:

-immobili di nuova costruzione e rimasti invenduti alla data del 12 novembre 2014

-immobili oggetto di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo.

Entro sei mesi dall’acquisto o dalla fine dei lavori tali immobili devono essere posti in locazione a canone ridotto per almeno otto anni continuativi.

Dal canto suo il proprietario potrà così godere di una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro.

La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.

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