Affitto in nero e denuncia dell'inquilino: cosa dicono i Giudici
Per denunciare un contratto di affitto in nero è sufficiente una dichiarazione verbale da parte dell'inquilino. È quanto affermato dalla Commissione tributaria provinciale di Milano con sentenza 2718/19/2019. Nel caso sottoposto all'esame dei Giudici il locatore veniva obbligato a versare le imposte sui canoni percepiti, a fronte di un contratto di locazione in nero denunciato verbalmente dall'inquilino.
Facciamo un passo indietro e vediamo in primo luogo, quando un contratto di affitto può dirsi in nero. Si è in presenza di un affitto in nero quando il contratto è stato concluso verbalmente o per iscritto senza che ne venga effettuata la sua registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.
Si parla di affitto in nero anche in riferimento a un contratto registrato con un canone di locazione più basso rispetto a quello effettivamente percepito dal locatore.
Ricordiamo che il contratto di locazione, per essere in regola, in base a quanto stabilito dalla legge, deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni a decorrere dalla data della stipula. La registrazione è posta a carico del padrone di casa che, oltre ad attivarsi in tal senso, deve fornire, dopo 60 giorni dall'adempimento, una prova documentale dell'avvenuta registrazione sia all'inquilino che all'amministratore di condominio.
Tornando alla vicenda esaminata dalla Ctp di Milano, sulla base di quanto asserito dai Giudici, la sola dichiarazione dell'inquilino in ordine alle modalità di conclusione del contratto, può ritenersi prova sufficiente per far scattare le conseguenze derivanti dalla mancata registrazione della locazione.
Nel caso di specie, l'Agenzia delle Entrate notificava al proprietario dell'immobile locato un avviso di accertamento, con lo scopo di recuperare le tasse non versate; all'importo determinato si aggiungevano interessi e sanzioni. Il locatore, nell'impugnare l'accertamento del Fisco, rilevava, insieme a un errore di calcolo nella definizione del maggior reddito, la mancanza di prove idonee a dimostrare la locazione in nero.
Contestava infatti il provvedimento per carenza dei requisiti necessari. A suo dire, la dichiarazione verbale dell'inquilino non costituiva valida prova, trattandosi di una mera dichiarazione di terzo, come tale non utilizzabile. L'Agenzia delle Entrate, pur riconoscendo un errore di calcolo, riteneva valido l'impianto probatorio proprio perché basato sulla dichiarazione dell'inquilina.
I Giudici danno ragione al Fisco. Vediamo con quali motivazioni la Ctp riconosce validità ed efficacia dell'avviso di accertamento fiscale notificato al padrone di casa.
Affitto in nero: perché è valida la denuncia dell'inquilino
Di seguito ricostruiamo il ragionamento che ha portato i Giudici milanesi ad emettere un provvedimento che ha permesso all'Agenzia delle Entrate di recuperare la tassazione dei canoni percepiti e non dichiarati dal locatore.
Che ruolo ha la denuncia dell'inquilino? Si tratta di una mera dichiarazione di terzo o costituisce invece una valida prova?
Per la Ctp di Milano la parola dell'inquilino non è una mera dichiarazione di terzo avente natura indiziaria: l'inquilino infatti non è un terzo qualsiasi, bensì parte del contratto verbale di locazione e questo gli conferisce un ruolo determinante in caso di denuncia finalizzata a dimostrare l'esistenza di un affitto in nero.
Non si tratta di una mera informazione in quanto la dichiarazione di prendere casa in affitto può essere utilizzata come elemento probatorio in sede di giudizio.
Le dichiarazioni rese dal conduttore sono poste a fondamento delle pretese del Fisco, in quanto non possono essere messe sullo stesso piano della denuncia effettuata da di chi sia venuto solo indirettamente a conoscenza dei fatti, in quanto estraneo al contratto.
Anche se il caso trattato potrebbe essere di importanza secondaria, considerato l'importo preso in considerazione, pari a 3 canoni di locazione, certamente costituirà un precedente in fattispecie simili.
L'importanza della decisione presa dalla Ctp di Milano è tanto più importante se si pensa che costituisce un orientamento innovativo rispetto a quanto emerso lo scorso anno a seguito della pronuncia resa dalla Ctr Lazio che si è espressa con sentenza n. 7750/18.
Secondo i Giudici la sola dichiarazione dell'inquilino non era sufficiente per giustificare la notifica di un avviso di accertamento. Per dimostrare l'affitto in nero la denuncia verbale doveva essere supportata necessariamente da prove documentali quali ad esempio bonifici bancari, ricevute di pagamento dei canoni versati.
Affitto in nero: conseguenze per proprietario e inquilino
Quali sono le conseguenze dell'affitto in nero per padrone di casa e inquilino?
Cosa succede dunque se l'inquilino decide di presentarsi all'Erario per comunicare l'esistenza di un contratto di affitto non registrato?
Precisando che per entrambi siamo in presenza di un'evasione fiscale, gli effetti del comportamento illecito sono comunque differenti. A seguito dei canoni riscossi e non dichiarati il locatore subirà un accertamento ai fini Irpef.
L'inquilino è invece responsabile in solido con il proprietario per il mancato pagamento dell'imposta di registro. L'omesso pagamento dell'imposta connessa all'atto di registrazione è a carico anche del conduttore. Questo significa che il Fisco può rivolgersi anche all'inquilino chiedendone tutto l'importo.
Per evitare di dover corrispondere anche gli interessi di mora, la legge consente all'inquilino di pagare l'imposta di registro. Ricordiamo che nel primo anno si può usufruire del ravvedimento operoso che implica una riduzione delle sanzioni dovute.
È evidente come i maggiori vantaggi dell'affitto in nero debbano riconoscersi a favore del locatore che dichiara al Fisco un reddito più basso rispetto a quanto percepito realmente. Tuttavia anche il conduttore può trarre beneficio dal mancato versamento dell'imposta di registro. Spesso egli accettando la locazione in nero, riceve un significativo sconto del canone di affitto.
Diverso è il discorso da un punto di vista civilistico: il contratto di affitto che non è stato registrato è affetto da nullità, quindi è come se non fosse mai esistito. Significa che in qualsiasi momento può essere invalidato e che in caso di inadempimento di una delle parti non è possibile far valere le proprie ragioni dinnanzi al giudice.
